यह क्या है और इसे कौन प्रदान करता है?
एक बंधक ऋण घर खरीदने के लिए वित्तपोषण करता है, जिसमें उसी घर को गिरवी रखा जाता है: यदि आप भुगतान करना बंद कर देते हैं, तो ऋणदाता संपत्ति जब्त कर सकता है। उरुग्वे में, विशेष सार्वजनिक बैंक, बीएचयू, और पांच निजी बैंक—इटाउ, Santander, BBVA, Scotiabank, और बीटीजी पैक्टुअल, जिसने एचएसबीसी के उरुग्वे संचालन का अधिग्रहण किया और अब इन शर्तों को अपने नियमों और शर्तों के तहत प्रकाशित करता है—घर खरीदने के लिए ऋण प्रदान करते हैं। राष्ट्रीय आवास एजेंसी ऋण नहीं देती; यह बंधक ऋण गारंटी कोष का प्रबंधन करती है, जो भाग लेने वाले बैंकों से ऋणों के विरुद्ध राज्य की गारंटी है। और एक आश्चर्यजनक चूक है। BROU घर खरीदने के लिए बंधक ऋण प्रदान नहीं करता है: इसकी अपनी वेबसाइट बताती है कि बीएचयू एकमात्र सार्वजनिक बैंक है जो बंधक ऋण देने के लिए अधिकृत है, और यह अपने ग्राहकों को बीएचयू में ऐसे ऋण के लिए आवेदन करने की लागत पर छूट प्रदान करता है।
गाइड के किसी अनुभाग पर जाएं
ब्याज दर से पहले मुद्रा का चयन ही निर्णय होता है।
सबसे पहले, अपने ऋण के लिए माप की इकाई की जाँच करें। BHU केवल इंडेक्स्ड यूनिट्स में ऋण देता है; पाँच निजी ऋणदाता इंडेक्स्ड यूनिट्स (UI) या डॉलर में ऋण देते हैं। UI को उपभोक्ता मूल्य सूचकांक के अनुसार समायोजित किया जाता है, इसलिए आपका मासिक भुगतान पेसो में मुद्रास्फीति के साथ बढ़ेगा, भले ही आपका वेतन समान रहे। एडजस्टेबल यूनिट (UR) अलग है: यह औसत वेतन सूचकांक को ट्रैक करती है, यही कारण है कि UR में लिए गए पुराने ऋण आज लिए गए ऋणों से तुलनीय नहीं हैं। डॉलर में मुद्रास्फीति समायोजन नहीं होता है, लेकिन यदि आपको पेसो में भुगतान किया जाता है, तो आप पूर्ण अवमूल्यन को वहन करते हैं, और डॉलर में दरें UI की समान दर से दो या तीन प्रतिशत अंक अधिक होती हैं। हम यहां इकाई का वर्तमान मूल्य शामिल नहीं कर रहे हैं क्योंकि यह हर महीने बदलता रहता है: इंडेक्स्ड यूनिट कनवर्टर का उपयोग करके आज इसका मूल्य जांचें और उस वर्तमान दर का उपयोग करके अपने मासिक भुगतान को पेसो में समायोजित करें।
प्रत्येक ऋणदाता क्या प्रकाशित करता है
इस तालिका में प्रत्येक ऋणदाता द्वारा अपनी वेबसाइट या आधिकारिक ब्रोशर में प्रकाशित जानकारी संकलित की गई है। ब्रोशर ही अनुबंध का आधार होता है और हमेशा लैंडिंग पेज के शीर्षक से मेल नहीं खाता। तुलना करते समय इस तालिका को ध्यान से पढ़ें। दरें प्रति यूनिट ऋण की वार्षिक प्रभावी दरें हैं, लगभग सभी "शुरुआती" दरें हैं और ये अवधि, राशि और बैंक में आपके वेतन या अन्य वित्तीय सहायता के आधार पर तय होती हैं। ऋण देने का प्रतिशत आपके द्वारा भुगतान की गई राशि के आधार पर नहीं, बल्कि खरीद मूल्य या मूल्यांकित मूल्य के आधार पर निर्धारित किया जाता है (संस्था के अनुसार)। आय के सापेक्ष अधिकतम मासिक भुगतान वह सीमा है जो अधिकांश लोगों को बाहर कर देती है: यह बैंक द्वारा स्वीकार की जाने वाली अधिकतम सीमा है, न कि यह सुझाव कि आपको कितना भुगतान करना चाहिए। कोई भी पंक्ति प्रस्ताव नहीं दर्शाती: ये प्रकाशित नियम और शर्तें हैं, जिनकी पुष्टि आवेदन करने पर ही होती है।
| ऋणदाता | मुद्रा | वार्षिक प्रतिशत दर (एपीआर) | अधिकतम अवधि | वित्त तक | आय पर अधिकतम कोटा |
|---|---|---|---|---|---|
