Mitä he myyvät sinulle myydessään sinulle omistusoikeuksia?
Hallinta ei ole sama asia kuin omistaminen. Hallinta tarkoittaa jonkin hallussapitoa omistamistarkoituksessa joko itse tai toisen kautta omissa nimissään; kiinteistön omistajuus puolestaan todistetaan kiinteistörekisteriin rekisteröidyllä omistustodistuksella. Kun joku myy sinulle omistusoikeuden maa-alueeseen tai taloon, hän ei myy sinulle itse kiinteistöä – jos hän omistaisi sen, hän tekisi tavanomaisen myynnin notaarin edessä – vaan hän siirtää tosiasiallisen asemansa, ammattinsa ja ajan, jonka hän on asunut siinä. Rekisteröity omistaja on edelleen eri henkilö. Siirto tehdään kirjallisesti, mutta sitä ei ole kiinteistörekisterin kiinteistöosastolle rekisteröityjen toimien joukossa: lain 16.871 17 §:ssä olevassa luettelossa mainitaan omistusoikeuden siirrot, lupaukset, ulosmittaukset, oikeudenkäynnit ja tuomiot sekä vuokrasopimukset, mutta ei hallintaa. Jotta tämä muuttuisi omistukseksi, vanhentumisajan on umpeuduttava ja tuomarin on todettava se. Kaikki, mitä maksat ennen tätä tuomiota, on odotukseen sijoitettua rahaa.
Siirry oppaan osioon
Kuinka monta vuotta kestää, että kiinteistö vanhenee?
Siviililaki asettaa kaksi määräaikaa kiinteistön omistusoikeuden hankkimiselle, molemmat on muutettu lailla 19.889 heinäkuussa 2020. Artiklassa 1204 todetaan, että omistusoikeus saadaan "kymmenen vuoden hallinnan kautta vilpittömässä mielessä ja oikeudenmukaisella omistusoikeudella": tämä koskee henkilöä, joka on ostanut kiinteistön uskoen myyjän olevan omistaja, omistusoikeudella, joka olisi siirtänyt omistusoikeuden, jos myyjä olisi ollut omistaja. Artiklassa 1211 asetetaan pidempi määräaika: kaksikymmentä vuotta "ilman, että haltijan tarvitsisi esittää omistustodistusta ja että vilpillinen mieli olisi puolustus". Jos olet lukenut 25 tai 30 vuodesta jossakin foorumissa, nykyinen teksti ei sano sitä, ja tämä koskee myös aiemmin alkaneita omistusoikeuksia: Kyseisen lain 467 §:ssä uusia määräaikoja sovellettiin käynnissä oleviin vanhentumisaikoihin ja pidennettiin määräaikaa kahteen vuoteen lain voimaantulon jälkeen vain niille, jotka lyhennyksen vuoksi olisivat täyttyneet aiemmin – puskuri, joka on nyt kulunut umpeen. Jokainen omistusoikeuden ostaja tietää, ettei myyjä ole omistaja, joten on järkevää laskea ajanjakso käyttämällä kahtakymmentä vuotta kymmenen sijaan. Ja nuo kaksikymmentä vuotta eivät ole mitä tahansa hallintaa: niiden on oltava hallintaa omistustarkoituksessa ilman, että omistusoikeuden haltija on keskeyttänyt sitä.
Ovatko myyjän liiketoiminnan vuodet hyödyllisiä sinulle?
Tämä kysymys on tarkoitettu kaikille, joilla on mahdollisuus ostaa "yli kahdenkymmenen vuoden omistusoikeudet", ja vastaus löytyy 1206 artiklasta. 1211 artiklassa säädetyn pidemmän ajanjakson osalta nykyinen haltija voi täydentää vaadittua aikaa "lisäämällä heitä edeltäneen henkilön tai heidän edeltäjiensä omistusvuodet, jos he ovat saaneet sen heiltä yleisellä tai erityisellä omistusoikeudella, joko vastiketta vastaan tai vastikkeetta". Siirto on erityinen omistusoikeus, joten periaatteessa myyjän vuodet lisätään sinun vuosiisi, ja myös myyjän vuodet lisätään, edellyttäen, että jokainen ketjun lenkki on dokumentoitu. Ongelma ei ole sääntö, vaan todisteet. Jos näiden kahdenkymmenen vuoden aikana oli ajanjaksoja, jolloin joku asui siellä vuokralaisena, huoltajana tai omistajan lainassa, näitä vuosia ei lasketa omistusoikeudeksi, koska kyseinen henkilö piti omaisuutta hallussaan jonkun toisen puolesta. Pyydä asiakirjat jokaisesta siirrosta, kuitit veroista ja laskuista ajan kuluessa, valokuvia ja todistajia, jotka voivat todistaa aloituspäivämäärän, ja ole varovainen ketjujen suhteen, joissa on aukkoja.
