Какво е това и кой го предоставя?
Ипотечният кредит финансира покупката на жилище, като същият този дом се използва като обезпечение: ако спрете да извършвате плащания, кредиторът може да извърши принудителна продажба. В Уругвай ипотечните кредити се предлагат от BHU, специализираната публична банка, и пет частни банки: Itaú, Santander, BBVA, Scotiabank и BTG Pactual, която придоби уругвайските операции на HSBC и сега публикува тези условия съгласно свои собствени правила и условия. Националната агенция за жилищно настаняване не отпуска пари на заеми; тя управлява Фонда за гарантиране на ипотечни кредити, държавна гаранция, обезпечена със заеми от участващи банки. И има един изненадващ пропуск: BROU не предлага ипотечни кредити за покупка на жилища. На собствения ѝ уебсайт се посочва, че BHU е единствената публична банка, оторизирана да отпуска ипотечни кредити, и това, което предлага на своите клиенти, е отстъпка от цената за кандидатстване за такъв заем в BHU.
Отидете на раздел от ръководството
Валутата е решението, преди курса.
Първо, проверете мерната единица за вашия заем. BHU отпуска заеми само в индексирани единици; петте частни кредитори предлагат или индексирани единици (ИЕ), или долари. ИЕ се коригира според индекса на потребителските цени, така че месечното ви плащане в песос ще се увеличи с инфлацията, дори ако заплатата ви остане същата. Регулируемата единица (АР) е различна: тя проследява индекса на средната работна заплата, поради което по-старите заеми в АР не са сравними с тези, подписани днес. В долари няма корекция за инфлация, но ако ви се плаща в песос, вие поемате пълната девалвация, а лихвите в долари са с два или три процентни пункта по-високи от същия лихвен процент в ИЕ. Тук не включваме текущата стойност на единицата, защото тя се променя всеки месец: проверете стойността ѝ днес, като използвате конвертор на индексирани единици, и коригирайте месечното си плащане в песос, като използвате този текущ лихвен процент.
Какво публикува всеки кредитор
Таблицата обобщава информацията, която всеки кредитор публикува днес на уебсайта си или в официалната си брошура, която е документът, уреждащ договора и не винаги съвпада със заглавието на целевата страница. Прочетете я с ясно разбиране за това, което сравнявате. Лихвените проценти са годишни ефективни лихвени проценти за единица кредит, почти всички са „започващи от“ и зависят от срока, сумата и дали имате заплата или друга финансова подкрепа в банката. Процентът, който финансират, се измерва спрямо покупната цена или оценъчната стойност, в зависимост от институцията, а не спрямо това, което сте платили. А максималното месечно плащане спрямо дохода е филтърът, който изключва повечето хора: това е таванът, който банката ще приеме, а не препоръка за това колко трябва да ангажирате. Нито един от редовете не представлява оферта: те са публикувани условия, които се потвърждават само при кандидатстване.
