Oikeudellinen tai ANV: kaksi huutokauppaa eri säännöillä
Lähes kaikki Uruguayssa huutokaupattavat tavarat tulevat sisään kahdesta ovesta. Oikeudellisen huutokaupan määrää tuomioistuin osana ulosottomenettelyä – olipa kyseessä sitten pankki, kunta tai velkoja, joka perii velkaa – ja sen säännöt on esitetty yleisessä prosessilainsäädännössä. Yleisin yleisön näkemä tuomioistuimen ulkopuolinen huutokauppa on Kansallisen asuntoviraston huutokauppa: se myy asuntolainaportfoliostaan kiinteistöjä ilman oikeudellisen valvonnan oikeudellista valvontaa BHU:n orgaanisen peruskirjan 80 ja 81 artiklan nojalla, joihin viitataan laissa 18.125, johon viitataan sen omissa tiedotteissa. Molemmissa tapauksissa nuijan laskee meklari, ja tätä prosessia säätelee oma erityislakinsa: asetus 15.508 edellyttää rekisteröitymistä kansalliseen meklareiden rekisteriin, määrää huutokaupan toimittamisen henkilökohtaisesti ja ääneen ja kieltää meklaria ostamasta huutokaupattavia kiinteistöjä. Ennen hintojen tarkastelua on selvitettävä, kummasta kahdesta on kyse, koska käsiraha, palkkio, ehdot ja veloista vastaava henkilö eroavat toisistaan.
Siirry oppaan osioon
Pakkohuutokauppa toimii näin: ennakkomaksu, saldo ja kauppakirja
El artículo 387 del CGP ordena publicar el remate en el Diario Oficial, en la plataforma del Poder Judicial y en un diario de la zona, y el aviso tiene que decir que se remata "sin base y al mejor postor": no hay un precio mínimo garantizado. En el acto, el mejor postor deposita una seña que fija el tribunal y que no puede ser menor al 10 % de su oferta. El saldo se paga dentro de los veinte días corridos siguientes a la notificación del auto que aprueba el remate, un plazo que no se corta por la feria judicial ni por la Semana de Turismo, y la escritura se firma en treinta días con el escribano designado. La comisión del rematador la fija la Suprema Corte en la Acordada 7.883 de 2016: 3 % a cargo del comprador y 1 % a cargo del vendedor en inmuebles, sobre el valor obtenido. Si no depositás el saldo o no escriturás, el artículo 390 es tajante: "se tendrá por no hecha la oferta y perderá la seña", y se llama al segundo postor. La misma norma cierra otra puerta: no podés negarte a escriturar "alegando defectos de titulación anteriores al remate". Por eso el título se estudia antes de levantar la mano.
Näin ANV-huutokauppa toimii
ANV (Kansallinen asuntovirasto) julkaisee huutokauppansa virallisessa lehdessä ja verkkosivuillaan seuraavin ehdoin syyskuusta 2026 alkaen: lähtötarjous on 50 % arvioidusta arvosta, käsiraha on 5 % tarjotusta hinnasta ja meklarin palkkio on 1 % + alv, huomattavasti vähemmän kuin oikeushuutokaupassa. Huutokaupan yhteydessä on maksettava ilmoituksessa mainittu lisämaksu huutokauppakuluista, joka ei sisälly hintaan. Jos huutokauppa pidetään Buenos Airesin ulkopuolella, ANV ilmoittaa, että hintaan lisätään 1 % lakien 12.700 ja 16.694 nojalla. Määräajat asetetaan kussakin ilmoituksessa, jota ANV itse kutsuu pakolliseksi viitteeksi: sen verkkosivuilla todetaan, että loppumaksun määräaika on yleensä viisi arkipäivää, ja huhtikuun 2026 ilmoituksessa annettiin kymmenen päivää huutokaupan hyväksymisestä loppumaksulle ja kymmenen päivää ANV:n ilmoituksesta kauppakirjan allekirjoittamiseen. Huutokaupan maksutosite on toimitettava 72 arkipäivän kuluessa sakon uhalla. Rahoitusta on saatavilla indeksoiduissa yksiköissä julkisessa ilmoituksessa määriteltyyn rajaan asti, ja se on avoin vain korkeimman tarjouksen tehneelle. ANV:n työntekijät, heidän puolisonsa ja kaikki, joilla on olemassa oleva laina julkisessa asuntojärjestelmässä, eivät ole oikeutettuja tekemään tarjouksia.
| Piste | Pakollisella huutokaupalla | ANV-huutokauppa |
|---|---|---|
| Pohja | Ei minimitarjousta, korkeimman tarjouksen tehneelle | 50 % arvioidusta arvosta |
| Kirjautumistoiminto | Oikeus määrää sen, vähintään 10 % tarjouksesta | 5 % tarjouksesta |
| Ostajan maksama provisio | 3 % saadusta arvosta (sopimus 7.883 vuodelta 2016) | 1 % tarjouksesta plus alv; sisämaassa lain mukaan vielä 1 % |
| Hintatase | 20 kalenteripäivää hyväksymisilmoituksesta | Määräyksen antaja: yleensä viisi arkipäivää; kymmenen päivää huhtikuun 2026 tapauksessa |
| Kirjoittaminen | 30 päivän kuluessa nimetyn notaarin kanssa | Määräyksen antaja: kymmenen päivää ANV:n ilmoituksesta huhtikuussa 2026 |
| Missä se on julkaistu | Virallinen lehti, oikeuslaitoksen foorumi ja paikallislehti | Virallinen lehti ja ANV:n verkkosivusto |
Mitkä kiinteistön velat tulevat sinun omiksesi?
