¿Cuándo prescribe una deuda de gastos comunes en Uruguay?

A los cuatro años. Lo dice el artículo 14 del Decreto-Ley 14.560, en la redacción que le dio la Ley 19.604 de 2018, y remite al artículo 1222 del Código Civil. Cada cuota corre su propio plazo desde que se hizo exigible.

¿Qué interés pueden cobrarme por los gastos comunes atrasados?

Un 12 % anual sobre la deuda actualizada, y los intereses no se capitalizan: no hay interés sobre interés. Además el monto se actualiza según el Decreto-Ley 14.500 aunque nadie te lo reclame judicialmente.

¿El reglamento del edificio puede fijar otro interés o otro plazo?

No. La norma dice que lo dispuesto en ese artículo es de orden público y se aplica a todos los regímenes de propiedad horizontal y a los condominios ya existentes, cualesquiera fuesen las estipulaciones contractuales o de los reglamentos de la copropiedad. Un reglamento que fije un interés mayor, que capitalice o que estire la prescripción no vale en esa parte.

¿Pueden ejecutarme sin juicio por gastos comunes?

La cuenta de expensas formulada por el administrador y aprobada por la asamblea constituye título ejecutivo, siempre que esos hechos estén acreditados como manda la ley. O sea que no hay un juicio previo que discuta si corresponde la deuda: se va directo a la ejecución, y el acta de la asamblea prueba como instrumento público.

¿Quién paga el ascensor si vivo en planta baja?

No lo pagás. La Ley 10.751 exceptúa expresamente al dueño del piso bajo y del subsuelo de contribuir al mantenimiento y la reparación de escaleras y ascensores, porque no son condóminos en ellos.

¿Cómo se reparte el gasto común entre los apartamentos?

En proporción al valor de cada piso o departamento, sin perjuicio de las estipulaciones expresas de las partes. No se reparte por partes iguales salvo que así se haya pactado.

Si compro un apartamento con deuda de gastos comunes, ¿la pago yo?

Ni el artículo 14 del Decreto-Ley 14.560 ni la Ley 10.751 dicen que la deuda siga a la unidad: lo que dicen es contra quién es el título, el copropietario deudor. Eso no alcanza para afirmar que el comprador queda libre, porque la respuesta puede venir de otras normas y del propio negocio. Lo que no depende de la interpretación es pedirle al administrador la constancia de deuda de la unidad antes de firmar y dejar el estado de la deuda por escrito en el boleto y en la escritura.

¿Sirve dejar de pagar y esperar a que prescriba?

La deuda no se congela mientras esperás: se actualiza por el Decreto-Ley 14.500 aunque nadie te reclame, y corre el 12 % anual. Y como la cuenta aprobada es título ejecutivo, la copropiedad no necesita un juicio largo para empezar a ejecutar. Los cuatro años de prescripción existen, pero contar con ellos es apostar a que nadie haga nada en cuatro años.

Început
/
Datoriile pentru cheltuieli comune

Datorii pentru cheltuieli comune: ce vă pot face și când expiră

Acestea expiră după patru ani, rata dobânzii este de 12% anual și nu este compusă, iar contul aprobat de adunare este deja un instrument executoriu. Partea importantă urmează: nimic din toate acestea nu poate fi modificat prin regulament, chiar dacă l-ați semnat.

Nimic din toate acestea nu poate fi modificat prin contract sau regulament

Legea prevede că prevederile articolului respectiv sunt o chestiune de ordine publică și se aplică tuturor regimurilor de proprietate orizontală și condominiilor existente, indiferent de orice stipulații contractuale sau reglementări privind coproprietatea. Orice regulament care stabilește o rată a dobânzii mai mare, capitalizează dobânzile sau prelungește termenul de prescripție este nevalid în acest sens - indiferent de câte ori l-ați semnat sau de vechimea clădirii. Decretul-lege 14.560, art. 14

Ce spune legea despre datorii?

