जब वे आपको स्वामित्व अधिकार बेचते हैं तो वे आपको क्या बेच रहे होते हैं?
कब्ज़ा और स्वामित्व एक ही चीज़ नहीं हैं। कब्ज़ा किसी चीज़ को स्वामित्व के इरादे से अपने पास रखना है, चाहे स्वयं द्वारा या किसी अन्य के माध्यम से अपने नाम पर; दूसरी ओर, अचल संपत्ति का स्वामित्व भूमि रजिस्ट्री में पंजीकृत टाइटल डीड द्वारा सिद्ध होता है। जब कोई व्यक्ति आपको किसी ज़मीन या घर पर कब्ज़े का अधिकार बेचता है, तो वह आपको संपत्ति स्वयं नहीं बेच रहा होता है—यदि वह उसका मालिक होता, तो वह नोटरी के समक्ष मानक बिक्री प्रक्रिया पूरी करता—: वह अपनी वास्तविक स्थिति, अपना कब्ज़ा और उस पर कब्ज़े की अवधि का अधिकार हस्तांतरित कर रहा होता है। पंजीकृत मालिक एक अलग व्यक्ति रहता है। यह हस्तांतरण लिखित में होता है, लेकिन यह संपत्ति रजिस्ट्री के अचल संपत्ति अनुभाग में पंजीकृत कार्यों में शामिल नहीं होता है: कानून 16.871 के अनुच्छेद 17 में स्वामित्व हस्तांतरण, वादे, कुर्की, मुकदमे और फैसले, और पट्टे का उल्लेख है, लेकिन कब्ज़े का नहीं। इसे स्वामित्व में परिवर्तित करने के लिए, परिसीमा अवधि समाप्त होनी चाहिए और एक न्यायाधीश द्वारा इसकी घोषणा की जानी चाहिए। उस फैसले से पहले आप जो भी भुगतान करते हैं, वह एक उम्मीद में निवेश किया गया पैसा है।
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किसी संपत्ति पर अधिग्रहण का अधिकार लागू होने में कितने वर्ष लगते हैं?
नागरिक संहिता अचल संपत्ति के स्वामित्व प्राप्त करने के लिए दो समय सीमाएं निर्धारित करती है, दोनों को जुलाई 2020 में कानून 19.889 द्वारा संशोधित किया गया है। अनुच्छेद 1204 में कहा गया है कि स्वामित्व "सद्भावना और वैध अधिकार के साथ दस वर्षों के कब्जे के माध्यम से" प्राप्त किया जाता है: यह उस व्यक्ति पर लागू होता है जिसने विक्रेता को मालिक मानकर संपत्ति खरीदी थी, और जिसके पास ऐसा अधिकार था जो विक्रेता के मालिक होने पर स्वामित्व हस्तांतरित कर देता। अनुच्छेद 1211 लंबी अवधि निर्धारित करता है: बीस वर्ष, "जिसमें कब्जेदार को कोई अधिकार प्रस्तुत करने की आवश्यकता नहीं होती और दुर्भावना बचाव का आधार नहीं होती।" यदि आपने किसी भी मंच पर 25 या 30 वर्षों के बारे में पढ़ा है, तो वर्तमान पाठ में ऐसा नहीं कहा गया है, और यह उन कब्जों पर भी लागू होता है जो पहले शुरू हुए थे: उस कानून के अनुच्छेद 467 ने चल रही समयसीमाओं पर नई समय सीमाएं लागू कीं और केवल उन लोगों के लिए समय सीमा को अधिनियमित होने के बाद दो वर्षों तक बढ़ाया जो कटौती के कारण पहले ही पूरी हो जातीं - एक अतिरिक्त अवधि जो अब समाप्त हो चुकी है। जो भी व्यक्ति कब्जे का अधिकार खरीदता है, वह जानता है कि विक्रेता मालिक नहीं है, इसलिए अवधि की गणना दस वर्ष के बजाय बीस वर्ष के आधार पर करना समझदारी है। और ये बीस वर्ष केवल किसी भी प्रकार के कब्जे की अवधि नहीं हैं: यह स्वामित्व के इरादे से किया गया कब्जा होना चाहिए, जिसमें मालिक ने कोई बाधा न डाली हो।
क्या विक्रेता के व्यवसाय के वर्षों की जानकारी आपके लिए उपयोगी है?
यह सवाल उन सभी के लिए उठता है जिन्हें "बीस साल से अधिक के कब्जे के अधिकार" खरीदने का अवसर मिलता है, और इसका जवाब अनुच्छेद 1206 में निहित है। अनुच्छेद 1211 में निर्धारित लंबी अवधि के लिए, वर्तमान कब्जेदार आवश्यक समय को "उन व्यक्तियों के कब्जे के वर्षों को जोड़कर पूरा कर सकता है जो उनसे पहले कब्जे में थे, यदि उन्होंने इसे उनसे सार्वभौमिक या विशिष्ट अधिकार के तहत प्राप्त किया था, चाहे मूल्यवान प्रतिफल के बदले या मुफ्त में।" एक असाइनमेंट एक विशिष्ट अधिकार है, इसलिए सिद्धांत रूप में, विक्रेता के वर्ष आपके वर्षों में जुड़ जाते हैं, और उस व्यक्ति के वर्ष भी जुड़ जाते हैं जिसने उन्हें बेचा था, बशर्ते श्रृंखला की प्रत्येक कड़ी दस्तावेजित हो। समस्या नियम नहीं है, बल्कि प्रमाण है। यदि उन बीस वर्षों के दौरान, ऐसी अवधियां थीं जब कोई व्यक्ति वहां किरायेदार, कार्यवाहक या मालिक से ऋण पर रहा था, तो वे वर्ष कब्जे में नहीं गिने जाते, क्योंकि उस व्यक्ति ने किसी और की ओर से संपत्ति पर कब्जा किया था। प्रत्येक हस्तांतरण के लिए आवश्यक दस्तावेज़, समय के साथ करों और उपयोगिता बिलों की रसीदें, तस्वीरें और प्रारंभ तिथि की पुष्टि करने वाले गवाहों की मांग करें, और अंतराल वाली श्रृंखलाओं से सावधान रहें।
किसी संपत्ति का स्वामित्व प्राप्त करने की प्रक्रिया क्या है?
