¿El propietario puede cambiar la cerradura y sacarme las cosas?

No. En los dos regímenes el desalojo es un proceso judicial y el lanzamiento lo hace efectivo el Alguacil con una providencia que lo dispone (Ley 19.889, art. 442; Decreto-Ley 14.219, art. 62). Nada de lo que firmaste habilita al propietario a desocupar por su cuenta.

¿Cómo sé cuál de los dos regímenes me rige?

Lo decide el contrato. El régimen sin garantía de la Ley 19.889 exige las cinco condiciones del artículo 421 a la vez, y una es que las dos partes hayan hecho constar expresamente en el contrato su voluntad de someterse a esa ley. Si falta cualquiera de las cinco, el arrendamiento se rige por el Decreto-Ley 14.219 o por el Código Civil, según el caso.

¿Puedo frenar el desalojo pagando lo que debo?

En el régimen común, el juicio queda clausurado si dentro del plazo para oponer excepciones consignás la suma adeudada más el 40 % de esa suma por intereses, tributos y costos (Decreto-Ley 14.219, art. 51, en la redacción de la Ley 15.799, art. 17). El beneficio se usa una sola vez. Mucho material todavía publica el 60 %, que es la redacción original de 1974. En el régimen sin garantía de la LUC no existe esta clausura: lo más parecido es la excepción de pago del artículo 440, que no admite pago parcial y se rechaza sin sustanciar si no la acompañás con prueba documental.

¿Cuánto tarda un desalojo en total?

No hay una respuesta honesta en días. La ley le pone plazo a cada paso —la mora, el plazo para desocupar, las excepciones, el lanzamiento— pero no al tiempo que el juzgado se toma entre uno y otro, y el paso de iniciar la demanda no tiene plazo legal ninguno. Sumar los plazos da un número que ningún expediente cumple, así que acá van de a uno con su artículo.

¿Es cierto que como buen pagador tengo un año para irme?

El plazo de un año del artículo 32 del Decreto-Ley 14.219 es para las causales excepcionales del artículo 24 y los numerales 1.º y 5.º del artículo 26, no para el desalojo por falta de pago. Y vive en el Capítulo VI de la ley, que es uno de los que el artículo 102 deja afuera: los contratos sobre fincas construidas después del 2 de junio de 1968 quedan excluidos de la ley salvo el Capítulo VII y la Sección I del Capítulo VIII, que es el procedimiento. O sea que en un apartamento moderno ese año no se invoca.

Me llegó una intimación de pago. ¿Ya estoy en mora?

No. En el régimen común quedás incurso en mora si no pagás dentro de los diez días hábiles siguientes a la intimación, y esa intimación no puede hacerse sino diez días después del día en que el pago debió efectuarse (Decreto-Ley 14.219, art. 55). En el régimen sin garantía el plazo es de tres días hábiles desde el día hábil siguiente al de la intimación, salvo que el contrato haya pactado mora automática (Ley 19.889, art. 437).

¿Qué puedo contestar en el juicio?

En el régimen sin garantía podés oponer exclusivamente las excepciones del artículo 133 del Código General del Proceso, la falta de cumplimiento de los requisitos del artículo 421 y la excepción de pago; el pago parcial no se admite y el tribunal rechaza sin sustanciar toda excepción sin prueba suficiente o con finalidad dilatoria (Ley 19.889, art. 440). En el régimen común el plazo para oponer excepciones es de diez días hábiles y perentorios (Decreto-Ley 14.219, art. 47).

ALQUILER

Έξωση από ενοικιαζόμενο ακίνητο στην Ουρουγουάη: τα χρονοδιαγράμματα, άρθρο προς άρθρο

Στην Ουρουγουάη υπάρχουν δύο καθεστώτα έξωσης με διαφορετικές προθεσμίεςΚαι το ποιο από αυτά σας διέπει δεν καθορίζεται από το χρέος: καθορίζεται από το συμβόλαιό σας. Σύμφωνα με το καθεστώς μη εγγύησης του LUC, ο δικαστής διατάσσει έξωση με 6 εργάσιμες ημέρες και ο Σερίφης εκτελεί την απελευθέρωση εντός 5 εργάσιμες ημέρες από την ημερομηνία κοινοποίησης της διαταγής. Σύμφωνα με το κανονικό καθεστώς, η προθεσμία για την εκκένωση είναι 20 ημέρες και η εκκίνηση δεν μπορεί να τεθεί σε ισχύ παρά μόνο μετά 15 εργάσιμες ημέρες από την επόμενη ημέρα της κοινοποίησης.

