Judicial o de la ANV: dos remates con reglas distintas
Casi todo lo que se remata en Uruguay entra por una de dos puertas. El remate judicial lo ordena un juzgado dentro de una ejecución —un banco, una intendencia o cualquier acreedor que ejecuta una deuda— y sus reglas están en el Código General del Proceso. El remate extrajudicial que más ve un particular es el de la Agencia Nacional de Vivienda: vende sin pasar por un juez viviendas de la cartera hipotecaria que administra, al amparo de los artículos 80 y 81 de la Carta Orgánica del BHU, por remisión de la Ley 18.125, que es lo que citan sus propios edictos. En los dos casos el martillo lo baja un rematador, y eso sí tiene ley propia: el Decreto-Ley 15.508 exige estar inscripto en la matrícula del Registro Nacional de Rematadores, obliga a rematar personalmente y en voz alta, y le prohíbe comprar los bienes que remata. Antes de mirar precios, averiguá cuál de los dos es, porque cambian la seña, la comisión, los plazos y quién se hace cargo de las deudas.
Cómo funciona un remate judicial: seña, saldo y escritura
El artículo 387 del CGP ordena publicar el remate en el Diario Oficial, en la plataforma del Poder Judicial y en un diario de la zona, y el aviso tiene que decir que se remata "sin base y al mejor postor": no hay un precio mínimo garantizado. En el acto, el mejor postor deposita una seña que fija el tribunal y que no puede ser menor al 10 % de su oferta. El saldo se paga dentro de los veinte días corridos siguientes a la notificación del auto que aprueba el remate, un plazo que no se corta por la feria judicial ni por la Semana de Turismo, y la escritura se firma en treinta días con el escribano designado. La comisión del rematador la fija la Suprema Corte en la Acordada 7.883 de 2016: 3 % a cargo del comprador y 1 % a cargo del vendedor en inmuebles, sobre el valor obtenido. Si no depositás el saldo o no escriturás, el artículo 390 es tajante: "se tendrá por no hecha la oferta y perderá la seña", y se llama al segundo postor. La misma norma cierra otra puerta: no podés negarte a escriturar "alegando defectos de titulación anteriores al remate". Por eso el título se estudia antes de levantar la mano.
Cómo funciona un remate de la ANV
La ANV publica sus remates en el Diario Oficial y en su sitio, con estas condiciones a setiembre de 2026: la base es el 50 % del valor de tasación, la seña es el 5 % de la oferta y la comisión del rematador es el 1 % más IVA, bastante menos que en un remate judicial. En el acto se paga además una suma por gastos de remate que figura en el edicto y que no forma parte del precio, y si el remate es en el interior la ANV avisa que se suma otro 1 % por las Leyes 12.700 y 16.694. Los plazos los fija cada edicto, que la propia ANV llama la referencia obligatoria: su página dice que el plazo para el saldo por lo general es de cinco días hábiles, y el edicto de abril de 2026 daba diez días desde la aprobación del remate para el saldo y diez desde el aviso de la ANV para escriturar, con los pagos del acto a acreditar en 72 horas hábiles bajo pena de multa. Se puede financiar en unidades indexadas hasta el tope del edicto, sólo para el mejor postor. No pueden ofertar los funcionarios de la ANV, sus cónyuges ni quien tenga un crédito vigente en el sistema público de vivienda.
| Punto | Remate judicial | Remate de la ANV |
|---|---|---|
| Base | Sin base, al mejor postor | 50 % del valor de tasación |
| Seña en el acto | La fija el tribunal, no menos del 10 % de la oferta | 5 % de la oferta |
| Comisión a cargo del comprador | 3 % del valor obtenido (Acordada 7.883 de 2016) | 1 % de la oferta más IVA; en el interior, otro 1 % por ley |
| Saldo del precio | 20 días corridos desde la notificación de la aprobación | El que fije el edicto: por lo general, cinco días hábiles; diez días en el de abril de 2026 |
| Escritura | En 30 días, con el escribano designado | El que fije el edicto: diez días desde el aviso de la ANV en el de abril de 2026 |
| Dónde se publica | Diario Oficial, plataforma del Poder Judicial y un diario local | Diario Oficial y sitio de la ANV |
Qué deudas del inmueble pasan a ser tuyas
Es la pregunta que más plata cuesta si se contesta mal. En los remates de la ANV en Montevideo la regla está escrita, pero no es un regalo: por lo general, la contribución inmobiliaria, los tributos de cobro conjunto y el Impuesto de Primaria adeudados están incluidos en los gastos de remate, que pagás en el acto aparte del precio, y la ANV se encarga de cancelarlos; en otros departamentos, avisa la propia agencia, el procedimiento puede variar. El edicto de abril de 2026 precisa que se hace cargo del pago, hasta la fecha del remate y "exclusivamente", de la Tasa General Municipal, la Contribución Inmobiliaria, la Tarifa de Saneamiento y el Impuesto de Primaria. Todo lo demás que se deba al escriturar —consumos, cargas del inmueble, conexión al saneamiento— corre por cuenta del comprador, y la ANV aclara que la deuda de gastos comunes también es de cargo del comprador, así que hay que pedirla a la administración del edificio antes de ofertar. En un remate judicial no hay una respuesta única: el edicto dice qué se paga con el precio y qué queda a tu cargo, y conviene pedir la deuda del padrón y la constancia del administrador antes del remate. Esas deudas se restan de lo que estás dispuesto a ofrecer, no se descubren después.
Si la casa está ocupada
Muchos inmuebles se rematan con gente adentro, y el comprador paga antes de recibir las llaves. El edicto de la ANV de abril de 2026 lo dice sin rodeos: "Se desconoce el estado ocupacional del bien". La ANV se compromete a usar las facultades de la Carta Orgánica del BHU para entregarlo libre de ocupantes, pero aclara que ese trámite "no obstará a la obligación del mejor postor de integrar el precio y otorgar la escritura de compraventa", y en su página repite que la escritura es independiente de la entrega del bien. En la práctica eso significa que vas a pagar el total y escriturar dentro de los plazos aunque la vivienda siga ocupada, y que el tiempo hasta mudarte no depende de vos: la ANV explica que para recuperar el inmueble tiene que iniciar un proceso judicial que, estadísticamente, dura entre seis y diez meses. Si no tenés dónde vivir mientras tanto, o si pensabas alquilarla para pagar un préstamo, esos meses pueden costarte más de lo que ahorraste en el precio. En un remate judicial, preguntale al rematador qué surge del expediente sobre los ocupantes antes de ofertar.
Lo que no vas a poder revisar antes de ofertar
Una compraventa común te da semanas para visitar, estudiar el título y negociar. Un remate no. El edicto de la ANV dice que el bien "se vende en los estados de conservación y situación jurídica en que se encuentre a la fecha de la subasta", exonerando a la agencia de responsabilidad, y en el remate judicial el artículo 390 del CGP te impide negarte a escriturar por defectos de título anteriores. Como muchas veces no vas a poder entrar, lo que sí podés hacer es leer el edicto completo, pedir el número de padrón, consultar la deuda de tributos, hablar con la administración si es propiedad horizontal, mirar la zona y la fachada, y preguntarle al rematador todo lo que sepa del estado. Hacé la cuenta con el peor escenario: precio, seña, comisión, gastos de remate, escritura e impuestos, arreglos sin haber visto el interior y meses sin poder usarla. Si con esa cuenta sigue siendo barata, recién ahí es una oportunidad.