Articolul 14 din Decretul-lege 14.560 este formulat în Legea 19.604 din 2018. Versiunea anterioară prevedea altceva, așadar orice text de dinainte de această dată se poate referi la un regim diferit.

Contul aprobat de adunare este acum un instrument executoriu	Declarația de cheltuieli întocmită de administrator și aprobată de adunare constituie titlu executoriu, cu condiția ca aceste fapte să fie dovedite în mod corespunzător, conform prevederilor legii. Nu sunt necesare proceduri judiciare prealabile pentru a stabili dacă datoria este datorată; aceasta este executată.	Decretul-lege 14.560, art. 14
Procesul-verbal al adunării servește drept dovadă, ca instrument public.	O copie notarială a procesului-verbal al unei ședințe ținute în conformitate cu regulamentul sau cu legea are valoarea probantă a unui act public. Prin urmare, este suficientă pentru a stabili titlul: ceea ce se contestă ulterior este suma, nu hotărârea adoptată de ședință.	Decretul-lege 14.560, art. 7
Datoria este actualizată chiar dacă nimeni nu depune nicio cerere împotriva dumneavoastră.	Suma se actualizează conform Decretului-lege 14.500, indiferent dacă plata se solicită prin proceduri judiciare sau arbitrale. Așteptarea nu o îngheață: o menține la zi în contextul inflației pe durata acumulării dobânzilor.	Decretul-lege 14.560, art. 14
Dobânda este de 12% pe an, și acesta este maximul.	Legea stabilește o rată anuală a dobânzii de 12% pentru datoria actualizată. Aceasta nu este o dobândă minimă sau o sugestie: este ceea ce prevede legea, iar mai jos este ce se întâmplă atunci când reglementările în construcții prevăd altfel.	Decretul-lege 14.560, art. 14
Dobânda nu este compusă	Legea o spune în aceste cuvinte. Nu există dobândă compusă: datoria crește liniar, nu exponențial, ceea ce reprezintă diferența dintre o datorie gestionabilă și una care nu este.	Decretul-lege 14.560, art. 14
Acestea expiră după patru ani	Datoriile pentru cheltuieli comune și taxele de întreținere se prescriu după patru ani, iar legea însăși face trimitere la articolul 1222 din Codul Civil. Fiecare rată are propriul termen de prescripție începând de la data la care a devenit scadentă.	Decretul-lege 14.560, art. 14

Cum sunt distribuiți banii?

Fiecare persoană plătește proporțional cu valoarea unității sale.

Contribuția la cheltuielile de administrare, conservare și reparare a bunului comun, precum și la prima de asigurare, este proporțională cu valoarea apartamentului sau a unității locative, fără a aduce atingere a ceea ce părțile au convenit în mod expres. Legea 10.751, art. 5

Apartamentele de la parter și subsol nu plătesc pentru scări sau lifturi

Legea îi scutește în mod expres de contribuția la întreținerea și repararea scărilor și lifturilor, deoarece nu sunt coproprietari în acestea. Legea 10.751, art. 5

Proprietarul unității plătește pentru ceea ce se întâmplă în interiorul clădirii.

Pardoselile, ușile, ferestrele, tavanele, tencuielile, zugrăvirea și reparațiile interioare sunt responsabilitatea persoanei care locuiește înăuntru, nu a coproprietății. Legea 10.751, art. 6

La ce nu răspund aceste reguli

Dacă cumperi un apartament cu datorii, le plătești?

Nici articolul 14 din Decretul-lege 14.560, nici Legea 10.751 nu precizează că datoria urmează unitatea. Ceea ce precizează este împotriva cui se deține titlul: coproprietarul debitor. Acest lucru nu este suficient pentru a concluziona că un cumpărător este liberat de obligație, deoarece răspunsul poate proveni din alte reglementări și din termenii specifici ai tranzacției. Abordarea practică, și ceea ce nu este supus interpretării, este de a solicita dovada datoriei unității de la administrator ÎNAINTE de semnare și de a se asigura că situația datoriei este înregistrată atât în contractul preliminar de vânzare-cumpărare, cât și în actul de proprietate.

