Levantan edificios en todos lados: ¿quién vive ahí?

El Censo 2023 relevó 1.659.048 viviendas en el país y encontró un 19,5 % desocupadas, pero ese promedio engaña. Montevideo tiene la vacancia más baja de todo el país: 9,6 %, con el 90,4 % de las viviendas ocupadas. Y de las que están vacías en Montevideo, el 34 % está ofrecida en venta o alquiler —o sea, está en el mercado— y sólo el 13,6 % es de uso temporal. La imagen de torres vacías no aparece en los datos de Montevideo.

Entonces, ¿de dónde sale el 19,5 % de viviendas vacías?

Maldonado encabeza con 45,2 % de su stock desocupado y Rocha le sigue con 42,1 %. En Maldonado, el 72,5 % de esas viviendas desocupadas se destina a uso temporal: son casas de temporada cerradas nueve meses al año, no unidades que podrían estar bajando el alquiler en Montevideo. Es la razón por la que el promedio nacional no dice nada sobre el mercado de alquiler de la capital.

Si el país no crece en población, ¿por qué no baja el alquiler?

Dos cosas a la vez. Primero: con 9,6 % de vacancia, Montevideo no tiene el excedente que haría caer los precios. Segundo: el régimen de vivienda promovida de la Ley 18.795 exonera hasta el 100 % del IRPF, IRAE o IRNR sobre la renta del alquiler durante 10 años, más el Impuesto al Patrimonio por 10 años y el ITP en la compra. Un incentivo que actúa sobre el impuesto a la renta mejora el rendimiento neto del propietario sin necesidad de que el alquiler baje. Qué tanto de la evolución del precio se explica por eso es discutible, y no lo afirmamos: lo que sí es un hecho es qué premia el régimen y qué no.

¿Ningún inversor piensa en 10 años, o en una crisis?

La exoneración sobre la renta del alquiler y la del Impuesto al Patrimonio duran 10 años contados desde que termina la obra. No es un horizonte arbitrario: es el horizonte que fija la norma. Al año 11 la misma unidad empieza a tributar como cualquier otra, y ahí el rendimiento neto del alquiler cae aunque el precio no se mueva. Es un dato que conviene tener antes de comprar para alquilar, porque cambia la cuenta del último tramo del proyecto.

¿Qué es una vivienda promovida?

La Ley 18.795 promueve la inversión privada en construcción, refacción o ampliación de viviendas destinadas a venta o alquiler, con un paquete de exoneraciones tributarias. Los proyectos se presentan y los aprueba la Agencia Nacional de Vivienda. El objetivo declarado es facilitar el acceso a la vivienda de los sectores de ingresos medios.

MERCADO

Der bygges overalt: hvorfor falder huslejerne ikke?

Spørgsmålet gentages i uruguayanske subkulturer og stammer næsten altid fra den samme intuition: "der er mange tomme huse." Folketællingsdataene fra 2023 fortæller en anden historie, og stedet, hvor det tomme hus findes... Det er ikke, hvad du tror..

Spørgsmålet, som det stilles

"De bygger bygninger overalt, men hvem bor der? Dette land vokser ikke, så folk flytter bare fra et sted til et andet. Hvis folk forlader Montevideo, hvorfor falder huslejerne så ikke? Spørger ingen investor sig selv, hvad der vil ske om 10 år?"

De 19,5%, som alle nævner, er ikke, hvor de menes at være

Folketællingen i 2023 afslørede 1.659.048 boliger i landet og fandt en 19.5 % arbejdsløse. Det gennemsnit skjuler to forskellige lande.

Afdeling	Tomme huse	Fordi
Maldonado	45.2 %	Den højeste i landet. 72,5 % af disse boliger er til midlertidig brug: de er sommerhuse, ikke tilgængelige på lager.
Rocha	42.1 %	Samme resortlogik som i Maldonado.
Lavalleja	28.4 %	Nummer tre på ranglisten målt på procent, stadig et godt stykke over landsgennemsnittet.
Paysandú	16.2 %	Allerede under landsgennemsnittet: det er et permanent boligmarked, ikke et sommermarked.
Springe	13.9 %	Blandt de laveste i det indre af landet, og endnu et tegn på, at de nationale 19,5% ikke er jævnt fordelt.
Montevideo	9.6 %	Den LAVESTE i landet: 90,4% af boligerne er beboede. Der, hvor folk mener, der er et overskud af boliger, er præcis der, hvor der er det mindste overskud.

Montevideo er departementet med mindre Ledige boliger i landet: 9,6 %, hvor 90,4 % af boligerne er beboede. Det nationale gennemsnit er drevet af Maldonado (45,2 %) og Rocha (42,1 %), hvor ledige boliger primært er sæsonbestemte. Disse boliger udlejes under et andet system: sæsonkontrakt , som loven definerer efter sted og i en periode på maksimalt 120 dage.

Og hvorfor er dem, der er tomme, tomme?

Her ser vi, at Montevideo og Maldonado er forskellige markeder: i hovedstaden er tomme boliger for det meste tilbudti Maldonado er der lukket venter på sommeren.

Årsag	Montevideo	Maldonado	Hvad betyder det
Til salg eller leje	34 %	11.9 %	Det er tilgængeligt på markedet. I Montevideo er det den største kategori: det afspejler et aktivt ejendomsmarked, ikke skjulte enheder.
Midlertidig brug	13.6 %	72.5 %	Sæsonhus. Det forklarer næsten hele Maldonados procentdel og næsten ingen af Montevideos.
Under opførelse eller reparation	7.4 %	4.3 %	Den er endnu ikke beboelig: det er enten et igangværende arbejde eller en enhed under renovering, så den er ikke tilgængelig i øjeblikket.

Procenterne er baseret på antallet af ubeboede boliger i hver afdeling, ikke på det samlede antal.

Hvad belønner systemet præcist?

Lov 18.795 fremmer private investeringer i boliger gennem skattefritagelser. Det er værd at undersøge, hvad disse fritagelser dækker: om den skat, som ejeren har betaltikke om lejeprisen.

Personlig indkomstskat / Selskabsskat / Ikke-residentindkomstskat på lejeindtægter

Fritagelse på op til 100%

10 år siden arbejdet blev afsluttet

Leje kan gives fuldstændig fritagelse. Omfanget afhænger af området: det når 100% i visse områder af Montevideo og i det indre af landet.

Formueskat

Fritagelse

10 år gammel

Ejeren betaler ikke ejendomsskat for den pågældende enhed i løbet af perioden.

ITP (ejendomsoverdragelsesskat)

Fritagelse ved køb

Straks

Du sparer penge, når du underskriver skødet.

De 10 år med tråden er ikke tilfældige. Dette er perioden med fritagelse for lejeindkomstskat og formueskat. Efter år 11 beskattes ejendommen som enhver anden, og nettoindkomsten falder, selvom lejen forbliver uændret. Hvis du køber for at leje, er dette den del af beregningen, der oftest overses.

Spørgsmålene, et efter et

Hvis du foretrækker at leje eller købe

Guide til leje Leje under lysning Leveomkostningsberegner Uruguays økonomi

Kilder

Data verificeret den 9. august 2026. Denne side beskriver offentlige data og indholdet af en regulering; den hævder ikke en årsagssammenhæng mellem ordningen og lejeprisen.