Τι σου πουλάνε όταν σου πουλάνε δικαιώματα κατοχής;
Η κατοχή δεν είναι το ίδιο με την κυριότητα. Κατοχή είναι η κατοχή κάποιου πράγματος με σκοπό την κυριότητα, είτε από τον ίδιο τον εαυτό του είτε μέσω άλλου στο όνομά του. Η κυριότητα ακινήτου, από την άλλη πλευρά, αποδεικνύεται από τίτλο ιδιοκτησίας που έχει καταχωρηθεί στο Κτηματολόγιο. Όταν κάποιος σας πουλάει δικαιώματα κατοχής ενός οικοπέδου ή ενός σπιτιού, δεν σας πουλάει το ίδιο το ακίνητο —αν το κατείχε, θα προέβαινε σε μια τυπική πώληση ενώπιον συμβολαιογράφου—: μεταβιβάζει την πραγματική του ιδιότητα, την κατοχή του και το χρονικό διάστημα που το κατείχε. Ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης παραμένει διαφορετικό πρόσωπο. Η μεταβίβαση γίνεται γραπτώς, αλλά δεν εμφανίζεται μεταξύ των πράξεων που έχουν καταχωρηθεί στο τμήμα ακινήτων του Κτηματολογίου: ο κατάλογος στο Άρθρο 17 του Νόμου 16.871 αναφέρει μεταβιβάσεις κυριότητας, υποσχέσεις, κατασχέσεις, αγωγές και αποφάσεις, και μισθώσεις, αλλά δεν αναφέρει την κατοχή. Για να μετατραπεί αυτό σε κυριότητα, πρέπει να λήξει η παραγραφή και ένας δικαστής πρέπει να το δηλώσει. Οτιδήποτε πληρώνετε πριν από αυτήν την απόφαση είναι χρήματα που επενδύονται σε μια προσδοκία.
Μεταβείτε σε μια ενότητα του οδηγού
Πόσα χρόνια χρειάζονται για να παραγραφεί ένα ακίνητο;
Ο Αστικός Κώδικας ορίζει δύο προθεσμίες για την απόκτηση κυριότητας ακίνητης περιουσίας, οι οποίες διατυπώθηκαν και οι δύο όπως τροποποιήθηκαν από τον Νόμο 19.889 τον Ιούλιο του 2020. Το Άρθρο 1204 ορίζει ότι η κυριότητα αποκτάται «μέσω κατοχής για δέκα χρόνια καλή τη πίστει και με δίκαιο τίτλο»: αυτό ισχύει για κάποιον που αγόρασε ακίνητο πιστεύοντας ότι ο πωλητής ήταν ο ιδιοκτήτης, με τίτλο που θα είχε μεταβιβάσει την κυριότητα εάν ο πωλητής ήταν ο ιδιοκτήτης. Το Άρθρο 1211 ορίζει τη μεγαλύτερη διάρκεια: είκοσι χρόνια, «χωρίς ο κάτοχος να χρειάζεται να παρουσιάσει τίτλο και χωρίς η κακή πίστη να αποτελεί υπεράσπιση». Αν έχετε διαβάσει για 25 ή 30 χρόνια σε οποιοδήποτε φόρουμ, αυτό δεν είναι που αναφέρει το τρέχον κείμενο, και αυτό ισχύει και για κατοχές που ξεκίνησαν νωρίτερα: Το Άρθρο 467 αυτού του νόμου εφάρμοσε τις νέες προθεσμίες σε τρέχουσες παραγραφικές προθεσμίες και παρέτεινε την προθεσμία μόνο σε δύο χρόνια μετά την ψήφισή του για εκείνες που, λόγω της μείωσης, θα είχαν τηρηθεί νωρίτερα - ένα περιθώριο που έχει πλέον λήξει. Όποιος αγοράζει δικαιώματα κατοχής γνωρίζει ότι ο πωλητής δεν είναι ο ιδιοκτήτης, επομένως είναι συνετό να υπολογίζεται η περίοδος χρησιμοποιώντας είκοσι χρόνια, όχι δέκα. Και αυτά τα είκοσι χρόνια δεν είναι απλώς ένα είδος κατοχής: πρέπει να είναι κατοχή με πρόθεση κυριότητας, χωρίς ο κάτοχος του τίτλου να την έχει διακόψει.