Întrebări frecvente

Când expiră o datorie pentru cheltuieli comune în Uruguay?: După patru ani. Acest lucru este prevăzut la articolul 14 din Decretul-lege 14.560, astfel cum a fost modificat prin Legea 19.604 din 2018, și face referire la articolul 1222 din Codul Civil. Fiecare rată are un termen propriu de la data scadenței.
Ce rată a dobânzii îmi pot percepe pentru cheltuielile comune restante?: O rată anuală a dobânzii de 12% se aplică datoriei actualizate, iar dobânda nu este compusă: nu există dobândă la dobândă. În plus, suma este ajustată conform Decretului-Lege 14.500, chiar dacă nimeni nu întreprinde acțiuni legale împotriva dumneavoastră.
Pot reglementările în construcții să prevadă o rată a dobânzii diferită sau un termen diferit?: Nu. Legea prevede că prevederile articolului respectiv sunt o chestiune de ordine publică și se aplică tuturor regimurilor de proprietate orizontală și condominiilor existente, indiferent de orice stipulații contractuale sau reglementări privind coproprietatea. Reglementările care stabilesc o rată a dobânzii mai mare, capitalizează dobânzile sau prelungesc termenul de prescripție sunt nevalide în acest sens.
Mă pot da în judecată fără proces pentru cheltuieli comune?: Declarația de cheltuieli întocmită de administrator și aprobată de adunare constituie titlu executoriu, cu condiția ca aceste fapte să fie dovedite în mod corespunzător, conform prevederilor legii. Cu alte cuvinte, nu există nicio procedură judiciară prealabilă pentru a stabili dacă datoria este valabilă: procesul trece direct la executare silită, iar procesul-verbal al adunării servește drept dovadă sub forma unui act public.
Cine plătește liftul dacă locuiesc la parter?: Nu plătești. Legea 10.751 scutește în mod expres proprietarul parterului și subsolului de contribuția la întreținerea și repararea scărilor și lifturilor, deoarece nu sunt coproprietari ai acestora.
Cum sunt împărțite cheltuielile comune între apartamente?: Proporțional cu valoarea fiecărui apartament sau unitate, fără a aduce atingere stipulațiilor exprese ale părților. Nu se împarte în mod egal, cu excepția cazului în care se convine altfel.
Dacă cumpăr un apartament cu cheltuieli comune restante, le plătesc?: Nici articolul 14 din Decretul-lege 14.560, nici Legea 10.751 nu precizează că datoria urmează unității imobiliare; mai degrabă, ele precizează împotriva cui se deține titlul de proprietate, coproprietarul debitor. Acest lucru este insuficient pentru a concluziona că cumpărătorul este exonerat de răspundere, deoarece răspunsul poate fi legat de alte reglementări și de termenii specifici ai tranzacției. Ceea ce nu este supus interpretării este solicitarea dovezii datoriei unității imobiliare de la administrator înainte de semnare și înregistrarea situației datoriei în contractul preliminar de vânzare-cumpărare și în actul de vânzare-cumpărare.
Merită să se oprească plățile și să se aștepte expirarea termenului de prescripție?: Datoria nu este înghețată cât așteptați: se actualizează conform Decretului-lege 14.500 chiar dacă nimeni nu face nicio cerere, iar cota anuală se acumulează cu 12%. Și, întrucât factura aprobată este un instrument executoriu, coproprietatea nu necesită un proces lung pentru a începe executarea silită. Termenul de prescripție de patru ani există, dar a te baza pe el este ca și cum ai paria că nimeni nu va face nimic timp de patru ani.

De unde a apărut asta?

Din textul actual al fiecărui regulament, nu dintr-un rezumat. Ultima citire: 3 septembrie 2026.

Citeşte mai mult

Închiriere în Uruguay Cumpără sau închiriază Negociază o datorie Legea camătei