Prvo provjerite kakav ugovor imate.
Nisu svi ugovori o najmu raskinuti na isti način. Ugovor o najmu na određeno vrijeme (obično dvije godine) općenito obvezuje obje strane do isteka, ali to ne znači da ste u zamci: osim osnova navedenih u ugovoru, urugvajski zakon obično daje najmoprimcu pravo na prijevremeni raskid najma nakon određenog razdoblja, pod uvjetom da da potrebnu obavijest i plati odgovarajuću naknadu. Ugovor bez određenog roka ili onaj koji je istekao, ali je još uvijek na snazi, fleksibilniji je: može se raskinuti uz prethodnu obavijest. Postupak se također razlikuje ovisno o tome je li ugovor potpisan prema općem zakonu o najmu (Zakon o najmu) ili prema odredbama o najmu bez jamstva urugvajskog Zakona o urbanističkom planiranju (LUC), koji ima svoje specifične uvjete i otkazne rokove. Prije nego što išta poduzmete, ponovno pročitajte cijeli ugovor: u njemu je navedeno trajanje, dogovoreni otkazni rok i kazna. Ova se klauzula primjenjuje na sve što nije u suprotnosti sa zakonom, koji je, u pitanjima najma, stvar javne politike i štiti najmoprimca.
Idi na odjeljak vodiča
Otkazni rok: koliko unaprijed treba dati obavijest
Većina ugovora o najmu stambenih nekretnina uključuje klauzulu koja vam omogućuje prijevremeni prestanak ugovora, obično nakon određenog razdoblja (obično prvih šest mjeseci ili prve godine) i uz prethodnu obavijest. Ovaj otkazni rok obično je oko 60 dana prema standardnim ugovorima o najmu, dok je prema sustavu LUC (Zakon o urbanističkom planiranju i gradnji) obično oko 30 dana; neki ugovori propisuju drugačiji rok. Provjerite određeni otkazni rok koji se primjenjuje na vaš ugovor i vaš ugovor o najmu. Ključna je stvar da otkazni rok počinje tek kada ga najmodavac primi u pisanom obliku, a ne kada se vi odlučite iseliti. Ako odete prije dogovorenog minimalnog razdoblja ili bez poštivanja otkaznog roka, gotovo uvijek postoji kazna. Provjerite točan datum vaše klauzule kako biste izbjegli dodatno plaćanje.
Novčane kazne i penali: što je legitimno naplaćivati
Kazna za prijevremeni raskid mora biti navedena u ugovoru ili važećim propisima; ako nije dogovorena, najmodavac ne može jednostavno izmisliti bilo koji iznos. Najčešća kazna je jedna ili dvije mjesečne najamnine. Budite oprezni s klauzulama koje vas pokušavaju naplatiti za sve preostale mjesece najma: kada zakon priznaje pravo na raskid, kazna je obično ograničena, tako da bi zahtjev za cijelo trajanje najma mogao biti zlouporaba. Kazna za prijevremeni raskid odvojena je od stvarnih dugova koje dugujete (neplaćena najamnina, uobičajeni troškovi, režije, šteta). Najmodavac vas ne može zadržati za stvari koje su već pokrivene ili vam dvaput naplatiti istu stvar. Ako se kazna čini pretjeranom ili nije uključena u ugovor, preporučljivo je konzultirati se s odvjetnikom ili grupom za zastupanje najmoprimaca prije potpisivanja bilo kakvog ugovora.
Kako obavijestiti da bude valjano
WhatsApp poruka ili e-pošta nisu dovoljan dokaz ako kasnije dođe do spora. Sigurna i standardna metoda u Urugvaju je ovjereni telegram s povratnicom, koji šaljete poštom i koji pruža dokaz o tome što ste rekli i kada je druga strana to primila. Druga formalnija opcija je obavijest putem javnog bilježnika putem javnobilježničkog akta. Uvijek sačuvajte potvrdu: ona utvrđuje datum od kojeg počinje teći otkazni rok. Napišite tekst u kojem jasno navodite da raskidate najam, datum stupanja na snagu i da se nudite koordinirati primopredaju nekretnine i ključeva. Ovaj dokument vas štiti ako najmodavac kasnije tvrdi da ga nikada niste obavijestili.
Uzmite polog i sigurno ga zatvorite.
Kada napustite nekretninu, najmodavac može od pologa ili jamstva odbiti sve iznose na koje ima zakonsko pravo: neplaćenu najamninu ili uobičajene troškove, neplaćene režije i štetu koja prelazi normalno habanje. Ne mogu zadržati polog samo zato što odlazite ranije ako je to već pokriveno dogovorenom kaznom. Preporučljivo je ostaviti kuću čistom, pripremiti izvješće o odlasku ili inventuru s fotografijama i zatražiti pisanu potvrdu da nema nepodmirenih dugova. Ako je vaš ugovor pod LUC (Zakon o hitnom razmatranju) ugovorom o najmu bez jamstva, nema jamstva za oslobađanje. Međutim, ako ste koristili jamstvo od ANDA-e (Nacionalne uprave za vodu i kanalizaciju) ili Glavnog računovodstvenog ureda nacije (CGN), morate obavijestiti i tu instituciju da oslobodi jamstvo; u slučaju CGN-a obično postoji poseban postupak raskida.
Ovo su općenite informacije, a ne savjeti.
Svaki ugovor i svaka situacija su drugačiji, a specifična primjena ovisi o uvjetima ugovora i klauzulama koje ste potpisali. Ovaj vodič nudi neke smjernice, ali ne zamjenjuje stručni savjet ili pregled važećih propisa i službenih postupaka (na primjer, na gub.uy). Ako postoji sukob, značajna novčana ulog ili ako najmodavac potražuje velike iznose, posavjetujte se s odvjetnikom ili udrugom najmoprimaca prije potpisivanja bilo kakvih ugovora ili plaćanja kazni. Za formalne aspekte obavještavanja, javni bilježnik može pružiti sigurnost. I uvijek čuvajte kopiju ugovora, potvrda i sve službene komunikacije.