Millainen on tittelin hankkimisprosessi?
Hallintaoikeudenkäyntiä ei käsitellä toimistossa, vaan sitä haetaan oikeudenkäynnillä. Kantajan on todistettava hallintaoikeus koko ajanjaksolta, ja koska vastapuoli voi olla tuntematon – rekisteröity omistaja, hänen perillisensä tai muu asianosainen – kaikki ne, jotka katsovat olevansa oikeutettuja vastustamaan vaatimusta, haastetaan julkisella kuulutuksella. Jos kukaan ei ilmesty paikalle, tuomioistuin määrää laillisen edustajan. Tätä tarkoitusta varten vaaditaan myös erityisesti laadittu mittaussuunnitelma: Lain 19.355 § 247 valtuuttaa kansallisen kiinteistörekisterilaitoksen rekisteröimään hallintaoikeudenkäynneissä käytettävät suunnitelmat väliaikaiseen rekisteriin, josta tulee pysyvä vasta lopullisen tuomion myötä. Tuomio, jossa sinut julistetaan omistajaksi, rekisteröidään kiinteistörekisteriin, ja vasta sen jälkeen sinulla on omistusoikeus. Tälle kaikelle ei ole julkaistua aikataulua: se riippuu tuomioistuimesta, todisteista ja siitä, vastustaako kukaan. Jos rekisteröity omistaja ilmestyy paikalle ja kiistää hallintaoikeudenkäynnin, oikeudenkäynnistä tulee riita, jonka lopputulos on epävarma.
ITP maksetaan kahdesti
Se on kustannus, jota lähes kukaan ei ota huomioon hintoja vertaillessaan. DGI:n konsolidoidun tekstin osasto 19 määrää kiinteistönsiirtoveron kiinteistön hallintaoikeuden siirrosta ja selventää, että "verotuksessa niitä pidetään täyden omistusoikeuden siirtona": siirtoa verotetaan kuten myyntiä, 2 % luovuttajan ja 2 % siirronsaajan toimesta. Sitten hallintaoikeuden peruuttamista koskeva tuomio on toinen verotettava tapahtuma, joka tapahtuu sinä päivänä, kun tuomio tulee lainvoimaiseksi, ja omistajaksi julistettua henkilöä verotetaan kuten "muita veronmaksajia" 4 %:n verolla. Lisää nämä kaksi veroa oikeudenkäyntikuluihin, maanmittaajan palkkioihin ja notaarin palkkioihin ennen kuin päätät, onko hallintaoikeuden alhainen hinta todella edullinen, ja vertaa kokonaissummaa siihen, mitä omistusoikeuskirjallinen talo maksaisi samalla alueella.
Jos olet perillinen ja asut talossa
Perillisenä ja haltijana oleminen ovat eri asioita, vaikka ne joskus menevätkin päällekkäin. Jos talo on rekisteröity kuolleen henkilön nimiin ja olet yksi hänen perillisistään, normaali menettelytapa on perunkirjoitus, ei vastahyökkäys: perunkirjoitus tunnustaa sinut perilliseksi ja jakaa omaisuuden kaikkien siihen oikeutettujen kesken. Vastahyökkäysoikeuden vaatiminen muita perillisiä vastaan ei ole poissuljettua, mutta sinun on todistettava, että olet hallinnut omaisuutta ainoana omistajana koko ajanjakson ajan etkä yhtenä perillisistä, joka asuu siellä muiden luvalla, mikä on juuri se, mitä he väittävät. Kääntäen, kun vainaja hallitsi omaisuutta ilman omistusoikeutta, perintö on yleisomistusoikeus, ja 1206 artikla sallii sinun lisätä heidän omistusoikeutensa omaasi. Kiinteistöverojen, sähkölaskujen (UTE ja OSE) ja muiden palveluiden maksaminen auttaa todistamaan hallinnan, mutta se yksin ei tee sinusta omistajaa eikä korvaa oikeusjuttua.