Levantan edificios en todos lados: ¿quién vive ahí?

El Censo 2023 relevó 1.659.048 viviendas en el país y encontró un 19,5 % desocupadas, pero ese promedio engaña. Montevideo tiene la vacancia más baja de todo el país: 9,6 %, con el 90,4 % de las viviendas ocupadas. Y de las que están vacías en Montevideo, el 34 % está ofrecida en venta o alquiler —o sea, está en el mercado— y sólo el 13,6 % es de uso temporal. La imagen de torres vacías no aparece en los datos de Montevideo.

Entonces, ¿de dónde sale el 19,5 % de viviendas vacías?

Maldonado encabeza con 45,2 % de su stock desocupado y Rocha le sigue con 42,1 %. En Maldonado, el 72,5 % de esas viviendas desocupadas se destina a uso temporal: son casas de temporada cerradas nueve meses al año, no unidades que podrían estar bajando el alquiler en Montevideo. Es la razón por la que el promedio nacional no dice nada sobre el mercado de alquiler de la capital.

Si el país no crece en población, ¿por qué no baja el alquiler?

Dos cosas a la vez. Primero: con 9,6 % de vacancia, Montevideo no tiene el excedente que haría caer los precios. Segundo: el régimen de vivienda promovida de la Ley 18.795 exonera hasta el 100 % del IRPF, IRAE o IRNR sobre la renta del alquiler durante 10 años, más el Impuesto al Patrimonio por 10 años y el ITP en la compra. Un incentivo que actúa sobre el impuesto a la renta mejora el rendimiento neto del propietario sin necesidad de que el alquiler baje. Qué tanto de la evolución del precio se explica por eso es discutible, y no lo afirmamos: lo que sí es un hecho es qué premia el régimen y qué no.

¿Ningún inversor piensa en 10 años, o en una crisis?

La exoneración sobre la renta del alquiler y la del Impuesto al Patrimonio duran 10 años contados desde que termina la obra. No es un horizonte arbitrario: es el horizonte que fija la norma. Al año 11 la misma unidad empieza a tributar como cualquier otra, y ahí el rendimiento neto del alquiler cae aunque el precio no se mueva. Es un dato que conviene tener antes de comprar para alquilar, porque cambia la cuenta del último tramo del proyecto.

¿Qué es una vivienda promovida?

La Ley 18.795 promueve la inversión privada en construcción, refacción o ampliación de viviendas destinadas a venta o alquiler, con un paquete de exoneraciones tributarias. Los proyectos se presentan y los aprueba la Agencia Nacional de Vivienda. El objetivo declarado es facilitar el acceso a la vivienda de los sectores de ingresos medios.

MERCADO

Construcțiile se desfășoară peste tot: de ce nu scad chiriile?

Întrebarea este repetată în subculturile uruguayene și aproape întotdeauna pornește de la aceeași intuiție: „sunt o mulțime de case goale”. Datele recensământului din 2023 spun o poveste diferită, iar locația în care se găsește casa goală... Nu e ceea ce crezi..

Întrebarea, așa cum este pusă

„Se construiesc clădiri peste tot, dar cine locuiește acolo? Această țară nu se dezvoltă, așa că oamenii se mută pur și simplu dintr-un loc în altul. Dacă oamenii părăsesc Montevideo, de ce nu scad chiriile? Nu se întreabă niciun investitor ce se va întâmpla peste 10 ani?”

Cele 19,5% pe care le citează toată lumea nu sunt acolo unde se crede că ar fi.

Recensământul din 2023 a dezvăluit 1.659.048 de locuințe în țară și a găsit un 19.5 % șomeri. Această medie ascunde două țări diferite.

Departament	Case goale	Deoarece
Maldonado	45.2 %	Cel mai mare din țară. 72,5% dintre aceste locuințe sunt destinate uzului temporar: sunt case de vară, nu stoc disponibil.
Rocha	42.1 %	Aceeași logică de stațiune ca la Maldonado.
Lavalleja	28.4 %	Pe locul trei în clasament ca procent, încă mult peste media pe țară.
Paysandú	16.2 %	Deja sub media națională: este o piață imobiliară permanentă, nu o piață de vară.
Salt	13.9 %	Printre cele mai scăzute din interior și încă un semn că procentul național de 19,5% nu este distribuit uniform.
Montevideo	9.6 %	Cel mai mic procent din țară: 90,4% din locuințe sunt ocupate. Oamenii cred că există un surplus de locuințe exact acolo unde există cel mai mic surplus.

Montevideo este departamentul cu Mai puțin Locuințe vacante în țară: 9,6%, cu 90,4% din locuințe ocupate. Media națională este determinată de Maldonado (45,2%) și Rocha (42,1%), unde locuințele vacante sunt în principal sezoniere. Aceste locuințe sunt închiriate în cadrul unui sistem diferit: contract sezonier , pe care legea îl definește după loc și pentru o perioadă maximă de 120 de zile.

Și de ce cele goale sunt goale?

Aici vedem că Montevideo și Maldonado sunt piețe diferite: în capitală, locuințele vacante sunt în mare parte oferit; în Maldonado există închis așteptând vara.

Motiv	Montevideo	Maldonado	Ce înseamnă
De vânzare sau de închiriat	34 %	11.9 %	Este disponibil pe piață. În Montevideo, este cea mai mare categorie: reflectă o piață imobiliară activă, nu unități ascunse.
Utilizare temporară	13.6 %	72.5 %	Casă sezonieră. Asta explică aproape tot procentul lui Maldonado și aproape deloc cel al lui Montevideo.
În construcție sau reparații	7.4 %	4.3 %	Nu este încă locuibilă: este o lucrare în curs de desfășurare sau o unitate în curs de renovare, deci nu este disponibilă momentan.

Procentajele se bazează pe numărul de locuințe neocupate din fiecare departament, nu pe total.

Ce recompensează mai exact sistemul?

Legea 18.795 promovează investițiile private în locuințe prin scutiri de impozite. Merită să examinăm ce acoperă aceste scutiri: despre impozitul plătit de proprietarnu despre prețul chiriei.

Impozit pe venitul persoanelor fizice / Impozit pe venitul societăților / Impozit pe venitul nerezidenților pentru veniturile din chirii

Scutire de până la 100%

10 ani de la finalizarea lucrărilor

Chiria poate fi complet scutită. Cuantumul depinde de zonă: ajunge la 100% în anumite zone din Montevideo și în interiorul țării.

Impozitul pe avere

Exonerare

10 ani

Proprietarul nu plătește impozit pe proprietate pentru acea unitate pe durata contractului.

ITP (Impozit pe transferul de proprietate)

Scutire la cumpărare

Imediat

Economisești bani la momentul semnării actului.

Cei 10 ani ai firului de discuție nu sunt o coincidență. Aceasta este perioada de scutire de la impozitul pe venitul din chirii și de la impozitul pe avere. După anul 11, proprietatea este impozitată ca oricare alta, iar venitul net scade chiar dacă chiria rămâne neschimbată. Dacă cumpărați pentru a închiria, aceasta este partea calculului care este cel mai adesea trecută cu vederea.

Întrebările, una câte una

Dacă preferați să închiriați sau să cumpărați

Ghid pentru închiriere Închiriere în timpul curățeniei Calculatorul costului vieții Economia Uruguayului

Surse

Date verificate la 9 august 2026. Această pagină descrie date publice și conținutul unui regulament; nu susține o relație cauzală între regim și prețul de închiriere.