Vanlige utgiftsgjeld: hva de kan gjøre med deg og når den utløper
De utløper etter fire år, renten er 12 % årlig og er ikke sammensatt, og kontoen som er godkjent av forsamlingen er allerede et bindende instrument. Den viktige delen kommer deretter: ingenting av dette kan endres ved forskrift, selv om du har signert den.
Ingenting av dette kan endres gjennom kontrakt eller forskrift
Loven slår fast at bestemmelsene i denne artikkelen er et spørsmål om offentlig orden og gjelder for alle horisontale eiendomsordninger og eksisterende sameier, uavhengig av kontraktsbestemmelser eller sameiebestemmelser. Enhver forskrift som fastsetter en høyere rente, kapitaliserer renter eller forlenger foreldelsesfristen er ugyldig i så måte – uansett hvor mange ganger du har signert den eller hvor gammel bygningen er. Lovdekret 14.560, art. 14
Hva sier loven om gjeld?
Artikkel 14 i lovdekret 14.560 har ordlyden som ble gitt i lov 19.604 i 2018. Den forrige versjonen sa noe annet, så enhver tekst fra før den datoen kan referere til et annet regime.
| Regnskapet som er godkjent av forsamlingen er nå et tvangsfullbyrdende instrument | Utgiftsoppgaven utarbeidet av administratoren og godkjent av forsamlingen utgjør et tvangsfullbyrdende dokument, forutsatt at disse fakta er behørig bevist som kreves av loven. Ingen forutgående rettslige skritt er nødvendig for å avgjøre om gjelden er skyldig; den er tvangsfullbyrdet. | Lovdekret 14.560, art. 14 |
| Møteprotokollen fungerer som bevis som et offentlig dokument | En notarisert kopi av protokollen fra et møte holdt i samsvar med forskriftene eller loven har bevisverdien til et offentlig dokument. Derfor er det tilstrekkelig å fastslå tittelen: det som bestrides senere er beløpet, ikke vedtaket som ble vedtatt av møtet. | Lovdekret 14.560, art. 7 |
| Gjelden oppdateres selv om ingen fremmer krav mot deg. | Beløpet oppdateres i henhold til lovdekret 14.500, uavhengig av om betaling kreves gjennom rettslige eller voldgiftsprosesser. Venting fryser det ikke: det holder det løpende mot inflasjonen mens renten påløper. | Lovdekret 14.560, art. 14 |
| Renten er 12 % per år, og det er makssatsen. | Loven setter en årlig rente på 12 % på den oppdaterte gjelden. Dette er ikke et minimum eller et forslag: det er hva loven fastsetter, og nedenfor er hva som skjer når byggeforskriftene sier noe annet. | Lovdekret 14.560, art. 14 |
| Renter er ikke sammensatt | Loven sier det slik. Det er ingen sammensatt rente: gjelden vokser lineært, ikke eksponentielt, som er forskjellen mellom en håndterbar gjeld og en som ikke er det. | Lovdekret 14.560, art. 14 |
| De utløper etter fire år | Gjeld for fellesutgifter og vedlikeholdsavgifter forfaller etter fire år, og loven viser selv til artikkel 1222 i Civil Code. Hvert avdrag har sin egen foreldelsesfrist fra forfallsdatoen. | Lovdekret 14.560, art. 14 |
Hvordan fordeles pengene?
Hver person betaler i forhold til verdien av sin enhet.
Bidraget til utgifter til administrasjon, bevaring og reparasjon av felleseiendommen, og til forsikringspremien, er proporsjonal med verdien av leiligheten eller enheten, uten at det berører hva partene uttrykkelig har avtalt. Lov 10.751, art. 5
Leiligheter i første etasje og kjelleretasjen betaler ikke for trapper eller heiser
Loven fritar dem uttrykkelig fra å bidra til vedlikehold og reparasjon av trapper og heiser, fordi de ikke er medeiere i dem. Lov 10.751, art. 5
Eieren av enheten betaler for det som skjer inne i bygningen.
Gulv, dører, vinduer, tak, pussing, maling og innvendige reparasjoner er den som bor inne i husets ansvar, ikke sameieren. Lov 10.751, art. 6
Hva disse reglene ikke svarer på
Hvis du kjøper en leilighet med gjeld, betaler du den da?
