Hvad sælger de dig, når de sælger dig ejendomsrettigheder?
Besiddelse er ikke det samme som ejerskab. Besiddelse er at eje noget med den hensigt at eje det, enten alene eller gennem en anden i eget navn; ejerskab af fast ejendom bevises derimod af et skøde registreret i tinglysningskontoret. Når nogen sælger dig besiddelse af et stykke jord eller et hus, sælger de dig ikke selve ejendommen - hvis de ejede det, ville de foretage et standardsalg foran en notar -: de overfører deres faktiske status, deres erhverv og den tid, de har beboet den. Den registrerede ejer forbliver en anden person. Overførslen sker skriftligt, men den optræder ikke blandt de handlinger, der er registreret i ejendomsregistret: listen i artikel 17 i lov 16.871 nævner overdragelser af ejerskab, løfter, udlæg, retssager og domme samt lejemål, men nævner ikke besiddelse. For at konvertere det til ejerskab skal forældelsesfristen udløbe, og en dommer skal erklære det. Alt, hvad du betaler før denne dom, er penge investeret i en forventning.
Gå til et afsnit af guiden
Hvor mange år tager det for en ejendom at blive forældet?
Den borgerlige lovbog fastsætter to tidsfrister for erhvervelse af ejendomsret til fast ejendom, begge formuleret som ændret ved lov 19.889 i juli 2020. Artikel 1204 fastslår, at ejerskab erhverves "gennem besiddelse i ti år i god tro og med retmæssig ejendomsret": dette gælder for en person, der har købt en ejendom i den tro, at sælgeren var ejeren, med en ejendomsret, der ville være overført, hvis sælgeren havde været ejeren. Artikel 1211 fastsætter den længere sigt: tyve år, "uden at besidderen behøver at fremvise en ejendomsret og uden at ond tro kan være et forsvar." Hvis du har læst om 25 eller 30 år i et hvilket som helst forum, er det ikke, hvad den nuværende tekst angiver, og dette gælder også for besiddelse, der begyndte tidligere: Artikel 467 i den pågældende lov anvendte de nye tidsfrister på løbende forældelsesperioder og forlængede kun fristen til to år efter dens ikrafttræden for dem, der på grund af reduktionen ville være blevet opfyldt tidligere - en buffer, der nu er udløbet. Enhver, der køber ejendomsrettigheder, ved, at sælgeren ikke er ejeren, så det er klogt at beregne perioden ud fra tyve år, ikke ti. Og disse tyve år er ikke bare en hvilken som helst form for erhvervelse: de skal være besiddelse med ejerskabsintentionen, uden at titelindehaveren har afbrudt den.
Er sælgers erfaring fra erhvervslivet nyttige for dig?
Dette er spørgsmålet for alle, der har mulighed for at købe "besiddelsesrettigheder i mere end tyve år", og svaret ligger i artikel 1206. For den længere periode, der er fastsat i artikel 1211, kan den nuværende besidder fuldføre den krævede tid "ved at tilføje årene med besiddelse for den eller de personer, der gik forud for dem, hvis de har erhvervet den fra dem ved universel eller særlig titel, hvad enten det er mod vederlag eller vederlagsfrit." En overdragelse er en særlig titel, så i princippet lægges sælgerens år til dine, og årene for den person, der solgte til dem, lægges også til, forudsat at hvert led i kæden er dokumenteret. Problemet er ikke reglen, det er beviset. Hvis der i løbet af disse tyve år var perioder, hvor nogen boede der som lejer, vicevært eller på lån fra ejeren, tæller disse år ikke som besiddelse, fordi den pågældende person besidde ejendommen på vegne af en anden. Anmod om papirarbejdet for hver overdragelse, kvitteringer for skatter og forsyningsvirksomheder over tid, fotos og vidner, der kan bevidne startdatoen, og vær forsigtig med kæder med huller.
Hvad er processen for at få en titel?
Modbeslaglæggelse behandles ikke på et kontor; det forfølges gennem en retssag. Sagsøgeren skal bevise besiddelse i hele perioden, og da den anden part kan være ukendt - den registrerede ejer, dennes arvinger eller enhver anden interesseret part - indkaldes alle, der mener sig berettigede til at modsætte sig kravet, ved offentlig meddelelse. Hvis ingen møder op, udpeger retten en juridisk repræsentant. En opmålingsplan, der er udarbejdet specifikt til dette formål, er også påkrævet: Artikel 247 i lov 19.355 pålægger det nationale matrikeldirektorat at registrere de planer, der skal bruges i modbeslaglæggelsessager, i et foreløbigt register, som først bliver permanent ved en endelig dom. Dommen, der erklærer dig som ejer, registreres i ejendomsregistret, og først derefter har du ejendomsretten. Der er ingen offentliggjort tidsramme for alt dette: det afhænger af retten, beviserne og om nogen gør indsigelse. Hvis den registrerede ejer møder op og bestrider din besiddelse, bliver retssagen en tvist med et usikkert udfald.
ITP udbetales to gange
Det er en omkostning, som næsten ingen tager i betragtning, når de sammenligner priser. Afsnit 19 i den konsoliderede tekst til DGI opkræver ejendomsoverdragelsesskat på overdragelse af besiddelsesrettigheder over fast ejendom og præciserer, at "i skattemæssig henseende vil de blive betragtet som en overdragelse af fuldt ejerskab": overdragelsen beskattes som et salg, 2% af overdrageren og 2% af erhververen. Derefter er den fastslående dom om uacceptabel besiddelse en anden skattepligtig begivenhed, der indtræffer på den dag, dommen bliver endelig, og den person, der erklæres som ejer, beskattes som "andre skatteydere" med 4%. Læg disse to skatter til retsgebyrerne, landinspektørens gebyrer og notarens gebyrer, før man afgør, om den lave pris på besiddelsesrettigheder virkelig er et kup, og sammenlign det samlede beløb med, hvad et hus med et skøde ville koste i samme område.
Hvis du er arving og bor i huset
At være arving og at være besidder er forskellige ting, selvom de nogle gange overlapper hinanden. Hvis huset er registreret i navnet på en person, der er afdød, og du er en af deres arvinger, er den normale fremgangsmåde skifteret, ikke adverse possession: skifteret anerkender dig som arving og fordeler aktiverne blandt alle, der er berettigede til dem. Det er ikke udelukket at gøre krav på adverse possession mod de andre arvinger, men du skal bevise, at du besad ejendommen som eneejer i hele perioden og ikke som en af de arvinger, der boede der med de andres tilladelse, hvilket er præcis, hvad de vil argumentere for. Omvendt, når afdøde besad ejendommen uden ejendomsret, er arven en universel ejendomsret, og artikel 1206 giver dig mulighed for at lægge deres besiddelsesperiode til din. Betaling af ejendomsskatter, forbrugsregninger (UTE og OSE) og andre tjenester hjælper med at bevise besiddelse, men det alene gør dig ikke til ejer og erstatter heller ikke en retssag.