¿El propietario puede cambiar la cerradura y sacarme las cosas?

No. En los dos regímenes el desalojo es un proceso judicial y el lanzamiento lo hace efectivo el Alguacil con una providencia que lo dispone (Ley 19.889, art. 442; Decreto-Ley 14.219, art. 62). Nada de lo que firmaste habilita al propietario a desocupar por su cuenta.

¿Cómo sé cuál de los dos regímenes me rige?

Lo decide el contrato. El régimen sin garantía de la Ley 19.889 exige las cinco condiciones del artículo 421 a la vez, y una es que las dos partes hayan hecho constar expresamente en el contrato su voluntad de someterse a esa ley. Si falta cualquiera de las cinco, el arrendamiento se rige por el Decreto-Ley 14.219 o por el Código Civil, según el caso.

¿Puedo frenar el desalojo pagando lo que debo?

En el régimen común, el juicio queda clausurado si dentro del plazo para oponer excepciones consignás la suma adeudada más el 40 % de esa suma por intereses, tributos y costos (Decreto-Ley 14.219, art. 51, en la redacción de la Ley 15.799, art. 17). El beneficio se usa una sola vez. Mucho material todavía publica el 60 %, que es la redacción original de 1974. En el régimen sin garantía de la LUC no existe esta clausura: lo más parecido es la excepción de pago del artículo 440, que no admite pago parcial y se rechaza sin sustanciar si no la acompañás con prueba documental.

¿Cuánto tarda un desalojo en total?

No hay una respuesta honesta en días. La ley le pone plazo a cada paso —la mora, el plazo para desocupar, las excepciones, el lanzamiento— pero no al tiempo que el juzgado se toma entre uno y otro, y el paso de iniciar la demanda no tiene plazo legal ninguno. Sumar los plazos da un número que ningún expediente cumple, así que acá van de a uno con su artículo.

¿Es cierto que como buen pagador tengo un año para irme?

El plazo de un año del artículo 32 del Decreto-Ley 14.219 es para las causales excepcionales del artículo 24 y los numerales 1.º y 5.º del artículo 26, no para el desalojo por falta de pago. Y vive en el Capítulo VI de la ley, que es uno de los que el artículo 102 deja afuera: los contratos sobre fincas construidas después del 2 de junio de 1968 quedan excluidos de la ley salvo el Capítulo VII y la Sección I del Capítulo VIII, que es el procedimiento. O sea que en un apartamento moderno ese año no se invoca.

Me llegó una intimación de pago. ¿Ya estoy en mora?

No. En el régimen común quedás incurso en mora si no pagás dentro de los diez días hábiles siguientes a la intimación, y esa intimación no puede hacerse sino diez días después del día en que el pago debió efectuarse (Decreto-Ley 14.219, art. 55). En el régimen sin garantía el plazo es de tres días hábiles desde el día hábil siguiente al de la intimación, salvo que el contrato haya pactado mora automática (Ley 19.889, art. 437).

¿Qué puedo contestar en el juicio?

En el régimen sin garantía podés oponer exclusivamente las excepciones del artículo 133 del Código General del Proceso, la falta de cumplimiento de los requisitos del artículo 421 y la excepción de pago; el pago parcial no se admite y el tribunal rechaza sin sustanciar toda excepción sin prueba suficiente o con finalidad dilatoria (Ley 19.889, art. 440). En el régimen común el plazo para oponer excepciones es de diez días hábiles y perentorios (Decreto-Ley 14.219, art. 47).

ALQUILER

Deložacija iz nekretnine za iznajmljivanje u Urugvaju: vremenski okviri, članak po članak

U Urugvaju postoje dva režima deložacije s različitim rokovimaI koji će vam se dodijeliti ne određuje se dugom: određuje se vašim ugovorom. Prema režimu bez jamstva LUC-a, sudac nalaže deložaciju s 6 radnih dana i šerif izvršava puštanje unutar 5 radnih dana od datuma dostave naloga. Prema redovnom režimu, rok za iseljenje je 20 dana i lansiranje ne može stupiti na snagu sve do nakon 15 radnih dana od dana nakon obavijesti.

Prvo, zato što se pitanje prvo postavlja.

Vlasnik ne može sam otićiU oba sustava, deložaciju provodi ovršitelj sudskim nalogom (Zakon 19.889, članak 442; Uredba-zakon 14.219, članak 62). Promjena brava, prekid opskrbe ili uklanjanje stvari nije korak u procesu: to nije čak ni kada dug postoji i ugovor je istekao.

Koji režim vama vlada?

Ubrzani postupak LUC-a nije aktiviran jer ima malo jamstva: zahtijeva pet uvjeta iz članka 421 odjednomJedan od tih zahtjeva jest da su obje strane u ugovoru izričito navele da se slažu da se na njih primjenjuje to pravo. Ako bilo koji od ovih zahtjeva nedostaje, najam se uređuje Uredbom-zakonom 14.219 ili Građanskim zakonikom, ovisno o slučaju.