Verken artikkel 14 i lovdekret 14.560 eller lov 10.751 slår fast at gjelden følger enheten. Det de slår fast er hvem eiendomsretten tilhører: debitor-medeieren. Dette er ikke tilstrekkelig til å konkludere med at en kjøper er fritatt fra forpliktelsen, fordi svaret kan komme fra andre forskrifter og de spesifikke vilkårene for transaksjonen. Den praktiske tilnærmingen, og det som ikke er gjenstand for tolkning, er å be om bevis på enhetens gjeld fra bobestyreren FØR signering, og å sørge for at gjeldsstatusen er registrert i både den foreløpige salgsavtalen og skjøtet.
Ofte stilte spørsmål
- Når forfaller en gjeld for fellesutgifter i Uruguay?
- Etter fire år. Dette fremgår av artikkel 14 i lovdekret 14.560, endret ved lov 19.604 av 2018, og viser til artikkel 1222 i sivilloven. Hvert avdrag løper sin egen periode fra forfallsdatoen.
- Hvilken rente kan de kreve av meg for forfalte fellesutgifter?
- En årlig rente på 12 % legges til den oppdaterte gjelden, og renten beregnes ikke med sammensatt rente: det er ingen renter på renter. Videre justeres beløpet i henhold til lovdekret 14.500, selv om ingen tar rettslige skritt mot deg.
- Kan byggeforskriftene fastsette en annen rentesats eller en annen tidsramme?
- Nei. Loven slår fast at bestemmelsene i denne artikkelen er et spørsmål om offentlig orden og gjelder for alle horisontale eiendomsordninger og eksisterende sameier, uavhengig av kontraktsbestemmelser eller sameiebestemmelser. Forskrifter som fastsetter en høyere rente, kapitaliserer renter eller forlenger foreldelsesfristen er ugyldige i så måte.
- Kan de saksøke meg uten rettssak for fellesutgifter?
- Utgiftsoppgaven som er utarbeidet av administratoren og godkjent av forsamlingen, utgjør et tvangsfullbyrdelsesdokument, forutsatt at disse fakta er behørig bevist i henhold til loven. Med andre ord, det er ingen forutgående rettslig prosess for å avgjøre om gjelden er gyldig: prosessen går direkte til tvangsfullbyrdelse, og forsamlingsprotokollen tjener som bevis i form av et offentlig dokument.
- Hvem betaler for heisen hvis jeg bor i første etasje?
- Du betaler ikke. Lov 10.751 fritar uttrykkelig eieren av første etasje og kjeller fra å bidra til vedlikehold og reparasjon av trapper og heiser, fordi de ikke er medeiere av dem.
- Hvordan fordeles fellesutgiftene mellom leilighetene?
- I forhold til verdien av hver leilighet eller enhet, uten at det berører partenes uttrykkelige bestemmelser. Den deles ikke likt med mindre annet er avtalt.
- Hvis jeg kjøper en leilighet med utestående fellesutgifter, betaler jeg dem?
- Verken artikkel 14 i lovdekret 14.560 eller lov 10.751 slår fast at gjelden følger enheten; snarere slår de fast hvem eiendomsretten tilhører, nemlig debitor-medeieren. Dette er ikke tilstrekkelig til å konkludere med at kjøperen er fritatt for ansvar, da svaret kan ligge i andre forskrifter og de spesifikke vilkårene for transaksjonen. Det som ikke er gjenstand for tolkning, er å be om bevis på enhetens gjeld fra bobestyreren før man signerer og får gjeldsstatusen registrert i den foreløpige salgsavtalen og skjøtet.
- Er det verdt å stoppe betalingene og vente til foreldelsesfristen er utløpt?
- Gjelden fryses ikke mens du venter: den oppdateres i henhold til lovdekret 14.500 selv om ingen fremmer krav, og den påløper 12 % årlig. Og siden den godkjente fakturaen er et tvangsfullbyrdelsesdokument, trenger ikke sameiet et langvarig søksmål for å starte tvangsfullbyrdelse. Foreldelsesfristen på fire år eksisterer, men å stole på den er å vedde på at ingen vil gjøre noe på fire år.
Hvor kom dette fra?
Fra den gjeldende teksten i hver forskrift, ikke fra et sammendrag. Sist lest: 3. september 2026.
- Lovdekret nr. 14.560, art. 14 — gjeldende tekst (IMPO)
- Lov nr. 19.604 — som ga artikkel 14 sin nåværende ordlyd (2018)
- Lov nr. 10.751 — Horisontal eiendom (IMPO)