¿El propietario puede cambiar la cerradura y sacarme las cosas?

No. En los dos regímenes el desalojo es un proceso judicial y el lanzamiento lo hace efectivo el Alguacil con una providencia que lo dispone (Ley 19.889, art. 442; Decreto-Ley 14.219, art. 62). Nada de lo que firmaste habilita al propietario a desocupar por su cuenta.

¿Cómo sé cuál de los dos regímenes me rige?

Lo decide el contrato. El régimen sin garantía de la Ley 19.889 exige las cinco condiciones del artículo 421 a la vez, y una es que las dos partes hayan hecho constar expresamente en el contrato su voluntad de someterse a esa ley. Si falta cualquiera de las cinco, el arrendamiento se rige por el Decreto-Ley 14.219 o por el Código Civil, según el caso.

¿Puedo frenar el desalojo pagando lo que debo?

En el régimen común, el juicio queda clausurado si dentro del plazo para oponer excepciones consignás la suma adeudada más el 40 % de esa suma por intereses, tributos y costos (Decreto-Ley 14.219, art. 51, en la redacción de la Ley 15.799, art. 17). El beneficio se usa una sola vez. Mucho material todavía publica el 60 %, que es la redacción original de 1974. En el régimen sin garantía de la LUC no existe esta clausura: lo más parecido es la excepción de pago del artículo 440, que no admite pago parcial y se rechaza sin sustanciar si no la acompañás con prueba documental.

¿Cuánto tarda un desalojo en total?

No hay una respuesta honesta en días. La ley le pone plazo a cada paso —la mora, el plazo para desocupar, las excepciones, el lanzamiento— pero no al tiempo que el juzgado se toma entre uno y otro, y el paso de iniciar la demanda no tiene plazo legal ninguno. Sumar los plazos da un número que ningún expediente cumple, así que acá van de a uno con su artículo.

¿Es cierto que como buen pagador tengo un año para irme?

El plazo de un año del artículo 32 del Decreto-Ley 14.219 es para las causales excepcionales del artículo 24 y los numerales 1.º y 5.º del artículo 26, no para el desalojo por falta de pago. Y vive en el Capítulo VI de la ley, que es uno de los que el artículo 102 deja afuera: los contratos sobre fincas construidas después del 2 de junio de 1968 quedan excluidos de la ley salvo el Capítulo VII y la Sección I del Capítulo VIII, que es el procedimiento. O sea que en un apartamento moderno ese año no se invoca.

Me llegó una intimación de pago. ¿Ya estoy en mora?

No. En el régimen común quedás incurso en mora si no pagás dentro de los diez días hábiles siguientes a la intimación, y esa intimación no puede hacerse sino diez días después del día en que el pago debió efectuarse (Decreto-Ley 14.219, art. 55). En el régimen sin garantía el plazo es de tres días hábiles desde el día hábil siguiente al de la intimación, salvo que el contrato haya pactado mora automática (Ley 19.889, art. 437).

¿Qué puedo contestar en el juicio?

En el régimen sin garantía podés oponer exclusivamente las excepciones del artículo 133 del Código General del Proceso, la falta de cumplimiento de los requisitos del artículo 421 y la excepción de pago; el pago parcial no se admite y el tribunal rechaza sin sustanciar toda excepción sin prueba suficiente o con finalidad dilatoria (Ley 19.889, art. 440). En el régimen común el plazo para oponer excepciones es de diez días hábiles y perentorios (Decreto-Ley 14.219, art. 47).

ALQUILER

Evacuarea dintr-o proprietate închiriată în Uruguay: termenele limită, articol cu articol

În Uruguay există două regimuri de evacuare cu termene limită diferiteȘi care dintre ele te guvernează nu este determinată de datorie: este determinată de contractul tău. Conform regimului fără garanții al LUC, judecătorul dispune evacuarea cu 6 de zile lucrătoare și șeriful execută eliberarea în termen de 5 de zile lucrătoare de la data notificării ordinului. În regimul obișnuit, termenul limită pentru renunțare este 20 de zile iar lansarea nu poate intra în vigoare decât după 15 de zile lucrătoare din ziua următoare notificării.

În primul rând, pentru că întrebarea este pusă prima.

Proprietarul nu poate pleca singurÎn ambele sisteme, evacuarea este efectuată de către executorul judecătoresc în baza unei hotărâri judecătorești (Legea 19.889, art. 442; Decretul-lege 14.219, art. 62). Schimbarea încuietorilor, întreruperea serviciilor sau scoaterea bunurilor nu reprezintă un pas în cadrul procesului: nici măcar atunci când datoria există și contractul a expirat.

Ce regim te guvernează?

Procedura accelerată a LUC nu este activată deoarece oferă puține garanții: aceasta necesită cinci condiții ale articolului 421 simultanUna dintre aceste cerințe este ca ambele părți să fi declarat în mod expres în contract că sunt de acord să se supună legii respective. În cazul în care oricare dintre aceste cerințe lipsește, contractul de închiriere este guvernat de Decretul-lege 14.219 sau de Codul Civil, după caz.

