Yleisten kulujen velka: mitä ne voivat tehdä sinulle ja milloin se erääntyy
Ne vanhenevat neljän vuoden kuluttua, korko on 12 % vuodessa eikä sitä koroteta korolle, ja edustajakokouksen hyväksymä tili on jo täytäntöönpanokelpoinen asiakirja. Tärkeä osa tulee seuraavaksi: mitään tästä ei voida muuttaa asetuksella, vaikka allekirjoittaisit sen.
Mitään tästä ei voida muuttaa sopimuksilla tai asetuksilla
Lain mukaan kyseisen artiklan määräykset ovat yleisen järjestyksen mukaisia ja niitä sovelletaan kaikkiin horisontaalisiin omaisuussuhteisiin ja olemassa oleviin osakehuoneistoihin riippumatta sopimusmääräyksistä tai yhteisomistusta koskevista säännöksistä. Mikä tahansa asetus, joka vahvistaa korkeamman korkokannan, pääomittaa korot tai pidentää vanhentumisaikaa, on tältä osin pätemätön – riippumatta siitä, kuinka monta kertaa olet sen allekirjoittanut tai kuinka vanha rakennus on. Asetus 14.560, 14 artikla
Mitä laki sanoo velasta?
Asetuksen 14.560 14 §:ssä on sama sanamuoto kuin vuoden 2018 laissa 19.604. Edellisessä versiossa sanottiin jotain erilaista, joten ennen kyseistä päivämäärää annetussa tekstissä saatetaan viitata eri järjestelmään.
| Kokouksen hyväksymä tili on nyt täytäntöönpanokelpoinen asiakirja | Pesänhoitajan laatima ja kokouksen hyväksymä kululaskelma on täytäntöönpanokelpoinen asiakirja, edellyttäen että nämä tosiseikat on asianmukaisesti näytetty toteen lain edellyttämällä tavalla. Ei vaadita edeltävää oikeudenkäyntiä sen määrittämiseksi, onko velka erääntynyt; se pannaan täytäntöön. | Asetus 14.560, 14 artikla |
| Kokouksen pöytäkirja toimii julkisena todisteena | Säännösten tai lain mukaisesti pidetyn kokouksen pöytäkirjan notaarin vahvistamalla jäljennöksellä on julkisen asiakirjan todistusarvo. Siksi riittää, että todetaan omistusoikeus: jälkikäteen kiistetään määrä, ei kokouksessa tehtyä päätöstä. | Asetus 14.560, 7 artikla |
| Velka päivittyy, vaikka kukaan ei esittäisi sinulle vaatimuksia. | Summa päivitetään asetuksen 14.500 mukaisesti riippumatta siitä, vaaditaanko maksua oikeudellisen vai välimiesmenettelyn kautta. Odottaminen ei jäädytä sitä: se pitää sen ajan tasalla inflaatiota vastaan korkojen kertyessä. | Asetus 14.560, 14 artikla |
| Korko on 12 % vuodessa, ja se on maksimikorko. | Lain mukaan päivitetylle velalle maksetaan 12 prosentin vuotuinen korko. Tämä ei ole vähimmäismäärä eikä ehdotus: se on lain säännös, ja alla on kuvattu, mitä tapahtuu, kun rakennusmääräykset toisin määräävät. | Asetus 14.560, 14 artikla |
| Korkoa ei korkoa korolle | Laki sanoo sen näin. Korkoa korolle ei ole: velka kasvaa lineaarisesti, ei eksponentiaalisesti, ja se on ero hallittavissa olevan velan ja hallittamattoman velan välillä. | Asetus 14.560, 14 artikla |
| Ne vanhenevat neljän vuoden kuluttua | Yhteisten kulujen ja ylläpitovastikkeiden velat vanhenevat neljän vuoden kuluttua, ja itse laki viittaa siviililain 1222 §:ään. Jokaisella erällä on oma vanhentumisaikansa, joka alkaa eräpäivästä. | Asetus 14.560, 14 artikla |
Miten rahat jaetaan?
Jokainen maksaa yksikkönsä arvon suhteessa.
Yhteisen omaisuuden hallinnointi-, säilytys- ja korjauskuluihin sekä vakuutusmaksuun osallistuminen on suhteessa asunnon tai yksikön arvoon, sanotun kuitenkaan rajoittamatta sitä, mitä osapuolet ovat nimenomaisesti sopineet. Laki 10.751, artikla 5
Pohjakerroksen ja kellarikerroksen asunnoissa ei tarvitse maksaa portaista tai hisseistä
Laki nimenomaisesti vapauttaa heidät osallistumasta portaiden ja hissien huoltoon ja korjaukseen, koska he eivät ole niissä osaomistajia. Laki 10.751, artikla 5
Asunnon omistaja maksaa rakennuksen sisällä tapahtuvasta.
Lattiat, ovet, ikkunat, katot, rappaus, maalaus ja sisäkorjaukset ovat sisällä asuvan henkilön, eivät yhteisomistajan, vastuulla. Laki 10.751, artikla 6
Mihin nämä säännöt eivät vastaa
Jos ostat asunnon velalla, maksatko sen takaisin?