Πρώτον, επειδή το ερώτημα τίθεται πρώτο.

Ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να φύγει μόνος τουΚαι στα δύο συστήματα, η έξωση εκτελείται από τον Δικαστικό Επιμελητή με δικαστική εντολή (Νόμος 19.889, άρθρο 442· Νομοθετικό Διάταγμα 14.219, άρθρο 62). Η αλλαγή των κλειδαριών, η διακοπή των υπηρεσιών ή η απομάκρυνση αντικειμένων δεν αποτελεί βήμα της διαδικασίας: ούτε καν όταν το χρέος υπάρχει και η σύμβαση έχει λήξει.

Ποιο καθεστώς σας κυβερνά;

Η ταχεία διαδικασία του LUC δεν ενεργοποιείται επειδή έχει μικρή εγγύηση: απαιτεί την πέντε προϋποθέσεις του άρθρου 421 ταυτόχροναΜία από αυτές τις απαιτήσεις είναι ότι και τα δύο μέρη πρέπει να έχουν δηλώσει ρητά στη σύμβαση ότι συμφωνούν να διέπονται από το εν λόγω δίκαιο. Εάν δεν πληρούται κάποια από αυτές τις απαιτήσεις, η μίσθωση διέπεται από το νομοθετικό διάταγμα 14.219 ή τον Αστικό Κώδικα, κατά περίπτωση.

Να χρησιμοποιηθεί το ακίνητο ως κατοικία.
Ότι ο ιδιοκτήτης δεν λαμβάνει καμία απολύτως εγγύηση.
Η σύμβαση πρέπει να είναι γραπτή.
Ότι η σύμβαση αναφέρει ρητά τη διάρκεια και την τιμή της μίσθωσης.
Ότι και τα δύο μέρη δηλώνουν ρητά στη σύμβαση την προθυμία τους να υποταχθούν σε αυτόν τον νόμο.

Μίσθωση χωρίς εγγύηση

Μόνο εάν η σύμβαση πληροί ταυτόχρονα τις πέντε προϋποθέσεις του άρθρου 421, συμπεριλαμβανομένης της έγγραφης δήλωσης και των δύο μερών ότι υποτάσσονται στον παρόντα νόμο.