Ca proprietatea să fie folosită ca locuință rezidențială.
Că proprietarul nu primește niciun fel de garanție.
Contractul trebuie să fie în scris.
Contractul să precizeze în mod expres durata și prețul contractului de leasing.
Ambele părți își declară în mod expres în contract dorința de a se supune acestei legi.

Leasing fără garanție

Numai dacă contractul îndeplinește simultan cele cinci condiții ale articolului 421, inclusiv ca ambele părți să declare în scris că se supun prezentei legi.

Legea 19.889 (LUC), art. 421 și 437-444

A trecut	Termenul limită stabilit de lege	Regulă
Intimidare și neîndeplinire a obligațiilor Dacă termenul de plată convenit expiră fără ca plata să fie efectuată, proprietarul va trimite o cerere oficială de plată - care poate fi făcută prin telegramă recomandată - iar neplata va avea loc dacă nu plătiți în termen de trei zile lucrătoare, începând cu ziua lucrătoare următoare cererii, cu excepția cazului în care contractul prevede neplata automată. Proprietarul este responsabil pentru taxele și costurile asociate primei cereri; cererile ulterioare sunt responsabilitatea dumneavoastră și nu pot depăși 20% din suma datorată.	3 de zile lucrătoare	Legea 19.889, art. 437
Proces de evacuare Dacă chiriașul are restanțe, proprietarul are dreptul să inițieze proceduri de evacuare pentru neplată, care se desfășoară printr-o procedură sumară. Legea nu stabilește un termen limită pentru această etapă: aceasta poate fi inițiată a doua zi sau luni mai târziu.	fără termen legal	Legea 19.889, art. 438
Termen limită pentru eliberarea din uz Înainte de a emite orice hotărâre judecătorească, instanța verifică dacă respectivul contract îndeplinește cele cinci cerințe ale articolului 421. Odată verificat, judecătorul dispune evacuarea cu un termen de șase zile lucrătoare, calculate de la ziua următoare notificării hotărârii judecătorești către chiriaș.	6 de zile lucrătoare	Legea 19.889, art. 439
Termenul limită pentru formularea obiecțiilor În aceeași hotărâre de evacuare, vi se acordă șase zile lucrătoare pentru a depune obiecții, putând ridica doar trei obiecții: obiecțiile în temeiul articolului 133 din Codul general de procedură, faptul că respectivul contract nu îndeplinește cerințele articolului 421 și plata. Plata parțială nu este permisă, iar obiecția privind plata fără dovezi documentare este respinsă fără alte proceduri.	6 de zile lucrătoare	Legea 19.889, art. 440
Transfer către proprietar Proprietarul are la dispoziție șase zile lucrătoare pentru a răspunde la obiecții, după care se urmează procedura prevăzută la articolele 353 și următoarele din Codul general de procedură. Doar hotărârea definitivă care admite sau respinge obiecțiile este supusă recursului; celelalte hotărâri sunt supuse doar reexaminării.	6 de zile lucrătoare	Legea 19.889, art. 441
Lansa Odată ce notificarea de evacuare este semnată și termenul limită a trecut, proprietarul poate solicita evacuarea în orice moment, iar executorul judecătoresc o va pune în aplicare în termen de cinci zile lucrătoare de la data la care sunteți notificat cu ordinul care o dispune.	5 de zile lucrătoare	Legea 19.889, art. 442
Extensie de lansare Cererea se face o singură dată, cu două zile lucrătoare înainte de data stabilită, iar judecătorul o admite numai dacă furnizați dovezi concludente ale forței majore. Nu poate depăși cinci zile lucrătoare. Ordinul de evacuare și ordinul de acordare sau de respingere a prelungirii nu sunt supuse apelului.	5 zile lucrătoare, o singură dată	Legea 19.889, art. 443 și 444

Regimul comun

În rest. Procedura se aplică chiar și proprietăților pe care articolul 102 le exclude din restul legii și se aplică în egală măsură chiriașilor care nu plătesc chiria.

Decretul-lege 14.219, Capitolul VIII, Secțiunea 1 (art. 43-62)

