Levantan edificios en todos lados: ¿quién vive ahí?

El Censo 2023 relevó 1.659.048 viviendas en el país y encontró un 19,5 % desocupadas, pero ese promedio engaña. Montevideo tiene la vacancia más baja de todo el país: 9,6 %, con el 90,4 % de las viviendas ocupadas. Y de las que están vacías en Montevideo, el 34 % está ofrecida en venta o alquiler —o sea, está en el mercado— y sólo el 13,6 % es de uso temporal. La imagen de torres vacías no aparece en los datos de Montevideo.

Entonces, ¿de dónde sale el 19,5 % de viviendas vacías?

Maldonado encabeza con 45,2 % de su stock desocupado y Rocha le sigue con 42,1 %. En Maldonado, el 72,5 % de esas viviendas desocupadas se destina a uso temporal: son casas de temporada cerradas nueve meses al año, no unidades que podrían estar bajando el alquiler en Montevideo. Es la razón por la que el promedio nacional no dice nada sobre el mercado de alquiler de la capital.

Si el país no crece en población, ¿por qué no baja el alquiler?

Dos cosas a la vez. Primero: con 9,6 % de vacancia, Montevideo no tiene el excedente que haría caer los precios. Segundo: el régimen de vivienda promovida de la Ley 18.795 exonera hasta el 100 % del IRPF, IRAE o IRNR sobre la renta del alquiler durante 10 años, más el Impuesto al Patrimonio por 10 años y el ITP en la compra. Un incentivo que actúa sobre el impuesto a la renta mejora el rendimiento neto del propietario sin necesidad de que el alquiler baje. Qué tanto de la evolución del precio se explica por eso es discutible, y no lo afirmamos: lo que sí es un hecho es qué premia el régimen y qué no.

¿Ningún inversor piensa en 10 años, o en una crisis?

La exoneración sobre la renta del alquiler y la del Impuesto al Patrimonio duran 10 años contados desde que termina la obra. No es un horizonte arbitrario: es el horizonte que fija la norma. Al año 11 la misma unidad empieza a tributar como cualquier otra, y ahí el rendimiento neto del alquiler cae aunque el precio no se mueva. Es un dato que conviene tener antes de comprar para alquilar, porque cambia la cuenta del último tramo del proyecto.

¿Qué es una vivienda promovida?

La Ley 18.795 promueve la inversión privada en construcción, refacción o ampliación de viviendas destinadas a venta o alquiler, con un paquete de exoneraciones tributarias. Los proyectos se presentan y los aprueba la Agencia Nacional de Vivienda. El objetivo declarado es facilitar el acceso a la vivienda de los sectores de ingresos medios.

MERCADO

Οικοδομές γίνονται παντού: γιατί δεν μειώνονται τα ενοίκια;

Το ερώτημα επαναλαμβάνεται στις υποκουλτούρες της Ουρουγουάης και σχεδόν πάντα πηγάζει από την ίδια διαίσθηση: «υπάρχουν πολλά άδεια σπίτια». Τα δεδομένα της απογραφής του 2023 αφηγούνται μια διαφορετική ιστορία, και η τοποθεσία όπου βρίσκεται το άδειο σπίτι... Δεν είναι αυτό που νομίζεις..

Το ερώτημα, όπως τίθεται

«Χτίζουν κτίρια παντού, αλλά ποιος ζει εκεί; Αυτή η χώρα δεν αναπτύσσεται, οπότε οι άνθρωποι απλώς μετακινούνται από το ένα μέρος στο άλλο. Αν οι άνθρωποι φεύγουν από το Μοντεβιδέο, γιατί δεν μειώνονται τα ενοίκια; Δεν αναρωτιέται κανένας επενδυτής τι θα συμβεί σε 10 χρόνια;»

Το 19,5% που όλοι αναφέρουν δεν είναι εκεί που πιστεύεται ότι είναι

Η Απογραφή του 2023 αποκάλυψε 1.659.048 κατοικίες στη χώρα και βρήκε ένα 19.5 % άνεργοι. Αυτός ο μέσος όρος κρύβει δύο διαφορετικές χώρες.

Τμήμα	Άδεια σπίτια	Επειδή
Μαλντονάδο	45.2 %	Το υψηλότερο στη χώρα. Το 72,5% αυτών των κατοικιών προορίζονται για προσωρινή χρήση: πρόκειται για εξοχικές κατοικίες, όχι για διαθέσιμο απόθεμα.
Ρότσα	42.1 %	Ίδια λογική θέρετρου με το Μαλντονάδο.
Λαβαλέγια	28.4 %	Τρίτη στην κατάταξη σε ποσοστό, εξακολουθώντας να είναι πολύ πάνω από τον μέσο όρο της χώρας.
Παϊσαντού	16.2 %	Ήδη κάτω από τον εθνικό μέσο όρο: πρόκειται για μόνιμη αγορά κατοικίας, όχι για καλοκαιρινή αγορά.
Πήδημα	13.9 %	Από τα χαμηλότερα στην ενδοχώρα, και ένα ακόμη σημάδι ότι το εθνικό 19,5% δεν κατανέμεται ομοιόμορφα.
Μοντεβιδέο	9.6 %	Το ΧΑΜΗΛΟΤΕΡΟ στη χώρα: Το 90,4% των κατοικιών είναι κατειλημμένα. Εκεί που οι άνθρωποι πιστεύουν ότι υπάρχει πλεόνασμα κατοικιών είναι ακριβώς εκεί που υπάρχει το λιγότερο πλεόνασμα.