Είναι τα χρόνια λειτουργίας του πωλητή χρήσιμα για εσάς;
Αυτό είναι το ερώτημα για όποιον έχει την ευκαιρία να αγοράσει «δικαίωμα κατοχής άνω των είκοσι ετών» και η απάντηση βρίσκεται στο Άρθρο 1206. Για τη μεγαλύτερη περίοδο που ορίζεται στο Άρθρο 1211, ο τρέχων κάτοχος μπορεί να συμπληρώσει τον απαιτούμενο χρόνο «προσθέτοντας τα έτη κατοχής του προσώπου ή των προσώπων που προηγήθηκαν αυτών, εάν την απέκτησαν από αυτούς με καθολικό ή ειδικό τίτλο, είτε έναντι αντιτίμου είτε δωρεάν». Μια εκχώρηση είναι ένας ιδιαίτερος τίτλος, επομένως κατ' αρχήν, τα έτη του πωλητή προστίθενται στα δικά σας, και προστίθενται επίσης εκείνα του προσώπου που του πούλησε, υπό την προϋπόθεση ότι κάθε κρίκος της αλυσίδας είναι τεκμηριωμένος. Το πρόβλημα δεν είναι ο κανόνας, είναι η απόδειξη. Εάν, κατά τη διάρκεια αυτών των είκοσι ετών, υπήρχαν περίοδοι κατά τις οποίες κάποιος έζησε εκεί ως ενοικιαστής, επιστάτης ή δανεισμένος από τον ιδιοκτήτη, αυτά τα έτη δεν υπολογίζονται ως κατοχή, επειδή το εν λόγω άτομο κατείχε το ακίνητο για λογαριασμό κάποιου άλλου. Ζητήστε τα έγγραφα για κάθε μεταβίβαση, αποδείξεις για φόρους και λογαριασμούς κοινής ωφέλειας με την πάροδο του χρόνου, φωτογραφίες και μάρτυρες που μπορούν να καταθέσουν για την ημερομηνία έναρξης, και να είστε επιφυλακτικοί με τις αλυσίδες με κενά.
Ποια είναι η διαδικασία για την απόκτηση ενός τίτλου;
Η αγωγή κατά της κατοχής δεν διεκπεραιώνεται σε γραφείο. Διεκπεραιώνεται μέσω αγωγής. Ο ενάγων πρέπει να αποδείξει την κατοχή για ολόκληρη την περίοδο και, δεδομένου ότι το άλλο μέρος μπορεί να είναι άγνωστο - ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης, οι κληρονόμοι του ή οποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόμενο μέρος - όλοι όσοι θεωρούν ότι δικαιούνται να αντιταχθούν στην αξίωση κλητεύονται με δημόσια ανακοίνωση. Εάν δεν εμφανιστεί κανείς, το δικαστήριο διορίζει νόμιμο εκπρόσωπο. Απαιτείται επίσης ένα σχέδιο τοπογραφικής μελέτης που καταρτίζεται ειδικά για τον σκοπό αυτό: Το άρθρο 247 του νόμου 19.355 ορίζει ότι η Εθνική Διεύθυνση Κτηματολογίου καταχωρεί τα σχέδια που θα χρησιμοποιηθούν σε αγωγές κατά της κατοχής σε ένα Προσωρινό Μητρώο, το οποίο καθίσταται μόνιμο μόνο με τελεσίδικη απόφαση. Η απόφαση που σας δηλώνει ιδιοκτήτη καταχωρείται στο Μητρώο Ακινήτων και μόνο τότε έχετε τίτλο ιδιοκτησίας. Δεν υπάρχει δημοσιευμένο χρονικό πλαίσιο για όλα αυτά: εξαρτάται από το δικαστήριο, τα αποδεικτικά στοιχεία και από το εάν κάποιος αντιτίθεται. Εάν ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης εμφανιστεί και αμφισβητήσει την κατοχή σας, η αγωγή μετατρέπεται σε διαφορά με αβέβαιο αποτέλεσμα.