विपरीत कब्जे का मामला कार्यालय में नहीं निपटाया जाता; इसे मुकदमे के माध्यम से आगे बढ़ाया जाता है। वादी को पूरी अवधि के लिए कब्जे का प्रमाण देना होता है, और चूंकि दूसरा पक्ष अज्ञात हो सकता है—पंजीकृत मालिक, उनके वारिस, या कोई अन्य संबंधित पक्ष—दावे का विरोध करने के हकदार समझे जाने वाले सभी लोगों को सार्वजनिक सूचना द्वारा बुलाया जाता है। यदि कोई उपस्थित नहीं होता है, तो न्यायालय एक कानूनी प्रतिनिधि नियुक्त करता है। इस उद्देश्य के लिए विशेष रूप से तैयार की गई एक सर्वेक्षण योजना भी आवश्यक है: कानून 19.355 का अनुच्छेद 247 यह अनिवार्य करता है कि राष्ट्रीय कैडस्ट्रल निदेशालय विपरीत कब्जे के मुकदमों में उपयोग की जाने वाली योजनाओं को एक अस्थायी रजिस्ट्री में पंजीकृत करे, जो अंतिम निर्णय के बाद ही स्थायी होती है। आपको मालिक घोषित करने वाला निर्णय संपत्ति रजिस्ट्री में पंजीकृत किया जाता है, और तभी आपको स्वामित्व प्राप्त होता है। इस सब के लिए कोई प्रकाशित समयसीमा नहीं है: यह न्यायालय, साक्ष्य और किसी के आपत्ति करने पर निर्भर करता है। यदि पंजीकृत मालिक उपस्थित होता है और आपके कब्जे पर विवाद करता है, तो मुकदमा एक अनिश्चित परिणाम वाला विवाद बन जाता है।
आईटीपी का भुगतान दो बार किया जाता है
कीमतों की तुलना करते समय यह एक ऐसा खर्च है जिस पर लगभग कोई ध्यान नहीं देता। DGI के समेकित पाठ का शीर्षक 19 अचल संपत्ति पर कब्जे के अधिकारों के हस्तांतरण पर संपत्ति हस्तांतरण कर लगाता है, यह स्पष्ट करते हुए कि "कर उद्देश्यों के लिए, इसे पूर्ण स्वामित्व का हस्तांतरण माना जाएगा": हस्तांतरण पर बिक्री की तरह कर लगता है, हस्तांतरणकर्ता द्वारा 2% और हस्तांतरिती द्वारा 2%। फिर, प्रतिकूल कब्जे का घोषणात्मक निर्णय एक और कर योग्य घटना है, जो निर्णय के अंतिम होने के दिन घटित होता है, और जिसे मालिक घोषित किया जाता है उस पर "अन्य करदाताओं" की तरह 4% कर लगता है। इन दोनों करों को अदालत शुल्क, सर्वेक्षक शुल्क और नोटरी शुल्क में जोड़ें, यह तय करने से पहले कि कब्जे के अधिकारों की कम कीमत वास्तव में एक सौदा है या नहीं, और कुल लागत की तुलना उसी क्षेत्र में स्वामित्व विलेख वाले घर की लागत से करें।
यदि आप उत्तराधिकारी हैं और उस घर में रहते हैं
उत्तराधिकारी होना और कब्जेदार होना दो अलग-अलग बातें हैं, हालांकि कभी-कभी ये दोनों बातें एक-दूसरे से मिलती-जुलती हैं। यदि घर किसी मृत व्यक्ति के नाम पर पंजीकृत है और आप उनके उत्तराधिकारियों में से एक हैं, तो सामान्य प्रक्रिया वसीयतनामा (प्रोबेट) है, न कि प्रतिकूल कब्जा: वसीयतनामा आपको उत्तराधिकारी के रूप में मान्यता देता है और संपत्ति को उन सभी के बीच वितरित करता है जो इसके हकदार हैं। अन्य उत्तराधिकारियों के खिलाफ प्रतिकूल कब्जे का दावा करना असंभव नहीं है, लेकिन आपको यह साबित करना होगा कि आपने पूरी अवधि के दौरान संपत्ति पर एकमात्र मालिक के रूप में कब्जा किया था, न कि अन्य उत्तराधिकारियों की अनुमति से वहां रहने वाले उत्तराधिकारियों में से एक के रूप में, जैसा कि वे तर्क देंगे। इसके विपरीत, जब मृतक के पास बिना स्वामित्व के संपत्ति का कब्जा था, तो विरासत एक सार्वभौमिक स्वामित्व है, और अनुच्छेद 1206 आपको उनके कब्जे की अवधि को अपनी अवधि में जोड़ने की अनुमति देता है। संपत्ति कर, उपयोगिता बिल (UTE और OSE) और अन्य सेवाओं का भुगतान कब्जे को साबित करने में मदद करता है, लेकिन यह अकेले आपको मालिक नहीं बनाता है और न ही यह मुकदमे का विकल्प है।