Se on kysymys, joka maksaa eniten, jos siihen vastataan väärin. Montevideon ANV-huutokaupoissa sääntö on kirjallinen, mutta se ei ole ilmainen: yleensä kiinteistövero, yhteisesti kerätyt verot ja peruskoulutusvero sisältyvät huutokauppakuluihin, jotka maksetaan paikan päällä erikseen hinnasta, ja ANV hoitaa niiden maksamisen. Muissa osastoissa, virasto itse varoittaa, menettely voi vaihdella. Huhtikuun 2026 ilmoituksessa täsmennetään, että ANV on vastuussa yleisen kunnallisveron, kiinteistöveron, jätevesimaksun ja peruskoulutusveron maksamisesta huutokauppapäivään asti ja "yksinomaisesti". Kaikki muu kaupantekohetkellä maksamatta oleva – sähkölaskut, kiinteistövastikkeet, jätevesiliittymä – on ostajan vastuulla, ja ANV selventää, että yhteiskuluvelka on myös ostajan vastuulla, joten sinun on pyydettävä sitä kiinteistönhallinnolta ennen tarjouksen tekemistä. Pakkohuutokaupassa ei ole yhtä ainoaa vastausta: ilmoituksessa täsmennetään, mitä hinta kattaa ja mistä olet vastuussa, ja on suositeltavaa pyytää kiinteistöveroarvio ja pesänhoitajan raportti ennen huutokauppaa. Nämä velat vähennetään tarjouksestasi; niitä ei havaita jälkikäteen.
Jos talo on asuttu
Monet kiinteistöt huutokaupataan ihmisten yhä asuessa niissä, ja ostaja maksaa ennen avainten saamista. ANV:n (Kansallinen asuntovirasto) huhtikuun 2026 määräys toteaa asian suoraan: "Kiinteistön käyttöaste on tuntematon." ANV sitoutuu käyttämään BHU:n (Kansallinen asuntopankki) peruskirjan antamia valtuuksia kiinteistön luovuttamiseen tyhjilleen, mutta selventää, että tämä prosessi "ei vaikuta korkeimman tarjouksen tehneen velvollisuuteen maksaa koko hinta ja allekirjoittaa kauppakirja", ja toistaa verkkosivuillaan, että kauppakirja on riippumaton kiinteistön luovutuksesta. Käytännössä tämä tarkoittaa, että maksat koko summan ja allekirjoitat kauppakirjan määräaikojen puitteissa, vaikka kiinteistö olisi edelleen asuttu, ja aika, kunnes voit muuttaa pois, on sinun hallitsemattomissasi: ANV selittää, että kiinteistön takaisin saamiseksi sen on aloitettava oikeusprosessi, joka tilastollisesti kestää kuudesta kymmeneen kuukautta. Jos sinulla ei ole sillä välin asuntoa tai jos aiot vuokrata sen lainan maksamiseksi, nuo kuukaudet voivat maksaa sinulle enemmän kuin säästyi ostohinnasta. Oikeushuutokaupassa kysy meklarilta, mitä asiakirjat paljastavat asukkaista ennen tarjouksen tekemistä.
Mitä et voi tarkistaa ennen tarjouksen tekemistä
Tyypillisessä huutokaupassa sinulla on viikkoja aikaa käydä katsomassa kiinteistöä, tarkistaa omistusoikeus ja neuvotella. Ulosottohuutokaupassa näin ei ole. Kansallisen asuntoviraston (ANV) ilmoituksessa todetaan, että kiinteistö "myydään nykyisessä kunnossa ja oikeudellisessa asemassaan huutokauppapäivänä", mikä vapauttaa viraston vastuusta. Lisäksi oikeushuutokaupassa yleisen prosessilain (CGP) 390 artikla estää sinua kieltäytymästä siirtämästä omistusoikeutta aiempien omistusoikeusvirheiden vuoksi. Koska et usein pääse osallistumaan, voit lukea koko ilmoituksen, pyytää kiinteistön rekisteröintinumeroa, tarkistaa maksamattomat verot, keskustella isännöitsijän kanssa, jos kyseessä on osakehuoneisto, tarkastella naapurustoa ja julkisivua ja kysyä meklarilta kaikki, mitä he tietävät kiinteistön kunnosta. Laske pahin mahdollinen skenaario: hinta, talletus, provisio, huutokauppakulut, omistusoikeuden siirto ja verot, korjaukset näkemättä sisätiloja ja kuukausia ilman, että voit käyttää sitä. Vasta jos se on edelleen edullinen tämän laskelman jälkeen, se on todellinen tilaisuus.