| Кредитор | Валута | Годишен процент (ГПР) | Максимален срок | Финансиране до | Максимална квота за доход |
|---|---|---|---|---|---|
| BHU | Само потребителски интерфейс | ПИ: от 4,50% по линията „Заем на мечтите“, променлива според срока, сумата и профила | 25 години (реформа, 20) | 90% от стойността; линията Dream цитира до 100%. | 25% от разполагаемия доход |
| ANV / Гаранционен фонд (FGCH) | УИ или песос, в зависимост от участващата банка | Той не публикува лихвата: участващата банка я определя. | 25 години | 95%, с минимални предварителни спестявания от 5% | по-малко от 35%, с основен доход не повече от 100 UR |
| BROU: не предоставя ипотека за покупка | не е приложимо | не публикува лихвени проценти по ипотеките | не е приложимо | не се прилага: отнася се до BHU и намалява разходите за кандидатстване за кредит | не публикува съотношението квота-доход |
| Итау | UI | UI: от 3,75% с Personal Bank или Full пакет | 30 години | 80% от пазарната стойност, в зависимост от района | 35%, с минимален семеен доход от 10.000 UI |
| Santander | Потребителски интерфейс или щатски долар | Осигурителен стаж до 10 години, 4,00%; от 11 до 30 години, 4,75% | 30 години в UI | до 85% от покупната цена (80% за широката общественост) | 35% в индивидуален осигурителен стаж и до 20% в щатски долари, минимален доход 10.000 индивидуален осигурителен стаж |
| BBVA | Потребителски интерфейс или щатски долар | От 100.000 щатски долара: безсрочен договор до 25 години, 3,75%; щатски долари до 25 години, 6,50% | 25 години (300 вноски) | 80% и 90% за имоти над 150.000 щатски долара | 30% в UI, с минимален доход от 30.000 долара от притежателя |
| Scotiabank | Потребителски интерфейс или щатски долар | UI: 4,50% и 4,65% в зависимост от сегмента (официална брошура) | 25 години | 90% първи дом, 75% втори дом | не публикува; минимален нетен доход от $50.000 (UI) |
| BTG Pactual (преди HSBC) | Потребителски интерфейс или щатски долар | В Ирландия: 3,75% за заеми от 99.999 до 500.000 щатски долара и 4,75% от 30.000 до 99.999 щатски долара; в щатски долари: 5,75% фиксирана лихва за 20 години. | 25 години в UI, 20 в USD | 90% първи дом (80% над 150.000 щатски долара) | 35%, с минимален основен доход от 60.000 долара номинално |
BHU и Гаранционният фонд
BHU (Banco Hipotecario del Uruguay) предлага заеми в UI (индексирани единици) за срок до 25 години за закупуване или строителство на жилище и 20 за ремонти, с месечно плащане до 25% от разполагаемия доход за служители и пенсионери, 30%, ако приемате директен дебит от заплатата си, и 20%, ако разчитате на други доходи. Програмата „Dream Loan“ започва с годишен ефективен лихвен процент от 4,50% и предлага финансиране до 100% от стойността на имота. Тя изисква минимална възраст от 18, минимална възраст от 70 в края на срока на заема и 6 месеца трудов стаж в публичния сектор или 2 години в частния сектор. Фондът за гарантиране на ипотечни кредити, администриран от ANV (Национална жилищна агенция), е начинът да се достигне 95% с предварителни спестявания от 5%: той изисква нетният доход на домакинството да не надвишава 100 UR (Unidades Reajustables) и месечното плащане да е под 35%. Списъкът на участващите банки, публикуван от ANV, назовава BBVA, BHU, HSBC, Santander и Scotiabank и не включва BROU или Itaú, без публично обяснение.
Итау, Santander и BBVA
Itaú предлага 30-годишни заеми в индексирани единици (UI), започващи от 3,75% с пакетите Personal Bank или Full. Те финансират до 80% от пазарната стойност в зависимост от района и изискват минимален семеен доход от 10.000 UI, като месечното плащане е ограничено до 35%. Santander също предлага 30-годишни заеми в UI, но само за клиенти на заплата, Select клиенти, висшисти и държавни служители; те рекламират 20-годишни заеми за широката общественост. Лихвените им проценти са 4,00% за срок до 10 години и 4,75% за срок от 11 до 30 години, като финансират до 85% от покупната цена (80% за широката общественост) и позволяват 35% месечно плащане в UI спрямо 20% в долари. BBVA има максимален срок от 25 години и 300 вноски: от 100.000 щатски долара се начислява 3,75% лихва в индивидуален кредит и 6,50% в долари, финансира 80% и се увеличава до 90% при имоти над 150.000 щатски долара, с минимален доход на собственика от 30.000 долара и вноска от 30% в индивидуален кредит.