Da se nekretnina koristi kao stambeni objekt.
Da najmodavac ne prima nikakvo jamstvo.
Ugovor mora biti u pisanom obliku.
Da ugovor izričito navodi rok i cijenu najma.
Da obje strane u ugovoru izričito navedu svoju spremnost da se podvrgnu ovom zakonu.

Najam bez jamstva

Samo ako ugovor istovremeno ispunjava pet uvjeta iz članka 421., uključujući da obje stranke pismeno izjavljuju da se podvrgavaju ovom zakonu.

Zakon 19.889 (LUC), članci 421 i 437 do 444

Prošao	Rok određen zakonom	Pravilo
Zastrašivanje i neispunjavanje obveza Ako dogovoreni rok plaćanja prođe bez plaćanja, najmodavac će poslati formalni zahtjev za plaćanje - koji može biti preporučenim telegramom - a do neizvršenja obveze dolazi ako ne platite u roku od tri radna dana, računajući od radnog dana nakon zahtjeva, osim ako ugovor ne predviđa automatsko neizvršenje obveze. Najmodavac je odgovoran za poreze i troškove povezane s prvim zahtjevom; sljedeći zahtjevi su vaša odgovornost i ne mogu prelaziti 20% dugovanog iznosa.	3 radnih dana	Zakon 19.889, članak 437
Tužba za deložaciju Ako je najmoprimac u zakašnjenju s plaćanjem, najmodavac ima pravo pokrenuti postupak deložacije zbog neplaćanja, koji se obrađuje skraćenim postupkom. Zakon ne određuje rok za ovaj korak: može se pokrenuti sljedeći dan ili mjesecima kasnije.	bez zakonskog roka	Zakon 19.889, članak 438
Rok za iseljenje Prije donošenja bilo kakve odluke, sud provjerava ispunjava li ugovor pet uvjeta iz članka 421. Nakon provjere, sudac nalaže deložaciju u roku od šest radnih dana računajući od dana nakon obavijesti o presudi najmoprimcu.	6 radnih dana	Zakon 19.889, članak 439
Rok za podnošenje prigovora U istoj naredbi o deložaciji imate šest radnih dana za podnošenje prigovora, a možete podnijeti samo tri prigovora: prigovore prema članku 133. Općeg zakonika o postupku, da ugovor ne ispunjava uvjete iz članka 421. i prigovor na plaćanje. Djelomično plaćanje nije dopušteno, a prigovor na plaćanje bez dokumentarnih dokaza odbacuje se bez daljnjeg postupka.	6 radnih dana	Zakon 19.889, članak 440
Prijenos najmodavcu Najmodavcu se daje šest radnih dana za odgovor na prigovore, nakon čega se slijedi postupak opisan u članku 353. i sljedećim člancima Općeg zakonika o postupku. Žalba se može uložiti samo na konačnu presudu kojom se prigovori prihvaćaju ili odbijaju; ostale odluke podložne su samo ponovnom razmatranju.	6 radnih dana	Zakon 19.889, članak 441
Pokreni Nakon što je obavijest o deložaciji potpisana i rok istekne, najmodavac može zatražiti deložaciju u bilo kojem trenutku, a ovršitelj će je provesti u roku od pet radnih dana od datuma kada ste obaviješteni o nalogu kojim se to nalaže.	5 radnih dana	Zakon 19.889, članak 442
Pokreni proširenje Zahtjev se podnosi samo jednom, dva radna dana prije zakazanog datuma, a sudac ga odobrava samo ako dostavite uvjerljiv dokaz više sile. Ne može biti dulji od pet radnih dana. Nalog za deložaciju i nalog o odobravanju ili odbijanju produljenja ne podliježu žalbi.	5 radnih dana, samo jednom	Zakon 19.889, članci 443 i 444

Zajednički režim

Sve ostalo. Postupak se primjenjuje čak i na nekretnine koje članak 102. isključuje iz ostatka zakona, a jednako se primjenjuje i na najmoprimce koji ne plaćaju najamninu.

Uredba-zakon 14.219, Poglavlje VIII, Odjeljak 1 (članci 43. do 62.)