| BHU | केवल यूआई | यूआई: "ड्रीम लोन" लाइन पर 4,50% से शुरू, अवधि, राशि और प्रोफाइल के अनुसार परिवर्तनीय | 25 वर्ष (सुधार, 20) | मूल्य का 90%; ड्रीम लाइन 100% तक का मूल्य बताती है। | प्रयोज्य आय का 25% |
| एएनवी / गारंटी निधि (एफजीसीएच) | भाग लेने वाले बैंक के आधार पर यूएनआई या पेसो। | यह दर प्रकाशित नहीं करता है: इसे सहभागी बैंक निर्धारित करता है। | 25 साल का | 95%, न्यूनतम 5% की पूर्व बचत के साथ। | 35% से कम, जिसमें मूल आय 100 यूआर से अधिक नहीं है |
| BROU: खरीद बंधक प्रदान नहीं करता है | लागू नहीं | बंधक दरों को प्रकाशित नहीं करता है | लागू नहीं | लागू नहीं होता: यह बीएचयू को संदर्भित करता है और क्रेडिट के लिए आवेदन करने की लागत को कम करता है। | कोटा-आय अनुपात प्रकाशित नहीं करता है |
| इटाऊ | UI | यूआई: पर्सनल बैंक या फुल पैकेज के साथ 3,75% से शुरू | 30 साल का | बाजार मूल्य का 80%, क्षेत्र के आधार पर | न्यूनतम पारिवारिक आय 10.000 यूआई के साथ 35%। |
| Santander | यूआई या यूएसडी | 10 वर्ष तक की अवधि के लिए यूआई दर 4,00%; 11 से 30 वर्ष तक की अवधि के लिए 4,75% | यूआई में 30 साल | खरीद मूल्य का 85% तक (80% आम जनता के लिए) | 35% यूआई में और अधिकतम 20% यूएसडी में, न्यूनतम आय 10.000 यूआई |
| BBVA | यूआई या यूएसडी | 100.000 अमेरिकी डॉलर से: 25 वर्षों तक यूआईएन, 3,75%; 25 वर्षों तक अमेरिकी डॉलर, 6,50% | 25 वर्ष (300 किश्तें) | 80%, और 150.000 अमेरिकी डॉलर से अधिक की संपत्तियों पर 90%। | यूआई में 30%, धारक की न्यूनतम आय $30.000 होनी चाहिए। |
| Scotiabank | यूआई या यूएसडी | यूआई: सेगमेंट के आधार पर 4,50% और 4,65% (आधिकारिक पुस्तिका) | 25 साल का | 90% लोगों ने पहला घर खरीदा, 75% लोगों ने दूसरा घर खरीदा | प्रकाशित नहीं करता; न्यूनतम शुद्ध आय $50.000 (UI) |
| बीटीजी पैक्टुअल (पूर्व में एचएसबीसी) | यूआई या यूएसडी | यूआई में: 99.999 अमेरिकी डॉलर से 500.000 अमेरिकी डॉलर तक के ऋणों पर 3,75% और 30.000 अमेरिकी डॉलर से 99.999 अमेरिकी डॉलर तक के ऋणों पर 4,75%; अमेरिकी डॉलर में: 20 वर्षों के लिए 5,75% की निश्चित दर। | यूआई में 25 साल, यूएसडी में 20 साल | 90% लोगों का पहला घर (80% का 150.000 अमेरिकी डॉलर से अधिक मूल्य का) | न्यूनतम मूल आय 60.000 डॉलर (नाममात्र) के साथ 35%। |
बीएचयू और गारंटी निधि
El BHU presta en UI hasta 25 años para comprar o construir y 20 para reformar, con una cuota de hasta el 25 % del ingreso disponible para empleados y jubilados, 30 % si aceptás el débito de haberes y 20 % si vivís de otros ingresos. Su línea "Préstamo Soñado" arranca en 4,50 % de tasa efectiva anual y publica financiación de hasta el 100 % del valor de la vivienda. Pide 18 años cumplidos, no superar los 70 al terminar el préstamo y antigüedad laboral de 6 meses en el Estado o 2 años en el sector privado. El Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios, que administra la ANV, es la vía para llegar al 95 % con un ahorro previo del 5 %: exige que el ingreso líquido del núcleo no supere las 100 UR y que la cuota quede por debajo del 35 %. La lista de bancos adheridos que publica la ANV nombra a BBVA, BHU, HSBC, Santander y Scotiabank, y no incluye ni al BROU ni a Itaú, sin explicación pública.
