Levantan edificios en todos lados: ¿quién vive ahí?

El Censo 2023 relevó 1.659.048 viviendas en el país y encontró un 19,5 % desocupadas, pero ese promedio engaña. Montevideo tiene la vacancia más baja de todo el país: 9,6 %, con el 90,4 % de las viviendas ocupadas. Y de las que están vacías en Montevideo, el 34 % está ofrecida en venta o alquiler —o sea, está en el mercado— y sólo el 13,6 % es de uso temporal. La imagen de torres vacías no aparece en los datos de Montevideo.

Entonces, ¿de dónde sale el 19,5 % de viviendas vacías?

Maldonado encabeza con 45,2 % de su stock desocupado y Rocha le sigue con 42,1 %. En Maldonado, el 72,5 % de esas viviendas desocupadas se destina a uso temporal: son casas de temporada cerradas nueve meses al año, no unidades que podrían estar bajando el alquiler en Montevideo. Es la razón por la que el promedio nacional no dice nada sobre el mercado de alquiler de la capital.

Si el país no crece en población, ¿por qué no baja el alquiler?

Dos cosas a la vez. Primero: con 9,6 % de vacancia, Montevideo no tiene el excedente que haría caer los precios. Segundo: el régimen de vivienda promovida de la Ley 18.795 exonera hasta el 100 % del IRPF, IRAE o IRNR sobre la renta del alquiler durante 10 años, más el Impuesto al Patrimonio por 10 años y el ITP en la compra. Un incentivo que actúa sobre el impuesto a la renta mejora el rendimiento neto del propietario sin necesidad de que el alquiler baje. Qué tanto de la evolución del precio se explica por eso es discutible, y no lo afirmamos: lo que sí es un hecho es qué premia el régimen y qué no.

¿Ningún inversor piensa en 10 años, o en una crisis?

La exoneración sobre la renta del alquiler y la del Impuesto al Patrimonio duran 10 años contados desde que termina la obra. No es un horizonte arbitrario: es el horizonte que fija la norma. Al año 11 la misma unidad empieza a tributar como cualquier otra, y ahí el rendimiento neto del alquiler cae aunque el precio no se mueva. Es un dato que conviene tener antes de comprar para alquilar, porque cambia la cuenta del último tramo del proyecto.

¿Qué es una vivienda promovida?

La Ley 18.795 promueve la inversión privada en construcción, refacción o ampliación de viviendas destinadas a venta o alquiler, con un paquete de exoneraciones tributarias. Los proyectos se presentan y los aprueba la Agencia Nacional de Vivienda. El objetivo declarado es facilitar el acceso a la vivienda de los sectores de ingresos medios.

MERCADO

Gradnja se odvija posvuda: zašto najamnine ne padaju?

Pitanje se ponavlja u urugvajskim supkulturama i gotovo uvijek proizlazi iz iste intuicije: "ima puno praznih kuća." Podaci popisa stanovništva iz 2023. govore drugačiju priču, a lokacija gdje se nalazi prazna kuća... Nije to ono što misliš..

Pitanje, kako je postavljeno

"Grade zgrade posvuda, ali tko tamo živi? Ova zemlja ne raste, pa se ljudi samo sele s jednog mjesta na drugo. Ako ljudi napuštaju Montevideo, zašto ne padaju najamnine? Zar se nijedan investitor ne zapita što će se dogoditi za 10 godina?"

19,5% koje svi navode nije tamo gdje se vjeruje da jest

Popis stanovništva iz 2023. godine otkrio je 1.659.048 domova u zemlji i pronašao 19.5 % nezaposlenih. Taj prosjek skriva dvije različite zemlje.

Odjel	Prazne kuće	Jer
Maldonado	45.2 %	Najviši u zemlji. 72,5% tih domova je za privremenu upotrebu: to su ljetnikovci, a ne raspoloživi objekti.
Rocha	42.1 %	Ista logika odmarališta kao i Maldonado.
Lavalleja	28.4 %	Treći na ljestvici po postotku, još uvijek znatno iznad državnog prosjeka.
Paysandú	16.2 %	Već ispod nacionalnog prosjeka: to je stalno tržište nekretnina, a ne ljetno tržište.
Skok	13.9 %	Među najnižima u unutrašnjosti, i još jedan znak da nacionalnih 19,5% nije ravnomjerno raspoređeno.
Montevideo	9.6 %	NAJNIŽA u zemlji: 90,4% domova je naseljeno. Tamo gdje ljudi misle da postoji višak stambenog prostora, upravo je tamo gdje ima najmanje viška.

Montevideo je odjel s manje Prazni stanovi u zemlji: 9,6%, s 90,4% zauzetih domova. Nacionalni prosjek ovise o Maldonadu (45,2%) i Rochi (42,1%), gdje su prazni stanovi uglavnom sezonski. Ovi se domovi iznajmljuju po drugačijem sustavu: sezonski ugovor , što zakon definira po mjestu i u najdužem trajanju od 120 dana.

A zašto su one koje su prazne prazne?

Ovdje vidimo da su Montevideo i Maldonado različita tržišta: u glavnom gradu su prazni stanovi uglavnom ponuđenoU Maldonadu postoji Zatvoreno čekajući ljeto.

Razlog	Montevideo	Maldonado	Što to znači
Prodaje se ili iznajmljuje	34 %	11.9 %	Dostupno je na tržištu. U Montevideu je to najveća kategorija: odražava aktivno tržište nekretnina, a ne skrivene jedinice.
Privremena upotreba	13.6 %	72.5 %	Sezonska kuća. To objašnjava gotovo sav Maldonadov postotak i gotovo nijedan Montevideoov.
U izgradnji ili popravku	7.4 %	4.3 %	Još nije useljivo: radi se o radovima u tijeku ili jedinici u obnovi, tako da trenutno nije dostupno.

Postoci se temelje na broju nenaseljenih domova u svakom odjelu, a ne na ukupnom broju.

Što točno sustav nagrađuje?

Zakon 18.795 potiče privatna ulaganja u stanovanje putem poreznih olakšica. Vrijedi ispitati što te olakšice pokrivaju: o porezu koji plaća vlasnikne o cijeni najma.

Porez na dohodak / Porez na dobit / Porez na dohodak nerezidenta od prihoda od najma

Oslobođenje do 100%

10 godina od završetka radova

Najamnina se može u potpunosti ukinuti. Opseg ovisi o području: doseže 100% u određenim područjima Montevidea i u unutrašnjosti zemlje.

Porez na bogatstvo

Oslobađanje od odgovornosti

10 godina

Vlasnik ne plaća porez na imovinu za tu jedinicu tijekom trajanja ugovora.

Porez na prijenos imovine (IPP)

Oslobođenje pri kupnji

Odmah

Uštedite novac prilikom potpisivanja ugovora.

10 godine teme nisu slučajnost. Ovo je razdoblje oslobođenja od poreza na prihod od najma i poreza na bogatstvo. Nakon 11. godine, nekretnina se oporezuje kao i svaka druga, a neto prihod se smanjuje čak i ako najamnina ostane nepromijenjena. Ako kupujete nekretninu za najam, ovo je dio izračuna koji se najčešće zanemaruje.

Pitanja, jedno po jedno

Ako više volite najam ili kupnju

Vodič za najam Iznajmljivanje tijekom čišćenja Kalkulator troškova života Gospodarstvo Urugvaja

Izvori

Podaci provjereni 9. kolovoza 2026. Ova stranica opisuje javne podatke i sadržaj propisa; ne tvrdi se da postoji uzročno-posljedična veza između režima i cijene najma.