Νόμος 19.889 (LUC), άρθρα 421 και 437 έως 444

Πέρασε	Προθεσμία που ορίζεται από το νόμο	Κανόνας
Εκφοβισμός και αθέτηση Εάν η συμφωνημένη προθεσμία πληρωμής παρέλθει χωρίς πληρωμή, ο ιδιοκτήτης θα στείλει επίσημη αίτηση πληρωμής —η οποία μπορεί να γίνει με συστημένο τηλεγράφημα— και η αθέτηση επέρχεται εάν δεν πληρώσετε εντός τριών εργάσιμων ημερών, αρχής γενομένης από την εργάσιμη ημέρα που ακολουθεί την αίτηση, εκτός εάν η σύμβαση ορίζει αυτόματη αθέτηση. Ο ιδιοκτήτης είναι υπεύθυνος για τους φόρους και τα έξοδα που σχετίζονται με την πρώτη αίτηση. Οι επόμενες απαιτήσεις αποτελούν δική σας ευθύνη και δεν μπορούν να υπερβούν το 20% του οφειλόμενου ποσού.	3 εργάσιμες ημέρες	Νόμος 19.889, άρθρο 437
Αγωγή έξωσης Εάν ο ενοικιαστής έχει οφειλές, ο ιδιοκτήτης δικαιούται να κινήσει διαδικασία έξωσης για μη πληρωμή, η οποία διεκπεραιώνεται με συνοπτική διαδικασία. Ο νόμος δεν ορίζει προθεσμία για αυτό το βήμα: μπορεί να κινηθεί την επόμενη ημέρα ή μήνες αργότερα.	χωρίς νόμιμη προθεσμία	Νόμος 19.889, άρθρο 438
Προθεσμία για άδεια Πριν από την έκδοση οποιασδήποτε απόφασης, το δικαστήριο επαληθεύει ότι η σύμβαση πληροί τις πέντε προϋποθέσεις του άρθρου 421. Μόλις επαληθευτεί, ο δικαστής διατάσσει την έξωση εντός περιόδου έξι εργάσιμων ημερών από την επομένη της κοινοποίησης της απόφασης στον ενοικιαστή.	6 εργάσιμες ημέρες	Νόμος 19.889, άρθρο 439
Προθεσμία για την υποβολή αντιρρήσεων Στην ίδια εντολή έξωσης, σας δίνονται έξι εργάσιμες ημέρες για να υποβάλετε αντιρρήσεις και μπορείτε να υποβάλετε μόνο τρεις αντιρρήσεις: τις αντιρρήσεις βάσει του άρθρου 133 του Γενικού Κώδικα Δικονομίας, ότι η σύμβαση δεν πληροί τις απαιτήσεις του άρθρου 421 και την πληρωμή. Η μερική πληρωμή δεν επιτρέπεται και η ένσταση πληρωμής χωρίς δικαιολογητικά απορρίπτεται χωρίς περαιτέρω διαδικασίες.	6 εργάσιμες ημέρες	Νόμος 19.889, άρθρο 440
Μεταβίβαση στον ιδιοκτήτη Ο ιδιοκτήτης έχει προθεσμία έξι εργάσιμων ημερών για να απαντήσει στις αντιρρήσεις, μετά την οποία ακολουθείται η διαδικασία που περιγράφεται στα άρθρα 353 επ. του Γενικού Κώδικα Δικονομίας. Μόνο η τελεσίδικη απόφαση που δέχεται ή απορρίπτει τις αντιρρήσεις είναι εφέσιμη. Οι άλλες αποφάσεις υπόκεινται μόνο σε επανεξέταση.	6 εργάσιμες ημέρες	Νόμος 19.889, άρθρο 441
Εκτόξευση Μόλις υπογραφεί η ειδοποίηση έξωσης και παρέλθει η προθεσμία, ο ιδιοκτήτης μπορεί να ζητήσει την έξωση ανά πάσα στιγμή και ο Δικαστικός Επιμελητής θα την εκτελέσει εντός πέντε εργάσιμων ημερών από την ημερομηνία που θα σας κοινοποιηθεί η εντολή που την διατάσσει.	5 εργάσιμες ημέρες	Νόμος 19.889, άρθρο 442
Εκκίνηση επέκτασης Το αίτημα υποβάλλεται μόνο μία φορά, δύο εργάσιμες ημέρες πριν από την προγραμματισμένη ημερομηνία, και ο δικαστής το εγκρίνει μόνο εάν προσκομίσετε αδιάσειστα στοιχεία για την ύπαρξη ανωτέρας βίας. Δεν μπορεί να υπερβαίνει τις πέντε εργάσιμες ημέρες. Η εντολή έξωσης και η εντολή που χορηγεί ή απορρίπτει την παράταση δεν υπόκεινται σε έφεση.	5 εργάσιμες ημέρες, μόνο μία φορά	Νόμος 19.889, άρθρα 443 και 444

Κοινό καθεστώς

Όλα τα υπόλοιπα. Η διαδικασία ισχύει ακόμη και για ακίνητα που το Άρθρο 102 εξαιρεί από τον υπόλοιπο νόμο, και ισχύει εξίσου για τους ενοικιαστές που δεν πληρώνουν ενοίκιο.

Νομοθετικό Διάταγμα 14.219, Κεφάλαιο VIII, Τμήμα 1 (άρθρα 43 έως 62)