Itaú, Santander और BBVA
इटाऊ 30 साल के लिए यूआई (इंडेक्स्ड यूनिट्स) में लोन प्रदान करता है, जिसकी शुरुआती ब्याज दर पर्सनल बैंक या फुल पैकेज के साथ 3,75% है। वे क्षेत्र के आधार पर बाजार मूल्य के 80% तक वित्तपोषण करते हैं और इसके लिए न्यूनतम पारिवारिक आय 10.000 यूआई होनी चाहिए, जिसमें मासिक किस्त 35% तक सीमित है। Santander भी 30 साल के लिए यूआई में लोन प्रदान करता है, लेकिन केवल पेरोल ग्राहकों, सिलेक्ट ग्राहकों, विश्वविद्यालय स्नातकों और सरकारी कर्मचारियों के लिए; वे आम जनता के लिए 20 साल के लोन का विज्ञापन करते हैं। उनकी दरें 10 साल तक के लिए 4,00% और 11 से 30 साल के लिए 4,75% हैं, जो खरीद मूल्य के 85% तक वित्तपोषण करते हैं (आम जनता के लिए 80%), और यूआई में 35% मासिक किस्त की अनुमति देते हैं, जबकि डॉलर में 20% की आवश्यकता होती है। BBVA की अधिकतम अवधि 25 वर्ष और 300 किश्तें हैं: 100.000 अमेरिकी डॉलर से यह 3,75% यूआई और 6,50% डॉलर में प्रकाशित करता है, 80% वित्तपोषण करता है और 150.000 अमेरिकी डॉलर से अधिक की संपत्तियों में 90% तक बढ़ जाता है, मालिक की न्यूनतम आय 30.000 डॉलर और यूआई में 30% की किश्त के साथ।
Scotiabank और BTG Pactual, पूर्व में HSBC
Scotiabank के मौजूदा लोन ब्रोशर में सेगमेंट के आधार पर 25 साल की अवधि के लिए 4,50% और 4,65% की वार्षिक प्रभावी ब्याज दरें सूचीबद्ध हैं, जिसमें पहले घर के लिए 90% तक और दूसरे घर के लिए 75% तक फाइनेंसिंग की सुविधा है, और UI (इंडेक्स्ड यूनिट) लोन के लिए न्यूनतम शुद्ध आय $50.000 है। उनकी वेबसाइट साथ ही साथ वेतन के सीधे जमा के साथ "3,80% से" दरों का विज्ञापन करती है: ये एक ही बैंक के दो अलग-अलग आंकड़े हैं, और हम यहां ब्रोशर से लिया गया आंकड़ा प्रकाशित कर रहे हैं क्योंकि यही अनुबंध को नियंत्रित करने वाला दस्तावेज़ है। तुलना करने से पहले दिनांकित प्रति का अनुरोध करें। BTG Pactual, HSBC द्वारा पहले पेश किए गए उत्पाद को जारी रखता है और 25 वर्षों के लिए USD 99.999 से 500.000 तक के लोन के लिए 3,75% UI और USD 30.000 से 99.999 के बीच के लोन के लिए 4,75% का विज्ञापन करता है; डॉलर में, अधिकतम ब्याज दर 20 वर्षों के लिए 5,75% निश्चित है। यह पहली बार घर खरीदने के लिए 90% तक वित्तपोषण प्रदान करता है, जो 150.000 अमेरिकी डॉलर से अधिक की संपत्तियों के लिए घटकर 80% हो जाता है, और इसके लिए परिवार की नाममात्र आय 60.000 डॉलर होनी चाहिए। इसके ऋण कार्यक्रम को गारंटी फंड द्वारा चालू घोषित किया गया है, लेकिन राष्ट्रीय आवास एजेंसी (एएनवी) अभी भी एचएसबीसी को सूचीबद्ध करती है, न कि बीटीजी पैक्टुअल को।
कोटे में क्या शामिल नहीं है
