Χρέος κοινών εξόδων: τι μπορούν να σας κάνουν και πότε λήγει
Λήγουν μετά από τέσσερα χρόνια, το επιτόκιο είναι 12% ετησίως και δεν επιβαρύνονται με εκτοκισμό, και ο λογαριασμός που εγκρίθηκε από τη συνέλευση αποτελεί ήδη εκτελεστό έγγραφο. Το σημαντικό είναι ότι τίποτα από αυτά δεν μπορεί να αλλάξει με κανονισμό, ακόμα κι αν τον υπογράψατε.
Τίποτα από αυτά δεν μπορεί να αλλάξει με σύμβαση ή κανονισμό
Ο νόμος ορίζει ότι οι διατάξεις του εν λόγω άρθρου είναι θέμα δημόσιας τάξης και εφαρμόζονται σε όλα τα καθεστώτα οριζόντιας ιδιοκτησίας και τις υφιστάμενες συγκυριαρχίες, ανεξάρτητα από τυχόν συμβατικές διατάξεις ή κανονισμούς συνιδιοκτησίας. Οποιαδήποτε ρύθμιση που θεσπίζει υψηλότερο επιτόκιο, κεφαλαιοποιεί τόκους ή παρατείνει την παραγραφή είναι άκυρη από αυτή την άποψη — ανεξάρτητα από το πόσες φορές την υπογράψατε ή πόσο παλιό είναι το κτίριο. Νομοθετικό Διάταγμα 14.560, άρθρο 14
Τι λέει ο νόμος για το χρέος;
Το άρθρο 14 του νομοθετικού διατάγματος 14.560 φέρει τη διατύπωση που του δόθηκε από τον νόμο 19.604 το 2018. Η προηγούμενη έκδοση έλεγε κάτι διαφορετικό, επομένως οποιοδήποτε κείμενο πριν από την ημερομηνία αυτή ενδέχεται να αναφέρεται σε διαφορετικό καθεστώς.
| Ο λογαριασμός που εγκρίθηκε από τη συνέλευση αποτελεί πλέον εκτελεστό έγγραφο | Η κατάσταση εξόδων που καταρτίζεται από τον διαχειριστή και εγκρίνεται από τη συνέλευση αποτελεί εκτελεστό τίτλο, εφόσον τα εν λόγω γεγονότα αποδεικνύονται δεόντως όπως απαιτείται από τον νόμο. Δεν απαιτείται προηγούμενη νομική διαδικασία για να διαπιστωθεί εάν το χρέος οφείλεται· η οφειλή εκτελείται. | Νομοθετικό Διάταγμα 14.560, άρθρο 14 |
| Τα πρακτικά της συνέλευσης χρησιμεύουν ως αποδεικτικό στοιχείο ως δημόσιο έγγραφο | Ένα συμβολαιογραφικό αντίγραφο των πρακτικών μιας συνεδρίασης που πραγματοποιήθηκε σύμφωνα με τους κανονισμούς ή τον νόμο έχει την αποδεικτική ισχύ ενός δημόσιου εγγράφου. Επομένως, αρκεί για να αποδειχθεί ο τίτλος: αυτό που αμφισβητείται στη συνέχεια είναι το ποσό, όχι η απόφαση που ελήφθη από τη συνεδρίαση. | Νομοθετικό Διάταγμα 14.560, άρθρο 7 |
| Το χρέος ενημερώνεται ακόμη και αν κανείς δεν υποβάλει αξίωση εναντίον σας. | Το ποσό ενημερώνεται σύμφωνα με το Νομοθετικό Διάταγμα 14.500, ανεξάρτητα από το εάν η πληρωμή διεκδικείται μέσω δικαστικής διαδικασίας ή διαιτησίας. Η αναμονή δεν το παγώνει: το διατηρεί σε ισχύ έναντι του πληθωρισμού όσο συσσωρεύονται τόκοι. | Νομοθετικό Διάταγμα 14.560, άρθρο 14 |
| Το επιτόκιο είναι 12% ετησίως, και αυτό είναι το μέγιστο. | Ο νόμος ορίζει ετήσιο επιτόκιο 12% επί του ενημερωμένου χρέους. Αυτό δεν είναι ελάχιστο όριο ή υπόδειξη: είναι αυτό που ορίζει ο νόμος και παρακάτω αναφέρεται τι συμβαίνει όταν οι οικοδομικοί κανονισμοί ορίζουν διαφορετικά. | Νομοθετικό Διάταγμα 14.560, άρθρο 14 |
| Δεν υπολογίζονται τόκοι με ανατοκισμό | Ο νόμος το ορίζει με αυτά τα λόγια. Δεν υπάρχει σύνθετος τόκος: το χρέος αυξάνεται γραμμικά, όχι εκθετικά, κάτι που αποτελεί τη διαφορά μεταξύ ενός διαχειρίσιμου χρέους και ενός που δεν είναι. | Νομοθετικό Διάταγμα 14.560, άρθρο 14 |
| Λήγουν μετά από τέσσερα χρόνια | Οι οφειλές για κοινόχρηστα έξοδα και τέλη διατροφής παραγράφονται μετά από τέσσερα χρόνια και ο ίδιος ο νόμος παραπέμπει στο άρθρο 1222 του Αστικού Κώδικα. Κάθε δόση έχει τη δική της παραγραφή που αρχίζει από την ημερομηνία που κατέστη απαιτητή. | Νομοθετικό Διάταγμα 14.560, άρθρο 14 |
Πώς κατανέμονται τα χρήματα;
Κάθε άτομο πληρώνει ανάλογα με την αξία της μονάδας του.
