न्यायिक या एएनवी: दो नीलामी जिनके नियम अलग-अलग हैं
उरुग्वे में नीलाम होने वाली लगभग हर चीज़ दो तरीकों से होती है। न्यायिक नीलामी अदालत द्वारा ज़ब्ती कार्यवाही के हिस्से के रूप में आदेशित की जाती है—चाहे वह बैंक, नगर पालिका या ऋण वसूलने वाले किसी भी लेनदार के खिलाफ हो—और इसके नियम सामान्य प्रक्रिया संहिता में निर्धारित हैं। जनता द्वारा देखी जाने वाली गैर-न्यायिक नीलामी का सबसे आम प्रकार राष्ट्रीय आवास एजेंसी की नीलामी है: यह अपने बंधक पोर्टफोलियो से संपत्तियों को न्यायिक निगरानी के बिना, बीएचयू ऑर्गेनिक चार्टर के अनुच्छेद 80 और 81 के तहत बेचती है, जैसा कि कानून 18.125 में संदर्भित है, जिसका उल्लेख इसके अपने नोटिसों में किया गया है। दोनों ही मामलों में, नीलामीकर्ता द्वारा हथौड़ा मारा जाता है, और यह प्रक्रिया अपने विशिष्ट कानून द्वारा नियंत्रित होती है: अध्यादेश-कानून 15.508 के तहत राष्ट्रीय नीलामीकर्ताओं के रजिस्टर में पंजीकरण अनिवार्य है, नीलामी व्यक्तिगत रूप से और मौखिक रूप से आयोजित की जानी चाहिए, और नीलामीकर्ता को नीलाम की जा रही संपत्तियों को खरीदने से प्रतिबंधित किया गया है। कीमतों को देखने से पहले, पता कर लें कि दोनों में से कौन सा विकल्प है, क्योंकि जमा राशि, कमीशन, शर्तें और ऋण के लिए कौन जिम्मेदार है, ये सभी चीजें अलग-अलग होती हैं।
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न्यायिक नीलामी कैसे काम करती है: जमा राशि, शेष राशि और विलेख
सामान्य प्रक्रिया संहिता (सीजीपी) के अनुच्छेद 387 के अनुसार, नीलामी की सूचना आधिकारिक राजपत्र, न्यायिक शाखा की वेबसाइट और स्थानीय समाचार पत्र में प्रकाशित करना अनिवार्य है। सूचना में यह स्पष्ट होना चाहिए कि नीलामी "बिना किसी न्यूनतम मूल्य के और उच्चतम बोलीदाता को" होगी: कोई न्यूनतम मूल्य निर्धारित नहीं है। नीलामी में, उच्चतम बोलीदाता अग्रिम भुगतान जमा करता है, जिसकी राशि न्यायालय द्वारा निर्धारित की जाती है और उसकी बोली के 10% से कम नहीं हो सकती। शेष राशि नीलामी को मंजूरी देने वाले न्यायालय के आदेश की सूचना मिलने के बीस कैलेंडर दिनों के भीतर देय होती है। इस अवधि में न्यायालय के अवकाश या पर्यटन सप्ताह का कोई व्यवधान नहीं होता है, और विलेख पर नियुक्त नोटरी के समक्ष तीस दिनों के भीतर हस्ताक्षर किए जाते हैं। नीलामीकर्ता का कमीशन सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 2016 के संकल्प 7.883 में निर्धारित किया गया है: अचल संपत्ति के लिए अंतिम बिक्री मूल्य के आधार पर खरीदार द्वारा 3% और विक्रेता द्वारा 1% देय होता है। यदि आप बकाया राशि का भुगतान नहीं करते हैं या विलेख हस्तांतरण पूरा नहीं करते हैं, तो अनुच्छेद 390 स्पष्ट रूप से कहता है: "प्रस्ताव अमान्य माना जाएगा और जमा राशि जब्त कर ली जाएगी," और दूसरे बोलीदाता से संपर्क किया जाएगा। यही नियम एक और संभावना भी बंद कर देता है: आप "नीलामी से पहले स्वामित्व संबंधी दोषों का आरोप लगाकर" विलेख हस्तांतरण पूरा करने से इनकार नहीं कर सकते। इसीलिए बोली लगाने से पहले ही स्वामित्व की जांच की जाती है।
