Levantan edificios en todos lados: ¿quién vive ahí?

El Censo 2023 relevó 1.659.048 viviendas en el país y encontró un 19,5 % desocupadas, pero ese promedio engaña. Montevideo tiene la vacancia más baja de todo el país: 9,6 %, con el 90,4 % de las viviendas ocupadas. Y de las que están vacías en Montevideo, el 34 % está ofrecida en venta o alquiler —o sea, está en el mercado— y sólo el 13,6 % es de uso temporal. La imagen de torres vacías no aparece en los datos de Montevideo.

Entonces, ¿de dónde sale el 19,5 % de viviendas vacías?

Maldonado encabeza con 45,2 % de su stock desocupado y Rocha le sigue con 42,1 %. En Maldonado, el 72,5 % de esas viviendas desocupadas se destina a uso temporal: son casas de temporada cerradas nueve meses al año, no unidades que podrían estar bajando el alquiler en Montevideo. Es la razón por la que el promedio nacional no dice nada sobre el mercado de alquiler de la capital.

Si el país no crece en población, ¿por qué no baja el alquiler?

Dos cosas a la vez. Primero: con 9,6 % de vacancia, Montevideo no tiene el excedente que haría caer los precios. Segundo: el régimen de vivienda promovida de la Ley 18.795 exonera hasta el 100 % del IRPF, IRAE o IRNR sobre la renta del alquiler durante 10 años, más el Impuesto al Patrimonio por 10 años y el ITP en la compra. Un incentivo que actúa sobre el impuesto a la renta mejora el rendimiento neto del propietario sin necesidad de que el alquiler baje. Qué tanto de la evolución del precio se explica por eso es discutible, y no lo afirmamos: lo que sí es un hecho es qué premia el régimen y qué no.

¿Ningún inversor piensa en 10 años, o en una crisis?

La exoneración sobre la renta del alquiler y la del Impuesto al Patrimonio duran 10 años contados desde que termina la obra. No es un horizonte arbitrario: es el horizonte que fija la norma. Al año 11 la misma unidad empieza a tributar como cualquier otra, y ahí el rendimiento neto del alquiler cae aunque el precio no se mueva. Es un dato que conviene tener antes de comprar para alquilar, porque cambia la cuenta del último tramo del proyecto.

¿Qué es una vivienda promovida?

La Ley 18.795 promueve la inversión privada en construcción, refacción o ampliación de viviendas destinadas a venta o alquiler, con un paquete de exoneraciones tributarias. Los proyectos se presentan y los aprueba la Agencia Nacional de Vivienda. El objetivo declarado es facilitar el acceso a la vivienda de los sectores de ingresos medios.

MERCADO

Rakentamista tapahtuu kaikkialla: miksi vuokrat eivät laske?

Kysymys toistuu uruguaylaisissa alakulttuureissa ja juontaa juurensa lähes aina samasta intuitiosta: "tyhjiä taloja on paljon". Vuoden 2023 väestönlaskennan tiedot kertovat toisenlaisen tarinan, ja paikka, josta tyhjä talo löytyy... Se ei ole sitä mitä luulet..

Kysymys, sellaisena kuin se esitetään

"He rakentavat rakennuksia kaikkialle, mutta kuka siellä asuu? Tämä maa ei kasva, joten ihmiset vain muuttavat paikasta toiseen. Jos ihmiset lähtevät Montevideosta, miksi vuokrat eivät laske? Eikö yksikään sijoittaja kysy itseltään, mitä tapahtuu 10 vuoden kuluttua?"

Kaikkien mainitsema 19,5 % ei ole se luku, jonka uskotaan olevan.

Vuoden 2023 väestönlaskenta paljasti 1.659.048 kotia maassa ja löysin 19.5 % työttömiä. Tuo keskiarvo kätkee alleen kaksi eri maata.