Η συμμετοχή στα έξοδα διαχείρισης, συντήρησης και επισκευής της κοινής περιουσίας, καθώς και στο ασφάλιστρο, είναι ανάλογη με την αξία του διαμερίσματος ή της μονάδας, με την επιφύλαξη των ρητώς συμφωνηθέντων μεταξύ των μερών. Νόμος 10.751, άρθρο 5
Τα διαμερίσματα στο ισόγειο και το υπόγειο δεν πληρώνουν για σκάλες ή ανελκυστήρες
Ο νόμος τους απαλλάσσει ρητά από την υποχρέωση συνεισφοράς στη συντήρηση και επισκευή κλιμάκων και ανελκυστήρων, επειδή δεν είναι συνιδιοκτήτες σε αυτά. Νόμος 10.751, άρθρο 5
Ο ιδιοκτήτης της μονάδας πληρώνει για ό,τι συμβαίνει μέσα στο κτίριο.
Τα δάπεδα, οι πόρτες, τα παράθυρα, οι οροφές, το σοβάτισμα, το βάψιμο και οι εσωτερικές επισκευές αποτελούν ευθύνη του ατόμου που ζει μέσα, όχι του συνιδιοκτήτη. Νόμος 10.751, άρθρο 6
Σε τι δεν απαντούν αυτοί οι κανόνες
Αν αγοράσετε ένα διαμέρισμα με χρέος, το πληρώνετε;
Ούτε το Άρθρο 14 του Νομοθετικού Διατάγματος 14.560 ούτε ο Νόμος 10.751 αναφέρουν ότι το χρέος ακολουθεί τη μονάδα. Αυτό που αναφέρουν είναι εναντίον ποιου ανήκει ο τίτλος: ο οφειλέτης συνιδιοκτήτης. Αυτό δεν αρκεί για να συμπεράνουμε ότι ένας αγοραστής απαλλάσσεται από την υποχρέωση, επειδή η απάντηση μπορεί να προέλθει από άλλους κανονισμούς και τους συγκεκριμένους όρους της συναλλαγής. Η πρακτική προσέγγιση, και αυτό που δεν υπόκειται σε ερμηνεία, είναι να ζητηθεί απόδειξη του χρέους της μονάδας από τον διαχειριστή ΠΡΙΝ από την υπογραφή, και να διασφαλιστεί ότι η κατάσταση του χρέους καταγράφεται τόσο στην προκαταρκτική συμφωνία πώλησης όσο και στο συμβόλαιο.
Συχνές ερωτήσεις
- Πότε λήγει ένα χρέος για κοινά έξοδα στην Ουρουγουάη;
- Μετά από τέσσερα χρόνια. Αυτό αναφέρεται στο άρθρο 14 του νομοθετικού διατάγματος 14.560, όπως τροποποιήθηκε από τον νόμο 19.604 του 2018, και αναφέρεται στο άρθρο 1222 του Αστικού Κώδικα. Κάθε δόση έχει τη δική της διάρκεια από την ημερομηνία που κατέστη ληξιπρόθεσμη.
- Τι επιτόκιο μπορούν να μου χρεώσουν για εκπρόθεσμα κοινόχρηστα έξοδα;
- Εφαρμόζεται ετήσιο επιτόκιο 12% στο ενημερωμένο χρέος και οι τόκοι δεν ανατοκίζονται: δεν υπάρχουν τόκοι επί των τόκων. Επιπλέον, το ποσό προσαρμόζεται σύμφωνα με το Νομοθετικό Διάταγμα 14.500, ακόμη και αν κανείς δεν κινηθεί νομικά εναντίον σας.