Το ITP καταβάλλεται δύο φορές
Είναι ένα κόστος που σχεδόν κανείς δεν λαμβάνει υπόψη όταν συγκρίνει τιμές. Ο Τίτλος 19 του Ενοποιημένου Κειμένου του Νόμου περί Μεταβίβασης Ακινήτων (DGI) επιβάλλει τον Φόρο Μεταβίβασης Ακινήτων στη μεταβίβαση δικαιωμάτων κυριότητας επί ακινήτων, διευκρινίζοντας ότι «για φορολογικούς σκοπούς, θα θεωρούνται ως μεταβίβαση πλήρους κυριότητας»: η μεταβίβαση φορολογείται όπως μια πώληση, 2% από τον μεταβιβάζοντα και 2% από τον αποκτώντα. Στη συνέχεια, η δηλωτική απόφαση περί κακής χρήσης είναι ένα άλλο φορολογητέο γεγονός, το οποίο συμβαίνει την ημέρα που η απόφαση καθίσταται τελεσίδικη, και το πρόσωπο που δηλώνεται ως ιδιοκτήτης φορολογείται όπως «λοιποί φορολογούμενοι», με 4%. Προσθέστε αυτούς τους δύο φόρους στα δικαστικά τέλη, τα έξοδα του επιθεωρητή και τα έξοδα του συμβολαιογράφου πριν αποφασίσετε εάν η χαμηλή τιμή των δικαιωμάτων κυριότητας είναι πραγματικά μια ευκαιρία και συγκρίνετε το σύνολο με το κόστος ενός σπιτιού με τίτλο ιδιοκτησίας στην ίδια περιοχή.
Αν είστε κληρονόμος και ζείτε στο σπίτι
Το να είσαι κληρονόμος και να είσαι κάτοχος είναι διαφορετικά πράγματα, αν και μερικές φορές αλληλεπικαλύπτονται. Εάν το σπίτι είναι εγγεγραμμένο στο όνομα κάποιου που έχει πεθάνει και είσαι ένας από τους κληρονόμους του, η κανονική πορεία δράσης είναι η επικύρωση της κληρονομίας, όχι η χρήση της κληρονομίας: η επικύρωση της κληρονομίας σας αναγνωρίζει ως κληρονόμο και κατανέμει τα περιουσιακά στοιχεία μεταξύ όλων όσων τα δικαιούνται. Η αξίωση χρήσης της κληρονομίας κατά των άλλων κληρονόμων δεν αποκλείεται, αλλά θα πρέπει να αποδείξετε ότι κατείχατε το ακίνητο ως ο μοναδικός ιδιοκτήτης καθ' όλη τη διάρκεια της περιόδου και όχι ως ένας από τους κληρονόμους που ζούσαν εκεί με την άδεια των άλλων, κάτι που ακριβώς θα υποστηρίξουν. Αντίθετα, όταν ο αποβιώσας κατείχε το ακίνητο χωρίς τίτλο, η κληρονομιά είναι ένας καθολικός τίτλος και το Άρθρο 1206 σας επιτρέπει να προσθέσετε την περίοδο κατοχής του στη δική σας. Η πληρωμή φόρων ακίνητης περιουσίας, λογαριασμών κοινής ωφέλειας (UTE και OSE) και άλλων υπηρεσιών βοηθά στην απόδειξη της κατοχής, αλλά από μόνη της δεν σας καθιστά ιδιοκτήτη ούτε αντικαθιστά μια αγωγή.