Prošao	Rok određen zakonom	Pravilo
Zastrašivanje i neispunjavanje obveza Smatra se da je najmoprimac u neizvršenju obveze ako ne plati u roku od deset radnih dana od obavijesti. I sama obavijest ima svoj rok čekanja: ne može se dati do deset dana od datuma dospijeća plaćanja.	10 radnih dana	Uredba-zakon 14.219, članak 55
Trošak formalne obavijesti Najmodavac je odgovoran za poreze i troškove povezane s prvim zahtjevom za plaćanje; oni povezani s naknadnim zahtjevima odgovornost su osobe koja je primila zahtjev, bez obzira na to jesu li u zakašnjenju. Kada se ti troškovi odnose na vas, plaćate ih polaganjem 20% traženog iznosa.	20% traženog iznosa	Uredba-zakon 14.219, članak 56
Rok za iseljenje U postupcima deložacije zbog neplaćanja stanarine, sudac određuje rok od dvadeset dana i poziva vas da podnesete prigovore kako je opisano u prethodnom članku. Ako se ne podnesu prigovori, postupak se zaključuje bez daljnjeg djelovanja, a rokovi počinju teći od dana nakon odgovarajuće obavijesti.	20 dana	Uredba-zakon 14.219, članak 48
Rok za podnošenje prigovora Obavijest o deložaciji, u kojoj je određen rok, poziva tuženika da uloži prigovore u roku od deset radnih dana. U svim slučajevima, obavijest se također objavljuje na vidljivom mjestu u kojoj se traži izjava o svim podstanarima.	10 radnih dana	Uredba-zakon 14.219, članak 47
Zatvorite slučaj plaćanjem Tužba za deložaciju protiv neplatiša odbacuje se ako unutar roka za podnošenje prigovora uplatite dugovani iznos plus 40% tog iznosa za obračunate kamate, poreze i troškove. Najmoprimac ili podnajmoprimac ima koristi od ovog odbijanja samo jednom. Napomena: 60% koji je u optjecaju izvorni je tekst 1974-a, zamijenjen Zakonom 15.799 ili 30/12/1985, čl. 17.	iznos duga + 40%, samo jednokratno	Uredba-zakon 14.219, članak 51
Produžite rok plaćanjem Produljenje roka plaćanja odobrava se ako unutar dogovorenog roka uplatite obračunatu najamninu plus 20% kao jedinu naknadu za kamate i troškove; sud tada produljuje rok do punog iznosa koji dospijeva najmoprimcu koji je platio na vrijeme. Ovo produljenje odobrava se samo jednom po slučaju. Da biste se žalili na presudu prvostupanjskog suda, morate dokazati da ste mjesečno uplaćivali najamninu kod Središnje banke.	iznos duga + 20%, samo jednokratno	Uredba-zakon 14.219, članak 52
Pokreni Nakon isteka rokova za deložaciju, stanar se deložira na vlastiti trošak, na zahtjev. U istom članku utvrđena su dva ograničenja: deložacija se ne može provesti dok ne prođe petnaest radnih dana od dana nakon obavijesti okrivljenika, a sudac je može odgoditi do šezdeset dana u slučajevima bolesti ili opravdane više sile. Na nalog za deložaciju nije dopuštena žalba.	15 radnih dana prije, produženje od 60 dana	Uredba-zakon 14.219, članak 62

Zašto ovdje ne piše koliko dugo to traje?

Zakon određuje rok za svaki korak, a ne za vrijeme koje sud uzima između njih. Postoji i jedan korak bez zakonskog roka: članak 438. ovlašćuje najmodavca da pokrene postupak deložacije kada najmoprimac ne ispuni obveze, a to može učiniti sljedeći dan ili mjesecima kasnije. Zbrajanje redaka u gornjim tablicama dalo bi broj koji nijedan slučaj ne ispunjava, pa su rokovi navedeni pojedinačno, s odgovarajućim člankom, a ukupan broj nije objavljen.

Polovica Uredbe-zakona 14.219 ne odnosi se na moderni stan.

Članak 102. isključuje iz zakona ugovore za nekretnine izgrađene nakon 2. lipnja 1968., "osim onih sadržanih u Poglavlju VII i Odjeljku I Poglavlja VIII." Poglavlje VII bavi se jamstvima, a Odjeljak I Poglavlja VIII (članci 43. do 62.) bavi se postupkom: to jest, rokovi u gornjim tablicama preživjeli su iz tog zakona, ali produljenja i rokovi u Poglavlju VI, koji su upravo oni koji se najčešće navode, ne preživljavaju. Isti članak dodaje još jednu točku koja se često zanemaruje: na pogodnosti za najmoprimce mogu se pozivati samo oni koji su dobri platiše, ali postupak u Poglavlju VIII jednako se primjenjuje i na loše platiše.

Uzročno	Rok za deložaciju	Pravilo
Iznimni razlozi iz članka 24. (osim stavka 2.) i stavaka 1. i 5. članka 26.	jedna godina	Uredba-zakon 14.219, članak 32
Ruševne nekretnine (članak 26., stavak 5.)	Sudac ga određuje, ne dulje od 180 dana.	Uredba-zakon 14.219, članak 32

Ovi rokovi su iz iznimnih razloga, a ne za deložaciju zbog neplaćanja, i nalaze se u Poglavlju VI: na njih se ne poziva u slučaju nekretnine izgrađene nakon 2. lipnja 1968.

Često postavljana pitanja

Slijedi ovaj put

Vodič za najam Jamstvo najma Dug za uobičajene troškove Iznajmljivanje tijekom čišćenja Dostupni su najam

Izvori

Provjereno u odnosu na važeći tekst na impo.com.uy 8. listopada 2026. Ova stranica služi samo u informativne svrhe i ne zamjenjuje savjet odvjetnika: ono što je važno u slučaju jest odluka suca. Ako već imate poziv ili tužbu, dostupne su besplatne klinike za pravnu pomoć.