Osasto	Tyhjät kodit	Koska
Maldonado	45.2 %	Maan korkein. 72,5 % näistä asunnoista on tilapäiskäyttöön tarkoitettuja: ne ovat kesäasuntoja, eivät saatavilla olevia asuntoja.
Rocha	42.1 %	Sama lomakeskuslogiikka kuin Maldonadolla.
Lavalleja	28.4 %	Prosenttiosuuksittain kolmanneksi eniten, mutta silti selvästi maan keskiarvon yläpuolella.
Paysandú	16.2 %	Jo nyt maan keskiarvon alapuolella: kyseessä on pysyvät asuntomarkkinat, eivät kesämarkkinat.
Harppaus	13.9 %	Sisämaan alhaisimpien joukossa, ja jälleen yksi merkki siitä, että maan 19,5 % ei ole jakautunut tasaisesti.
Montevideo	9.6 %	Maan alhaisin: 90,4 % asunnoista on asuttuja. Juuri siellä, missä ihmisten mielestä asuntoja on ylitarjontaa, on vähiten ylitarjontaa.

Montevideo on departementti, jolla on Vähemmän Tyhjillään olevien asuntojen osuus maassa: 9,6 %, joista 90,4 % on käytössä. Kansallista keskiarvoa johtavat Maldonado (45,2 %) ja Rocha (42,1 %), joissa tyhjillään olevat asunnot ovat pääasiassa kausiluonteisia. Nämä asunnot vuokrataan eri järjestelmän mukaisesti: kausisopimus , jonka laki määrittelee paikan mukaan ja enintään 120 päiväksi.

Ja miksi tyhjät ovat tyhjiä?

Tässä näemme, että Montevideo ja Maldonado ovat eri markkina-alueet: pääkaupungissa tyhjillään olevat asunnot ovat enimmäkseen tarjottuMaldonadossa on suljettu kesää odotellessa.

Syy	Montevideo	Maldonado	Mitä se tarkoittaa
Myytävänä tai vuokrattavana	34 %	11.9 %	Se on saatavilla markkinoilla. Montevideossa se on suurin kategoria: se heijastaa aktiivisia kiinteistömarkkinoita, ei piilotettuja yksiköitä.
Tilapäinen käyttö	13.6 %	72.5 %	Sesongin mukainen talo. Se selittää lähes koko Maldonadon prosenttiosuuden ja lähes ei yhtään Montevideon prosenttiosuudesta.
Rakenteilla tai korjattavana	7.4 %	4.3 %	Se ei ole vielä asumiskelpoinen: se on keskeneräinen rakennustyö tai remontoitava yksikkö, joten se ei ole tällä hetkellä käytettävissä.

Prosenttiosuudet perustuvat kunkin osaston tyhjillään olevien asuntojen määrään, eivät kokonaismäärään.

Mitä järjestelmä tarkalleen ottaen palkitsee?

Laki 18.795 edistää yksityisiä investointeja asuntoihin verovapautusten avulla. On syytä tarkastella, mitä nämä vapautukset kattavat: omistajan maksamasta verostaei vuokrahinnasta.

Henkilökohtainen tulovero / Yritysvero / Ulkomailla asuvien vuokratulojen tulovero

Jopa 100 %:n vapautus

10 vuotta työn valmistumisesta

Vuokra voidaan periä kokonaan. Peruuttamisen laajuus riippuu alueesta: se on jopa 100 % tietyillä Montevideon alueilla ja maan sisämaassa.

Varallisuusvero

Vapauttaminen

10-vuotias

Omistaja ei maksa kiinteistöveroa kyseisestä asunnosta vuokra-aikana.

ITP (kiinteistönsiirtovero)

Ostovapautus

Heti

Säästät rahaa kauppakirjan allekirjoitushetkellä.

Ketjun 10 vuotta ei ole sattumaa. Tämä on vuokratuloveron ja varallisuusveron vapautuskausi. Vuoden 11 jälkeen kiinteistöä verotetaan kuten mitä tahansa muuta kiinteistöä, ja nettotulo pienenee, vaikka vuokra pysyisi muuttumattomana. Jos ostat vuokrattavaksi, tämä on laskelman osa, joka useimmiten unohtuu.

Kysymykset, yksi kerrallaan

Jos haluat mieluummin vuokrata tai ostaa

Opas vuokraamiseen Vuokraaminen raivauksen aikana Elinkustannuslaskuri Uruguayn talous

Lähteet

Tiedot varmennettu 9. elokuuta 2026. Tämä sivu kuvaa julkisia tietoja ja asetuksen sisältöä; se ei väitä syy-seuraussuhdetta järjestelmän ja vuokrahinnan välillä.