एएनवी नीलामी कैसे काम करती है
राष्ट्रीय आवास एजेंसी (एएनवी) सितंबर 2026 से निम्नलिखित शर्तों के साथ आधिकारिक राजपत्र और अपनी वेबसाइट पर नीलामी की सूचना प्रकाशित करती है: प्रारंभिक बोली मूल्यांकित मूल्य का 50% है, जमा राशि प्रस्ताव का 5% है, और नीलामीकर्ता का कमीशन 1% प्लस वैट है, जो अदालती नीलामी की तुलना में काफी कम है। नीलामी के समय नीलामी खर्चों के लिए एक अतिरिक्त राशि देय होती है, जिसका उल्लेख सूचना में किया गया है और जो कीमत में शामिल नहीं है। यदि नीलामी ब्यूनस आयर्स के बाहर आयोजित की जाती है, तो एएनवी सूचित करता है कि कानून 12.700 और 16.694 के कारण 1% अतिरिक्त शुल्क जोड़ा जाएगा। प्रत्येक सूचना में समय सीमा निर्धारित की जाती है, जिसे एएनवी स्वयं अनिवार्य संदर्भ के रूप में संदर्भित करता है: इसकी वेबसाइट पर बताया गया है कि शेष भुगतान की समय सीमा आम तौर पर पांच कार्यदिवस होती है, और अप्रैल 2026 की सूचना में नीलामी की स्वीकृति के बाद शेष भुगतान के लिए दस दिन और एएनवी की सूचना के बाद विलेख पर हस्ताक्षर करने के लिए दस दिन का समय दिया गया था, जिसमें नीलामी के भुगतान का प्रमाण 72 कार्यदिवसों के भीतर प्रस्तुत करना अनिवार्य था, अन्यथा जुर्माना लगाया जाएगा। सार्वजनिक सूचना में निर्दिष्ट सीमा तक अनुक्रमित इकाइयों में वित्तपोषण उपलब्ध है, और यह केवल उच्चतम बोली लगाने वाले के लिए खुला है। एएनवी कर्मचारी, उनके जीवनसाथी और सार्वजनिक आवास प्रणाली में मौजूदा ऋण वाले कोई भी व्यक्ति बोली लगाने के लिए अपात्र हैं।
| स्थान | न्यायिक नीलामी | एएनवी नीलामी |
|---|---|---|
| आधार | कोई न्यूनतम बोली नहीं, उच्चतम बोली लगाने वाले को ही मिलेगा | मूल्यांकित मूल्य का 50% |
| साइन इन क्रिया | अदालत इसे तय करती है, जो प्रस्ताव के 10% से कम नहीं है। | प्रस्ताव का 5% |
| खरीदार द्वारा देय कमीशन | प्राप्त मूल्य का 3% (2016 का समझौता 7.883) | प्रस्ताव का 1% प्लस वैट; आंतरिक क्षेत्र में, कानून द्वारा अतिरिक्त 1%। |
| मूल्य संतुलन | अनुमोदन की सूचना मिलने के 20 कैलेंडर दिनों के भीतर | आदेश जारी करने वाला व्यक्ति: सामान्यतः, पाँच कार्य दिवस; अप्रैल 2026 के मामले में दस दिन। |
| लिखना | 30 दिनों के भीतर, नामित नोटरी के साथ | आदेश जारी करने वाला: अप्रैल 2026 में एएनवी नोटिस जारी होने के दस दिन बाद |
| जहां यह प्रकाशित होता है | आधिकारिक राजपत्र, न्यायिक शाखा का मंच और एक स्थानीय समाचार पत्र | आधिकारिक राजपत्र और एएनवी वेबसाइट |
संपत्ति पर मौजूद कौन से ऋण आपके हो जाते हैं?