- Μπορούν οι κανονισμοί δόμησης να ορίζουν διαφορετικό επιτόκιο ή διαφορετικό χρονικό πλαίσιο;
- Όχι. Ο νόμος ορίζει ότι οι διατάξεις του εν λόγω άρθρου είναι θέμα δημόσιας τάξης και εφαρμόζονται σε όλα τα καθεστώτα οριζόντιας ιδιοκτησίας και τις υφιστάμενες συγκυριαρχίες, ανεξάρτητα από τυχόν συμβατικές διατάξεις ή κανονισμούς συνιδιοκτησίας. Κανονισμοί που θεσπίζουν υψηλότερο επιτόκιο, κεφαλαιοποιούν τόκους ή παρατείνουν την παραγραφή είναι άκυροι ως προς αυτό.
- Μπορούν να με μηνύσουν χωρίς δίκη για κοινά έξοδα;
- Η κατάσταση εξόδων που καταρτίζεται από τον διαχειριστή και εγκρίνεται από τη συνέλευση αποτελεί εκτελεστό τίτλο, υπό την προϋπόθεση ότι τα εν λόγω γεγονότα αποδεικνύονται δεόντως όπως απαιτείται από τον νόμο. Με άλλα λόγια, δεν υπάρχει προηγούμενη νομική διαδικασία για να διαπιστωθεί εάν το χρέος είναι έγκυρο: η διαδικασία προχωρά απευθείας στην εκτέλεση και τα πρακτικά της συνέλευσης χρησιμεύουν ως απόδειξη με τη μορφή δημόσιου εγγράφου.
- Ποιος πληρώνει για το ασανσέρ αν μένω στο ισόγειο;
- Δεν το πληρώνετε. Ο νόμος 10.751 απαλλάσσει ρητά τον ιδιοκτήτη του ισογείου και του υπογείου από τη συνεισφορά στη συντήρηση και επισκευή των κλιμάκων και των ανελκυστήρων, επειδή δεν είναι συνιδιοκτήτες αυτών.
- Πώς κατανέμονται τα κοινόχρηστα έξοδα μεταξύ των διαμερισμάτων;
- Αναλογικά με την αξία κάθε διαμερίσματος ή μονάδας, με την επιφύλαξη των ρητών συμφωνιών των μερών. Δεν διαιρείται εξίσου εκτός εάν συμφωνηθεί διαφορετικά.
- Αν αγοράσω ένα διαμέρισμα με ανεξόφλητα κοινόχρηστα, τα πληρώνω;
- Ούτε το Άρθρο 14 του Νομοθετικού Διατάγματος 14.560 ούτε ο Νόμος 10.751 αναφέρουν ότι το χρέος ακολουθεί τη μονάδα. Αντίθετα, αναφέρουν έναντι ποιου κατέχεται ο τίτλος, του οφειλέτη συνιδιοκτήτη. Αυτό δεν αρκεί για να συναχθεί το συμπέρασμα ότι ο αγοραστής απαλλάσσεται από την ευθύνη, καθώς η απάντηση μπορεί να βρίσκεται σε άλλους κανονισμούς και στους συγκεκριμένους όρους της συναλλαγής. Αυτό που δεν υπόκειται σε ερμηνεία είναι η απαίτηση απόδειξης του χρέους της μονάδας από τον διαχειριστή πριν από την υπογραφή και η καταγραφή της κατάστασης του χρέους στην προκαταρκτική συμφωνία πώλησης και στο συμβόλαιο.
- Αξίζει να σταματήσουμε τις πληρωμές και να περιμένουμε να λήξει η προθεσμία παραγραφής;
- Το χρέος δεν παγώνει όσο περιμένετε: ενημερώνεται σύμφωνα με το Νομοθετικό Διάταγμα 14.500, ακόμη και αν κανείς δεν υποβάλει αξίωση, και συσσωρεύεται 12% ετησίως. Και επειδή το εγκεκριμένο τιμολόγιο είναι εκτελεστό έγγραφο, η συνιδιοκτησία δεν χρειάζεται μακροχρόνια αγωγή για να ξεκινήσει η εκτέλεση. Η τετραετής παραγραφή υπάρχει, αλλά το να βασίζεσαι σε αυτήν είναι σαν να στοιχηματίζεις ότι κανείς δεν θα κάνει τίποτα για τέσσερα χρόνια.
Από πού προήλθε αυτό;
Από το τρέχον κείμενο κάθε κανονισμού, όχι από περίληψη. Τελευταία ανάγνωση: 3 Σεπτεμβρίου 2026.
- Νομοθετικό Διάταγμα αριθ. 14.560, άρθρο 14 — ισχύον κείμενο (IMPO)
- Νόμος αριθ. 19.604 — ο οποίος έδωσε στο άρθρο 14 την τρέχουσα διατύπωσή του (2018)
- Νόμος αριθ. 10.751 — Οριζόντια Ιδιοκτησία (ΟΙΙ)