Πέρασε	Προθεσμία που ορίζεται από το νόμο	Κανόνας
Εκφοβισμός και αθέτηση Ένας ενοικιαστής θεωρείται ότι έχει αθετήσει την υποχρέωση εάν δεν πληρώσει εντός δέκα εργάσιμων ημερών από την ειδοποίηση. Και η ίδια η ειδοποίηση έχει τη δική της περίοδο αναμονής: δεν μπορεί να υποβληθεί πριν από δέκα ημέρες μετά την ημερομηνία κατά την οποία οφειλόταν η πληρωμή.	10 εργάσιμες ημέρες	Νομοθετικό Διάταγμα 14.219, άρθρο 55
Κόστος της επίσημης ειδοποίησης Ο ιδιοκτήτης είναι υπεύθυνος για τους φόρους και τα έξοδα που σχετίζονται με την πρώτη απαίτηση πληρωμής. Όσοι σχετίζονται με τις επόμενες απαιτήσεις βαρύνουν το άτομο που έλαβε την απαίτηση, ανεξάρτητα από το αν έχει αθετήσει την υποχρέωση. Όταν αυτά τα έξοδα ισχύουν για εσάς, τα πληρώνετε καταβάλλοντας το 20% του απαιτούμενου ποσού.	20% του ζητούμενου ποσού	Νομοθετικό Διάταγμα 14.219, άρθρο 56
Προθεσμία για άδεια Σε διαδικασίες έξωσης για μη καταβολή ενοικίου, ο δικαστής χορηγεί προθεσμία είκοσι ημερών και σας καλεί να υποβάλετε αντιρρήσεις όπως περιγράφεται στο προηγούμενο άρθρο. Εάν δεν υποβληθούν αντιρρήσεις, η διαδικασία ολοκληρώνεται χωρίς περαιτέρω ενέργειες και οι προθεσμίες αρχίζουν να τρέχουν από την επόμενη ημέρα της αντίστοιχης κοινοποίησης.	20 ημέρες	Νομοθετικό Διάταγμα 14.219, άρθρο 48
Προθεσμία για την υποβολή αντιρρήσεων Η ειδοποίηση έξωσης, η οποία καθορίζει την προθεσμία, καλεί τον εναγόμενο να υποβάλει αντιρρήσεις εντός απαγορευτικής προθεσμίας δέκα εργάσιμων ημερών. Σε όλες τις περιπτώσεις, αναρτάται επίσης ειδοποίηση σε εμφανές σημείο με την οποία ζητείται η υποβολή δήλωσης σχετικά με τυχόν υπενοικιαστές.	10 εργάσιμες ημέρες	Νομοθετικό Διάταγμα 14.219, άρθρο 47
Κλείστε την υπόθεση πληρώνοντας Η αγωγή έξωσης κατά ενοικιαστών που δεν πληρώνουν απορρίπτεται εάν, εντός της προθεσμίας υποβολής αντιρρήσεων, καταθέσετε το οφειλόμενο ποσό συν 40% αυτού του ποσού για δεδουλευμένους τόκους, φόρους και έξοδα. Ο ενοικιαστής ή ο υπενοικιαστής επωφελείται από αυτήν την απόρριψη μόνο μία φορά. Σημειώστε το ποσό: το 60% που κυκλοφορεί είναι η αρχική διατύπωση του 1974, όπως αντικαταστάθηκε από τον Νόμο 15.799 του 30/12/1985, άρθρο 17.	οφειλόμενο ποσό + 40%, μόνο μία φορά	Νομοθετικό Διάταγμα 14.219, άρθρο 51
Επέκταση της διάρκειας πληρώνοντας Η παράταση της προθεσμίας πληρωμής χορηγείται εάν, εντός της συμφωνημένης προθεσμίας, καταθέσετε το συσσωρευμένο ενοίκιο συν 20% ως μοναδική αποζημίωση για τόκους και έξοδα. Το δικαστήριο παρατείνει στη συνέχεια την προθεσμία στο πλήρες ποσό που οφείλεται στον ενοικιαστή που έχει πληρώσει εμπρόθεσμα. Αυτή η παράταση χορηγείται μόνο μία φορά ανά υπόθεση. Για να ασκήσετε έφεση κατά της πρωτόδικης απόφασης, πρέπει να αποδείξετε ότι καταθέσατε τις πληρωμές ενοικίου στην Κεντρική Τράπεζα σε μηνιαία βάση.	οφειλόμενο ποσό + 20%, μόνο μία φορά	Νομοθετικό Διάταγμα 14.219, άρθρο 52
Εκτόξευση Μόλις παρέλθουν οι προθεσμίες έξωσης, ο ένοικος εκδιώκεται με δικά του έξοδα, κατόπιν αιτήματός του. Στο ίδιο άρθρο ορίζονται δύο περιορισμοί: η έξωση δεν μπορεί να πραγματοποιηθεί πριν παρέλθουν δεκαπέντε εργάσιμες ημέρες από την επόμενη ημέρα της ειδοποίησης του εναγομένου και ο δικαστής μπορεί να την αναβάλει έως και εξήντα ημέρες σε περιπτώσεις ασθένειας ή δικαιολογημένης ανωτέρας βίας. Η απόφαση έξωσης δεν υπόκειται σε έφεση.	15 εργάσιμες ημέρες νωρίτερα, παράταση 60 ημερών	Νομοθετικό Διάταγμα 14.219, άρθρο 62

