¿Hay un tope legal para la comisión inmobiliaria?
No. Ninguna ley fija cuánto cobra una inmobiliaria en Uruguay, y lo que se repite como si fuera norma —el 3 % más IVA en la venta, un mes más IVA en el alquiler— sale de un documento privado: el Arancel Oficial de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya, fechado en setiembre de 2007. El propio texto se define como "arancel mínimo" y dice que su incumplimiento lo sanciona la Comisión de Ética de la Cámara, o sea que ordena a sus socios, no a vos. La Ley 20.380, de 2024, que regula a los operadores inmobiliarios, les reconoce "el cobro de sus honorarios", pero no fija montos ni dice quién los paga. La única regla legal sobre quién paga está en el Código de Comercio, en el capítulo de los corredores: el artículo 112 dice que todo derecho de corretaje, "no mediando estipulación en contrario, será pagado proporcionalmente por las partes". Es una regla supletoria, que rige sólo si no se pactó otra cosa. Por eso la pregunta útil no es cuánto permite la ley, sino qué dice el papel que te hacen firmar antes de la visita, la reserva o el contrato, porque eso es lo que después se puede reclamar.
Cuánto cobra la inmobiliaria cuando vendés o comprás
El artículo 1 del arancel de la Cámara fija el 3 % sobre el precio total de la venta a cada parte, vendedora y compradora, y el artículo 12 obliga a sumarle el IVA. Con la tasa básica del 22 %, cada parte paga el 3,66 % del precio: en una venta de 150.000 dólares son 5.490 dólares para el comprador y otros tantos para el vendedor. En Maldonado y Punta del Este la cámara local publica el mismo orden de magnitud con otra presentación: 4 % a cada parte, que es 3,28 % de arancel más IVA, según su tabla 2023/2025, que seguía publicada en setiembre de 2026. El arancel de la Cámara prevé además dos rebajas que casi nadie pide: si vendés y comprás con la misma inmobiliaria dentro de noventa días, la operación menor admite hasta 50 % de bonificación, y cuando el vendedor es la empresa promotora de un edificio, a esa parte se le puede rebajar hasta la mitad. Esta comisión va aparte de los honorarios del escribano y del ITP, que se liquidan en la escritura.
Cuánto cobran por alquilar, y por qué al dueño a veces no
Para los contratos de un año o más en régimen de libre contratación, el artículo 6 del arancel fija "un mes de alquiler a cada parte", con una salvedad que explica mucho de lo que se discute en los foros: al arrendador, es decir al dueño, se le puede bonificar hasta el 50 %. Al inquilino el arancel no le prevé ninguna rebaja. Si el contrato es por menos de un año se cobra a prorrata, y en los alquileres de temporada de hasta cinco meses la comisión es el 8 % del monto total del contrato a cada parte, con la redacción del contrato incluida. Todo eso lleva IVA, así que el mes de comisión es en realidad 1,22 alquileres: sobre un alquiler de 25.000 pesos, son 30.500 pesos. Que el dueño no pague nada no sale del arancel, que como mínimo le cobraría la mitad, sino de la competencia entre inmobiliarias por conseguir la propiedad para publicarla. Las renovaciones se cobran igual, con rebaja de hasta 50 % para cada parte.
| Operación | Arancel de la Cámara (setiembre de 2007) | Con IVA del 22 % |
|---|---|---|
| Venta, a cada parte | 3 % del precio total | 3,66 % del precio |
| Alquiler de un año o más | Un mes de alquiler a cada parte; al dueño, rebaja de hasta 50 % | 1,22 meses de alquiler |
| Alquiler de menos de un año | El mes, a prorrata del plazo | La prorrata más IVA |
| Temporada, hasta cinco meses | 8 % del monto del contrato a cada parte | 9,76 % del contrato |
| Renovación | Como el alquiler, con rebaja de hasta 50 % a cada parte | Según lo que se rebaje |
El IVA no aparece por pedir factura
Una queja frecuente es que la inmobiliaria cotiza la comisión "limpia" y, cuando pedís factura, te agrega el IVA como si fuera un recargo por exigir el comprobante. No funciona así. La DGI lo resume en una línea: todos los bienes y servicios están gravados a la tasa básica del 22 %, salvo que estén exonerados o gravados a la tasa mínima del 10 %. Y el propio arancel de la Cámara dice que a sus montos "deberá adicionarse el impuesto al valor agregado, de acuerdo con las tasas vigentes". O sea que el precio real de la comisión es con IVA desde el principio, y así conviene compararla entre inmobiliarias. Si te ofrecen un descuento a cambio de no documentar el pago, lo que estás aceptando es quedarte sin constancia de lo que pagaste, justo en el tipo de operación donde más la vas a necesitar si después hay un reclamo por el depósito, por la garantía o por una comisión cobrada dos veces.
Cuándo te la cobran y qué pasa si la operación se cae
Esta es la parte que el arancel de la Cámara no resuelve: no dice en qué momento se gana la comisión ni qué pasa si la venta o el alquiler no se concretan, y la regla del Código de Comercio sólo reparte el corretaje entre las partes cuando no se pactó otra cosa. Lo que decide es el documento que firmaste: la autorización de venta si sos el dueño, el boleto de reserva o la promesa si comprás, el contrato si alquilás. Ahí tiene que decir si la comisión se paga al firmar la promesa o al escriturar, si se devuelve cuando el estudio de título encuentra un problema y si hay exclusividad. Leé esa cláusula antes de entregar plata, no después, y si no está, pedí que la agreguen por escrito. Y si ya estás alquilando y te querés ir antes de tiempo, lo que te pueden cobrar sale del contrato de arrendamiento, no del arancel.
Por qué te piden la cédula y el origen de la plata
Cuando la inmobiliaria interviene en una compraventa no es sólo un intermediario comercial. El artículo 13 de la Ley 19.574, en el texto que le dio la Ley 20.469 de 2026, incluye a las inmobiliarias, a los promotores inmobiliarios, a las empresas constructoras y a los demás intermediarios en transacciones que involucren inmuebles, salvo los arrendamientos, entre los sujetos obligados del sistema contra el lavado de activos, y los obliga a reportar a la Unidad de Información y Análisis Financiero del Banco Central las operaciones inusuales o sospechosas. Por eso te piden documentos y te pueden hacer firmar una declaración sobre el origen de los fondos: no es desconfianza personal ni un trámite que se invente la empresa. Lo mismo te va a pasar con el escribano, que está alcanzado por la misma ley cuando interviene en operaciones inmobiliarias. Conviene tener a mano los comprobantes de dónde sale la plata antes de firmar la reserva, para que la operación no se demore en el último paso.
Cómo negociarla antes de que sea tarde
Como el arancel es de la Cámara y no de la ley, la comisión se negocia, y el momento para hacerlo es antes de la visita. Una vez que conociste la propiedad a través de una inmobiliaria, tratar directo con el dueño para evitarla es exactamente el conflicto que la comisión existe para cubrir, y la discusión se vuelve mucho más difícil. Pedí por escrito el porcentaje o el monto, si incluye IVA, a quién se le cobra y en qué momento. Si alquilás, preguntá si el dueño también paga: el arancel prevé que pague por lo menos la mitad de lo que pagás vos. Buscar el mismo inmueble publicado por su dueño es legítimo, pero hacelo antes de ir a verlo con un agente. Y hacé la cuenta del costo total de entrada, porque la comisión se suma a la garantía, al primer mes y muchas veces a un depósito.