A trecut	Termenul limită stabilit de lege	Regulă
Intimidare și neîndeplinire a obligațiilor Un chiriaș este considerat în incapacitate de plată dacă nu plătește în termen de zece zile lucrătoare de la notificare. Iar notificarea în sine are propria perioadă de așteptare: nu poate fi făcută decât după zece zile de la data la care plata era scadentă.	10 de zile lucrătoare	Decretul-lege 14.219, art. 55
Costul notificării oficiale Proprietarul este responsabil pentru taxele și costurile asociate cu prima cerere de plată; cele asociate cu cererile ulterioare sunt responsabilitatea persoanei care a primit cererea, indiferent dacă aceasta este sau nu în culpă. Atunci când aceste costuri vi se aplică, le plătiți prin depunerea a 20% din suma solicitată.	20% din suma solicitată	Decretul-lege 14.219, art. 56
Termen limită pentru eliberarea din uz În procedurile de evacuare pentru neplata chiriei, judecătorul acordă un termen de douăzeci de zile și vă somatește să depuneți obiecții conform prevederilor din articolul precedent. Dacă nu se ridică obiecții, procedura se încheie fără alte acțiuni, iar termenele încep să curgă din ziua următoare notificării respective.	20 de zile	Decretul-lege 14.219, art. 48
Termenul limită pentru formularea obiecțiilor Notificarea de evacuare, care specifică termenul limită, somează pârâtul să formuleze obiecții într-un termen peremptoriu de zece zile lucrătoare. În toate cazurile, se afișează și un aviz într-un loc vizibil prin care se solicită o declarație cu privire la eventualii sublocatari.	10 de zile lucrătoare	Decretul-lege 14.219, art. 47
Închideți cazul prin plată Procesul de evacuare împotriva chiriașilor care nu plătesc se respinge dacă, în termenul de depunere a obiecțiilor, depuneți suma datorată plus 40% din această sumă pentru dobânzi acumulate, impozite și costuri. Chiriașul sau subchiriașul beneficiază de această respingere o singură dată. Rețineți cifra: 60% care circulă este formularea originală a 1974, înlocuită de Legea 15.799 din 30/12/1985, art. 17.	suma datorată + 40%, o singură dată	Decretul-lege 14.219, art. 51
Prelungește termenul prin plata Prelungirea termenului de plată se acordă dacă, în termenul convenit, depuneți chiria acumulată plus 20% ca unică compensație pentru dobânzi și cheltuieli; instanța prelungește apoi termenul la suma integrală datorată unui chiriaș care a plătit la timp. Această prelungire se acordă o singură dată per caz. Pentru a ataca hotărârea de fond, trebuie să dovediți că ați depus lunar plățile de chirie la Banca Centrală.	suma datorată + 20%, o singură dată	Decretul-lege 14.219, art. 52
Lansa Odată ce termenele de evacuare au expirat, ocupantul este evacuat pe cheltuiala sa, la cerere. În același articol sunt stabilite două limitări: evacuarea nu poate fi efectuată decât după expirarea a cincisprezece zile lucrătoare de la ziua următoare notificării pârâtului, iar judecătorul o poate amâna cu până la șaizeci de zile în caz de boală sau forță majoră justificată. Ordinul de evacuare nu este supus apelului.	Cu 15 zile lucrătoare înainte, prelungire de 60 de zile	Decretul-lege 14.219, art. 62

De ce nu scrie aici cât durează?

Legea stabilește un termen limită pentru fiecare etapă, nu pentru timpul pe care instanța îl ia între ele. Și există o etapă fără termen limită legal: articolul 438 autorizează proprietarul să inițieze proceduri de evacuare odată ce chiriașul este în culpă, iar acesta poate face acest lucru a doua zi sau luni mai târziu. Adunarea rândurilor din tabelele de mai sus ar rezulta într-un număr pe care niciun caz nu îl respectă, așadar termenele limită sunt listate individual, cu articolul corespunzător, iar totalul nu este publicat.

Jumătate din Decretul-lege 14.219 nu se aplică unui apartament modern

Articolul 102 exclude din lege contractele pentru proprietăți construite după 2 iunie 1968, „cu excepția celor cuprinse în Capitolul VII și Secțiunea I a Capitolului VIII”. Capitolul VII se ocupă de garanții, iar Secțiunea I a Capitolului VIII (Articolele 43-62) se ocupă de procedură: adică, termenele din tabelele de mai sus supraviețuiesc din legea respectivă, dar prelungirile și termenele din Capitolul VI, care sunt tocmai cele cel mai frecvent citate, nu. Același articol adaugă un alt punct care este adesea trecut cu vederea: beneficiile pentru chiriași pot fi invocate doar de cei care sunt buni platnici, dar procedura din Capitolul VIII se aplică în egală măsură și rău-platnicilor.

Cauzal	Termen limită pentru evacuare	Regulă
Motive excepționale prevăzute la articolul 24 (cu excepția paragrafului 2) și la paragrafele 1 și 5 ale articolului 26	un an	Decretul-lege 14.219, art. 32
Proprietăți ruinoase (articolul 26, paragraful 5)	Judecătorul îl stabilește, fără a depăși 180 de zile.	Decretul-lege 14.219, art. 32

Aceste termene sunt pentru motive excepționale, nu pentru evacuare din cauza neplății și se regăsesc în Capitolul VI: nu sunt invocate într-o proprietate construită după 2 iunie 1968.

Întrebări frecvente

Urmați această cale

Ghid pentru închiriere Garanție de închiriere Datoriile pentru cheltuieli comune Închiriere în timpul curățeniei Închirieri disponibile

Surse

Verificat în funcție de textul în vigoare pe impo.com.uy la 8 octombrie 2026. Această pagină este doar cu titlu informativ și nu înlocuiește sfatul unui avocat: ceea ce contează într-un caz este decizia judecătorului. Dacă aveți deja o citație sau un proces, există clinici gratuite de asistență juridică disponibile.