Γιατί δεν λέει εδώ πόσο χρόνο χρειάζεται;

Ο νόμος ορίζει προθεσμία για κάθε βήμα, όχι για τον χρόνο που λαμβάνει το δικαστήριο μεταξύ τους. Και υπάρχει ένα βήμα χωρίς καμία νόμιμη προθεσμία: Το Άρθρο 438 εξουσιοδοτεί τον ιδιοκτήτη να κινήσει διαδικασία έξωσης μόλις ο ενοικιαστής αθετήσει τις υποχρεώσεις του, και μπορεί να το κάνει την επόμενη ημέρα ή μήνες αργότερα. Η πρόσθεση των γραμμών στους παραπάνω πίνακες θα έδινε έναν αριθμό που καμία υπόθεση δεν πληροί, επομένως οι προθεσμίες παρατίθενται ξεχωριστά, με το αντίστοιχο άρθρο τους, και το σύνολο δεν δημοσιεύεται.

Το μισό του νομοθετικού διατάγματος 14.219 δεν ισχύει για ένα σύγχρονο διαμέρισμα

Το Άρθρο 102 εξαιρεί από το νόμο τις συμβάσεις για ακίνητα που κατασκευάστηκαν μετά τις 2 Ιουνίου 1968, «με εξαίρεση εκείνες που περιέχονται στο Κεφάλαιο VII και στο Τμήμα Ι του Κεφαλαίου VIII». Το Κεφάλαιο VII ασχολείται με τις εγγυήσεις και το Τμήμα Ι του Κεφαλαίου VIII (Άρθρα 43 έως 62) ασχολείται με τη διαδικασία: δηλαδή, οι προθεσμίες στους παραπάνω πίνακες διατηρούνται από αυτόν τον νόμο, αλλά οι παρατάσεις και οι προθεσμίες στο Κεφάλαιο VI, οι οποίες είναι ακριβώς αυτές που αναφέρονται πιο συχνά, δεν ισχύουν. Το ίδιο άρθρο προσθέτει ένα άλλο σημείο που συχνά παραβλέπεται: τα οφέλη για τους ενοικιαστές μπορούν να επικαλεστούν μόνο όσοι πληρώνουν καλά, αλλά η διαδικασία του Κεφαλαίου VIII ισχύει εξίσου και για τους κακοπληρωτές.

Αιτιώδης συνάφεια	Προθεσμία έξωσης	Κανόνας
Εξαιρετικοί λόγοι του άρθρου 24 (εκτός από την παράγραφο 2) και των παραγράφων 1 και 5 του άρθρου 26	ένα χρόνο	Νομοθετικό Διάταγμα 14.219, άρθρο 32
Ερειπωμένες ιδιοκτησίες (άρθρο 26, παράγραφος 5)	Ο δικαστής το ορίζει, αλλά δεν μπορεί να υπερβαίνει τις 180 ημέρες.	Νομοθετικό Διάταγμα 14.219, άρθρο 32

Αυτές οι προθεσμίες ισχύουν για εξαιρετικούς λόγους, όχι για έξωση λόγω μη πληρωμής, και βρίσκονται στο Κεφάλαιο VI: δεν επικαλούνται σε ακίνητο που κατασκευάστηκε μετά τις 2 Ιουνίου 1968.

Συχνές ερωτήσεις

Ακολουθήστε αυτή την κατεύθυνση

Οδηγός ενοικίασης Εγγύηση ενοικίασης Χρέος κοινών εξόδων Ενοικίαση κατά την εκκαθάριση Διαθέσιμες ενοικιάσεις

Πηγές

Ελέγχθηκε με το κείμενο που ίσχυε στο impo.com.uy στις 8 Οκτωβρίου 2026. Αυτή η σελίδα προορίζεται μόνο για ενημερωτικούς σκοπούς και δεν αντικαθιστά τη συμβουλή ενός δικηγόρου: αυτό που έχει σημασία σε μια υπόθεση είναι η απόφαση του δικαστή. Εάν έχετε ήδη κλήτευση ή αγωγή, υπάρχουν διαθέσιμες κλινικές δωρεάν νομικής βοήθειας.