Το Μοντεβιδέο είναι το τμήμα με μείον Κενές κατοικίες στη χώρα: 9,6%, με το 90,4% των κατοικιών να είναι κατειλημμένα. Ο εθνικός μέσος όρος καθορίζεται από το Μαλντονάδο (45,2%) και τη Ρότσα (42,1%), όπου οι κενές κατοικίες είναι κυρίως εποχιακές. Αυτές οι κατοικίες ενοικιάζονται με διαφορετικό σύστημα: το εποχιακή σύμβαση , την οποία ο νόμος ορίζει ανά τόπο και για μέγιστη περίοδο 120 ημερών.

Και γιατί αυτά που είναι άδεια είναι άδεια;

Εδώ βλέπουμε ότι το Μοντεβιδέο και το Μαλντονάδο είναι διαφορετικές αγορές: στην πρωτεύουσα, οι κενές κατοικίες είναι ως επί το πλείστον προσφέρθηκεστο Μαλντονάδο υπάρχει κλειστό περιμένοντας το καλοκαίρι.

Λόγος	Μοντεβιδέο	Μαλντονάδο	Τι σημαίνει αυτό
Προς πώληση ή ενοικίαση	34 %	11.9 %	Είναι διαθέσιμο στην αγορά. Στο Μοντεβιδέο, είναι η μεγαλύτερη κατηγορία: αντικατοπτρίζει μια ενεργή αγορά ακινήτων, όχι κρυφές μονάδες.
Προσωρινή χρήση	13.6 %	72.5 %	Εποχιακό σπίτι. Αυτό εξηγεί σχεδόν όλο το ποσοστό του Μαλντονάδο και σχεδόν καθόλου του Μοντεβιδέο.
Υπό κατασκευή ή επισκευή	7.4 %	4.3 %	Δεν είναι ακόμη κατοικήσιμο: πρόκειται για έργο υπό κατασκευή ή για μονάδα υπό ανακαίνιση, επομένως δεν είναι διαθέσιμο προς το παρόν.

Τα ποσοστά βασίζονται στον αριθμό των ακατοίκητων κατοικιών σε κάθε διαμέρισμα, όχι στο σύνολο.

Τι ακριβώς ανταμείβει το σύστημα;

Ο νόμος 18.795 προωθεί τις ιδιωτικές επενδύσεις σε κατοικίες μέσω φορολογικών απαλλαγών. Αξίζει να εξεταστεί τι καλύπτουν αυτές οι απαλλαγές: σχετικά με τον φόρο που καταβάλλει ο ιδιοκτήτηςόχι για την τιμή ενοικίασης.

Φόρος Εισοδήματος Φυσικών Προσώπων / Φόρος Εισοδήματος Εταιρειών / Φόρος Εισοδήματος Μη Κατοίκων επί του εισοδήματος από ενοίκια

Απαλλαγή έως και 100%

10 χρόνια από την ολοκλήρωση του έργου

Το ενοίκιο μπορεί να απαλλαγεί πλήρως. Το ποσοστό εξαρτάται από την περιοχή: φτάνει το 100% σε ορισμένες περιοχές του Μοντεβιδέο και στο εσωτερικό της χώρας.

Φόρος Πλούτου

Αθώωση

10 ετών

Ο ιδιοκτήτης δεν καταβάλλει φόρους ακίνητης περιουσίας για τη συγκεκριμένη μονάδα κατά τη διάρκεια της περιόδου.

Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων (ITP)

Απαλλαγή κατά την αγορά

Αμέσως

Εξοικονομείτε χρήματα κατά την υπογραφή της σύμβασης.

Τα 10 χρόνια που υπάρχει το νήμα δεν είναι τυχαία. Αυτή είναι η περίοδος απαλλαγής από τον φόρο εισοδήματος από ενοίκια και τον φόρο περιουσίας. Μετά το 11ο έτος, το ακίνητο φορολογείται όπως κάθε άλλο και το καθαρό εισόδημα μειώνεται ακόμη και αν το ενοίκιο παραμένει αμετάβλητο. Εάν αγοράζετε προς ενοικίαση, αυτό είναι το μέρος του υπολογισμού που παραβλέπεται συχνότερα.

Οι ερωτήσεις, μία προς μία

Αν προτιμάτε να νοικιάσετε ή να αγοράσετε

Οδηγός ενοικίασης Ενοικίαση κατά την εκκαθάριση Υπολογιστής κόστους ζωής Οικονομία της Ουρουγουάης

Πηγές

Τα δεδομένα επαληθεύτηκαν στις 9 Αυγούστου 2026. Αυτή η σελίδα περιγράφει δημόσια δεδομένα και το περιεχόμενο ενός κανονισμού· δεν ισχυρίζεται αιτιώδη σχέση μεταξύ του καθεστώτος και της τιμής ενοικίασης.