गलत जवाब देने पर सबसे ज्यादा नुकसान इसी सवाल का होता है। मोंटेवीडियो में ANV की नीलामी में नियम लिखित में है, लेकिन यह मुफ्त नहीं है: आम तौर पर, संपत्ति कर, संयुक्त रूप से एकत्र किए गए कर और प्राथमिक शिक्षा कर नीलामी के खर्चों में शामिल होते हैं, जिनका भुगतान आपको कीमत से अलग मौके पर ही करना होता है, और ANV इनका भुगतान करता है। एजेंसी स्वयं चेतावनी देती है कि अन्य विभागों में प्रक्रिया भिन्न हो सकती है। अप्रैल 2026 के नोटिस में स्पष्ट किया गया है कि नीलामी की तारीख तक और "विशेष रूप से" सामान्य नगरपालिका कर, संपत्ति कर, स्वच्छता शुल्क और प्राथमिक शिक्षा कर के भुगतान के लिए ANV जिम्मेदार है। नीलामी के समय देय अन्य सभी चीजें—उपयोगिताएँ, संपत्ति शुल्क, स्वच्छता कनेक्शन—खरीदार की जिम्मेदारी हैं, और ANV स्पष्ट करता है कि सामान्य खर्चों का बकाया भी खरीदार की जिम्मेदारी है, इसलिए बोली लगाने से पहले आपको भवन प्रबंधन से इसकी जानकारी लेनी होगी। न्यायिक नीलामी में कोई एक निश्चित जवाब नहीं होता: नोटिस में यह स्पष्ट रूप से बताया जाता है कि कीमत में क्या शामिल है और आपकी क्या ज़िम्मेदारी होगी। नीलामी से पहले संपत्ति कर मूल्यांकन और प्रशासक की रिपोर्ट प्राप्त करना उचित होता है। ये बकाया राशियाँ आपकी बोली से काट ली जाती हैं; इनका पता नीलामी के बाद नहीं चलता।
यदि घर में कोई रहता है
कई संपत्तियों की नीलामी तब होती है जब उनमें लोग रह रहे होते हैं, और खरीदार चाबियां मिलने से पहले ही भुगतान कर देता है। अप्रैल 2026 के राष्ट्रीय आवास एजेंसी (एएनवी) के आदेश में यह बात स्पष्ट रूप से कही गई है: "संपत्ति की अधिभोग स्थिति अज्ञात है।" एएनवी, राष्ट्रीय आवास बैंक (बीएचयू) के चार्टर द्वारा प्रदत्त शक्तियों का उपयोग करके संपत्ति को खाली कराने के लिए प्रतिबद्ध है, लेकिन यह स्पष्ट करती है कि इस प्रक्रिया से "उच्चतम बोली लगाने वाले के पूर्ण मूल्य का भुगतान करने और बिक्री विलेख पर हस्ताक्षर करने के दायित्व पर कोई प्रभाव नहीं पड़ेगा," और अपनी वेबसाइट पर दोहराती है कि विलेख संपत्ति के हस्तांतरण से स्वतंत्र है। व्यवहार में, इसका अर्थ यह है कि आप पूरी राशि का भुगतान करेंगे और समय सीमा के भीतर विलेख पर हस्ताक्षर करेंगे, भले ही संपत्ति में अभी भी लोग रह रहे हों, और आपके खाली करने का समय आपके नियंत्रण से बाहर है: एएनवी बताती है कि संपत्ति को पुनः प्राप्त करने के लिए, उसे एक कानूनी प्रक्रिया शुरू करनी होगी, जिसमें आमतौर पर छह से दस महीने लगते हैं। यदि आपके पास इस बीच रहने के लिए कोई जगह नहीं है, या यदि आप ऋण चुकाने के लिए इसे किराए पर देने की योजना बना रहे थे, तो उन महीनों का खर्च खरीद मूल्य पर हुई बचत से अधिक हो सकता है। अदालती नीलामी में, बोली लगाने से पहले नीलामीकर्ता से पूछें कि फाइल में किराएदारों के बारे में क्या जानकारी है।
बोली लगाने से पहले आप क्या-क्या चेक नहीं कर पाएंगे
आम तौर पर, बिक्री में आपको संपत्ति देखने, मालिकाना हक की समीक्षा करने और बातचीत करने के लिए कई सप्ताह का समय मिलता है। लेकिन गिरवी रखी संपत्ति की नीलामी में ऐसा नहीं होता। राष्ट्रीय आवास एजेंसी (एएनवी) के नोटिस में लिखा होता है कि संपत्ति "नीलामी की तारीख तक उसकी मौजूदा स्थिति और कानूनी दर्जे के अनुसार बेची जा रही है", जिससे एजेंसी किसी भी तरह की जवाबदेही से मुक्त हो जाती है। इसके अलावा, न्यायिक नीलामी में, सामान्य प्रक्रिया संहिता (सीजीपी) का अनुच्छेद 390 आपको पहले से मौजूद मालिकाना हक की खामियों के कारण मालिकाना हक हस्तांतरित करने से मना करने से रोकता है। चूंकि आप अक्सर अंदर नहीं जा पाएंगे, इसलिए आप पूरा नोटिस पढ़ सकते हैं, संपत्ति का पंजीकरण नंबर मांग सकते हैं, बकाया करों की जांच कर सकते हैं, अगर यह कॉन्डोमिनियम है तो बिल्डिंग मैनेजमेंट से बात कर सकते हैं, आस-पड़ोस और बाहरी हिस्से को देख सकते हैं और नीलामीकर्ता से संपत्ति की स्थिति के बारे में हर संभव जानकारी ले सकते हैं। सबसे खराब स्थिति का अनुमान लगाएं: कीमत, जमा राशि, कमीशन, नीलामी खर्च, मालिकाना हक हस्तांतरण और कर, आंतरिक भाग देखे बिना मरम्मत, और महीनों तक इसका उपयोग न कर पाना। अगर इस गणना के बाद भी यह सौदा फायदेमंद लगता है, तभी यह एक वास्तविक अवसर है।