Asetuksen 14.560 14 § tai lain 10.751 pykälä eivät kumpikaan mainitse, että velka seuraa asunto-osaketta. Niissä kuitenkin mainitaan, keneltä omistusoikeus periytyy: velallisomistajalta. Tämä ei kuitenkaan riitä päättelemään, että ostaja vapautuu velvoitteesta, koska vastaus voi löytyä muista säännöksistä ja kaupan erityisistä ehdoista. Käytännöllinen lähestymistapa, joka ei ole tulkinnanvarainen, on pyytää selvitysmiehenä todiste asunto-osakkeen velasta ENNEN allekirjoittamista ja varmistaa, että velkatilanne on kirjattu sekä alustavaan kauppasopimukseen että kauppakirjaan.
Usein kysytyt kysymykset
- Milloin yhteisten kulujen velka vanhenee Uruguayssa?
- Neljän vuoden kuluttua. Tämä todetaan 14.560-asetuksen 14-pykälässä, sellaisena kuin se on muutettuna 2018-lain 19.604:lla, ja se viittaa siviililain 1222-pykälään. Jokaisella erällä on oma eräpäivänsä eräpäivästä.
- Minkä koron he voivat periä minulta erääntyneistä yhteisistä kuluista?
- Päivitettyyn velkaan sovelletaan 12 prosentin vuotuista korkoa, eikä korkoa korolle kerrytetä: korolle ei makseta korkoa. Lisäksi summaa mukautetaan lain 14.500 mukaisesti, vaikka kukaan ei nostaisi sinua vastaan oikeustoimia.
- Voivatko rakennusmääräykset määrätä erilaisesta korkokannasta tai eri aikataulusta?
- Ei. Lain mukaan kyseisen artiklan määräykset ovat yleisen järjestyksen mukaisia ja niitä sovelletaan kaikkiin horisontaalisiin omaisuussuhteisiin ja olemassa oleviin osakehuoneistoihin riippumatta sopimusmääräyksistä tai yhteisomistusta koskevista säännöksistä. Säännökset, jotka vahvistavat korkeamman korkokannan, pääomittavat korot tai pidentävät vanhentumisaikaa, ovat tältä osin pätemättömiä.
- Voivatko he haastaa minut oikeuteen ilman oikeudenkäyntiä yhteisistä kuluista?
- Pesänhoitajan laatima ja kokouksen hyväksymä kululaskelma on täytäntöönpanokelpoinen asiakirja, edellyttäen, että nämä tosiseikat näytetään asianmukaisesti toteen lain edellyttämällä tavalla. Toisin sanoen velan pätevyyden selvittämiseksi ei ole edeltävää oikeudellista menettelyä: prosessi siirtyy suoraan täytäntöönpanoon, ja kokouksen pöytäkirja toimii todisteena julkisen asiakirjan muodossa.
- Kuka maksaa hissin, jos asun pohjakerroksessa?
- Et maksa sitä. Laki 10.751 vapauttaa nimenomaisesti pohjakerroksen ja kellarin omistajan osallistumisesta portaiden ja hissien huoltoon ja korjaukseen, koska he eivät ole niiden yhteisomistajia.
- Miten yhteiset kulut jakautuvat asuntojen kesken?
- Kunkin asunnon tai yksikön arvon suhteessa, sanotun kuitenkaan rajoittamatta osapuolten nimenomaisia määräyksiä. Sitä ei jaeta tasan, ellei toisin sovita.
- Jos ostan asunnon, jolla on maksamattomia yhteisiä kuluja, maksanko ne?
- Asetuksen 14.560 14 § tai lain 10.751 pykälä eivät kumpikaan sano, että velka seuraa asunto-osaketta, vaan pikemminkin ne määräävät, ketä vastaan omistusoikeus on, eli velallisen osaomistajan. Tämä ei riitä sen päätelmän tekemiseen, että ostaja vapautuu vastuusta, koska vastaus voi löytyä muista säännöksistä ja kaupan erityisistä ehdoista. Tulkinnanvaraista ei ole se, että pesänhoitajalta pyydetään todisteita asunto-osakkeen velasta ennen allekirjoittamista ja velkatilanteen kirjaamista alustavaan kauppakirjaan ja kauppakirjaan.
- Kannattaako maksujen keskeyttäminen ja vanhenemisajan odottaminen?
- Velkaa ei jäädytetä odottaessasi: sitä päivitetään lain 14.500 mukaisesti, vaikka kukaan ei esittäisi vaatimusta, ja se kertyy 12 % vuosittain. Ja koska hyväksytty lasku on täytäntöönpanokelpoinen asiakirja, yhteisomistus ei tarvitse pitkää oikeusjuttua täytäntöönpanon aloittamiseksi. Neljän vuoden vanhentumisaika on olemassa, mutta siihen luottaminen on kuin lyöisi vetoa siitä, ettei kukaan tee mitään neljään vuoteen.
Mistä tämä tuli?
Kunkin asetuksen nykyisestä tekstistä, ei tiivistelmästä. Viimeksi luettu: 3. syyskuuta 2026.
- Asetus nro 14.560, 14 § — nykyinen teksti (IMPO)
- Laki nro 19.604, jolla 14 artiklalle annettiin sen nykyinen sanamuoto (2018)
- Laki nro 10.751 — Vaakasuora omaisuus (IMPO)