Scotiabank и BTG Pactual, преди това HSBC
В актуалната брошура за заеми на Scotiabank са посочени годишни ефективни лихвени проценти от 4,50% и 4,65% в зависимост от сегмента, за срок от 25 години, с до 90% финансиране за първи дом и 75% за втори, и минимален нетен доход от 50.000 долара за заема с индексиран дял (UI). Уебсайтът им едновременно рекламира лихвени проценти „от 3,80%“ с директно внасяне на заплата: това са две различни цифри от една и съща банка и ние публикуваме тази от брошурата тук, защото това е документът, който урежда договора. Поискайте датирано копие, преди да сравните. BTG Pactual продължава продукта, предлаган преди това от HSBC, и рекламира 3,75% UI за заеми от 99.999 до 500.000 щатски долара за 25 години и 4,75% за заеми между 30.000 и 99.999 щатски долара; в долари максималната лихва е 5,75%, фиксирана за 20 години. Финансира до 90% от покупката на първо жилище, като намалява до 80% за имоти над 150.000 щатски долара, и изисква номинален доход от 60.000 долара за домакинството. Програмата за заеми е обявена за действаща от Гаранционния фонд, но ANV (Националната жилищна агенция) все още брои HSBC, а не BTG Pactual.
Какво не е включено в квотата
Плащането по ипотеката не е всичко, което плащате. Данъкът върху прехвърлянето на собственост е 2% за купувача и 2% за продавача, а DGI се изчислява върху действителната стойност, определена от Имотния регистър, коригирана спрямо инфлацията (ИПЦ), а не върху договорената цена. Пълните разходи за приключване, включително нотариалната такса, вноските в Нотариалния фонд, удостоверенията и печатите, се оценяват на около 3% до 5% от цената: това е пазарна референтна стойност, а не официална такса, така че поискайте от нотариуса писмено разбиване. След това са разходите по самия заем: оценката, която банката начислява преди одобрение; застраховка живот върху непогасения остатък и застраховка пожар, задължителни във всички анкетирани банки; такси за отпускане и обработка; и месечна такса върху непогасения остатък, определена от BCU, която не се споменава в нито една реклама. Ако купувате в жилищен блок, добавете общите разходи.
Колко трябва да спечелите?
Няма единно правило, дори в рамките на една и съща банка. Публикуваният диапазон варира от 20% до 35% от дохода: BHU позволява 25% за служители и пенсионери, 30% с директен дебит на заплати и 20% за други доходи; Itaú, Santander в UI (индексирани единици) и BTG Pactual достигат 35%; BBVA остава на 30% в UI и пада до 15% в долари; Santander го намалява на 20%, когато заемът е в долари. Освен това има минимален доход: UI 10.000 от семейния доход при Itaú и Santander, $30.000 за титуляра на сметката при BBVA, $50.000 нетен доход при Scotiabank и $60.000 номинален доход за домакинството при BTG Pactual. Гаранционният фонд действа по обратния начин и определя таван: ако нетният доход на домакинството надвишава 100 UR (Unidades Rejustables), нямате право на помощ. За да достигнете долната граница, можете да добавите дохода на съпруга/съпругата или съдлъжника.
Какво да попитате преди подписване
Попитах за актуалния договор за заем с датата, а не за началната страница: в Scotiabank и Santander информацията за собственика на бизнеса и официалният документ не съвпадат. Попитах за годишния процентен лихвен процент (ГПР) с всички включени такси и пълния амортизационен план, защото два заема с един и същ лихвен процент могат да струват различни суми в зависимост от застраховката и таксите. Попитайте три неща, които почти никога не се появяват в рекламата: колко струва предсрочното прекратяване, дали таксата за учредяване се добавя към главницата и следователно начислява лихва и дали ДДС върху лихвите е освободен във вашата валута и дестинация. Проверете ценовите ограничения на Гаранционния фонд, които ANV (Националната агенция за жилищно настаняване) публикува отново всеки месец. Считайте всичко това за ориентир: това са условия, публикувани към 16 септември 2026 г., те се променят без предупреждение и цифрата, която има значение, е тази, която банката ви дава писмено.