मॉर्गेज की किस्त ही आपके द्वारा चुकाई जाने वाली कुल राशि नहीं है। संपत्ति हस्तांतरण कर खरीदार के लिए 2% और विक्रेता के लिए 2% है, और DGI की गणना भूमि रजिस्ट्री द्वारा निर्धारित वास्तविक मूल्य पर की जाती है, जो मुद्रास्फीति के अनुसार समायोजित होता है, न कि सहमत मूल्य पर। नोटरी शुल्क, नोटरी फंड में योगदान, प्रमाण पत्र और स्टाम्प सहित संपूर्ण समापन लागत, कीमत के लगभग 3% से 5% तक अनुमानित है: यह बाजार का अनुमान है, आधिकारिक शुल्क नहीं, इसलिए नोटरी से लिखित विवरण प्राप्त करें। फिर ऋण की लागतें भी हैं: मूल्यांकन, जो बैंक अनुमोदन से पहले लेता है; बकाया राशि पर जीवन बीमा और अग्नि बीमा, जो सर्वेक्षण किए गए सभी बैंकों में अनिवार्य है; ऋण आरंभ और प्रसंस्करण शुल्क; और बकाया राशि पर BCU द्वारा निर्धारित मासिक शुल्क, जिसका उल्लेख किसी भी विज्ञापन में नहीं किया गया है। यदि आप कॉन्डोमिनियम में खरीद रहे हैं, तो सामान्य खर्चों को भी जोड़ें।
आपको कितना कमाना होगा?
यहां तक कि एक ही बैंक के भीतर भी कोई एक नियम नहीं है। प्रकाशित सीमा आय के 20% से 35% तक है: बीएचयू कर्मचारियों और सेवानिवृत्त लोगों के लिए 25%, वेतन के सीधे डेबिट के साथ 30% और अन्य आय के लिए 20% की अनुमति देता है; इटाऊ, Santander यूआई (अनुक्रमित इकाइयों) और बीटीजी पैक्टुअल में यह सीमा 35% तक पहुंचती है; BBVA यूआई में 30% पर बनी रहती है और डॉलर में घटकर 15% हो जाती है; Santander डॉलर में ऋण होने पर 20% पर समाप्त हो जाती है। इसके अतिरिक्त, आय की न्यूनतम सीमा भी है: इटाऊ और Santander में पारिवारिक आय 10.000 यूआई, BBVA में खाताधारक के लिए 30.000 डॉलर, Scotiabank में 50.000 डॉलर की शुद्ध आय और बीटीजी पैक्टुअल में परिवार के लिए 60.000 डॉलर की नाममात्र आय। गारंटी फंड इसके विपरीत दृष्टिकोण अपनाता है और एक सीमा निर्धारित करता है: यदि परिवार की कुल आय 100 UR (Unidades Reajustables) से अधिक है, तो आप अपात्र हैं। इस न्यूनतम सीमा तक पहुँचने के लिए आप पति/पत्नी या सह-ऋणदाता की आय जोड़ सकते हैं।
हस्ताक्षर करने से पहले क्या पूछें
मैंने मौजूदा लोन एग्रीमेंट की तारीख मांगी, लैंडिंग पेज की नहीं: Scotiabank और Santander में, कारोबारी मालिक की जानकारी और आधिकारिक दस्तावेज़ मेल नहीं खाते। मैंने सभी शुल्कों सहित वार्षिक प्रतिशत दर (APR) और पूरी भुगतान अनुसूची मांगी, क्योंकि एक ही दर वाले दो लोन की लागत बीमा और शुल्कों के आधार पर अलग-अलग हो सकती है। तीन ऐसी बातें पूछें जो विज्ञापन में लगभग कभी नहीं होतीं: समय से पहले लोन रद्द करने पर कितना खर्च आएगा, क्या लोन शुरू करने का शुल्क मूलधन में जोड़ा जाता है और इसलिए उस पर ब्याज लगता है, और क्या आपकी मुद्रा और गंतव्य में ब्याज पर वैट छूट है। गारंटी फंड की अधिकतम सीमा की पुष्टि करें, जिसे ANV (राष्ट्रीय आवास एजेंसी) हर महीने प्रकाशित करती है। इन सभी बातों को एक मार्गदर्शक के रूप में लें: ये शर्तें 16 सितंबर, 2026 तक प्रकाशित हैं, ये बिना किसी सूचना के बदल सकती हैं, और महत्वपूर्ण आंकड़ा वही है जो बैंक आपको लिखित में देता है।