Sudska ili ANV: dvije dražbe s različitim pravilima
Gotovo sve što se prodaje na dražbi u Urugvaju ulazi na jedna od dvoja vrata. Sudsku dražbu nalaže sud kao dio postupka ovrhe - bilo da se radi o banci, općini ili bilo kojem vjerovniku koji naplaćuje dug - a njezina pravila utvrđena su u Općem postupku. Najčešća vrsta izvansudske dražbe koju javnost vidi je ona Nacionalne stambene agencije: ona prodaje nekretnine iz svog hipotekarnog portfelja bez sudskog nadzora, prema člancima 80. i 81. Organske povelje BHU-a, na koje se poziva Zakon 18.125, koji se navodi u vlastitim obavijestima. U oba slučaja, čekić spušta dražitelj, a ovaj postupak reguliran je vlastitim specifičnim zakonom: Uredba-zakon 15.508 zahtijeva registraciju u Nacionalnom registru dražitelja, nalaže da se dražba provodi osobno i naglas te zabranjuje dražitelju kupnju nekretnina koje se prodaju na dražbi. Prije nego što pogledate cijene, saznajte o kojoj se od te dvije stvari radi, jer se razlikuju polog, provizija, uvjeti i tko je odgovoran za dugove.
Idi na odjeljak vodiča
Kako funkcionira sudska dražba: polog, stanje i vlasnički list
Članak 387. Općeg postupovnog zakonika (OPZ) nalaže objavu obavijesti o dražbi u Narodnim novinama, na web stranici sudbene vlasti i u lokalnim novinama. U obavijesti mora biti navedeno da je dražba "bez rezerve i za najvišeg ponuđača": nema zajamčene minimalne cijene. Na dražbi, najviši ponuđač uplaćuje polog, čiji iznos određuje sud i ne može biti manji od 10% njegove ponude. Preostali iznos dospijeva u roku od dvadeset kalendarskih dana nakon obavijesti o sudskom nalogu kojim se odobrava dražba. Ovo razdoblje ne prekidaju sudske pauze ili Tjedan turizma, a ugovor se potpisuje u roku od trideset dana s imenovanim bilježnikom. Proviziju dražbovatelja određuje Vrhovni sud u Rezoluciji 7.883 iz 2016.: 3% plaća kupac i 1% plaća prodavatelj za nekretnine, na temelju konačne prodajne cijene. Ako ne platite ostatak ili ne dovršite prijenos vlasništva, članak 390 je nedvosmislen: "ponuda će se smatrati nevažećom i polog će biti oduzet", a drugi ponuđač će biti kontaktiran. Isto pravilo zatvara još jedna vrata: ne možete odbiti dovršiti prijenos vlasništva "navodeći nedostatke vlasništva prije dražbe". Zato se vlasništvo ispituje prije nego što podignete ruku.
Kako funkcionira ANV aukcija
ANV (Nacionalna stambena agencija) objavljuje svoje dražbe u Službenom glasniku i na svojoj web stranici, sa sljedećim uvjetima od rujna 2026.: početna ponuda iznosi 50% procijenjene vrijednosti, polog iznosi 5% ponude, a provizija dražitelja iznosi 1% plus PDV, znatno manje nego na sudskoj dražbi. Dodatni iznos za troškove dražbe, naveden u obavijesti i nije uključen u cijenu, plaća se u trenutku dražbe. Ako se dražba održava izvan Buenos Airesa, ANV savjetuje da će se dodati dodatnih 1% zbog zakona 12.700 i 16.694. Rokovi su određeni svakom obavijesti, koju sam ANV naziva obveznom referencom: na njegovoj web stranici navodi se da je rok za plaćanje preostalog iznosa općenito pet radnih dana, a obavijest iz travnja 2026. dopuštala je deset dana od odobrenja dražbe za plaćanje preostalog iznosa i deset dana od obavijesti ANV-a za potpisivanje ugovora, s dokazom o plaćanju za dražbu koji se mora obaviti u roku od 72 radna sata pod kaznenom odgovornošću. Financiranje je dostupno u indeksiranim jedinicama do limita navedenog u javnoj obavijesti i otvoreno je samo za najvišeg ponuđača. Zaposlenici ANV-a, njihovi supružnici i svi s postojećim kreditom u sustavu javnog stanovanja nemaju pravo sudjelovati u nadmetanju.
| Mjesto | Sudska dražba | ANV aukcija |
|---|---|---|
| Baza | Nema minimalne ponude, za najvišeg ponuđača | 50% procijenjene vrijednosti |
| Radnja prijave | Sud određuje da ne bude manje od 10% ponude | 5% ponude |
| Proviziju plaća kupac | 3% dobivene vrijednosti (Ugovor 7.883 iz 2016.) | 1% ponude plus PDV; u unutrašnjosti, dodatnih 1% po zakonu |
| Ravnoteža cijene | 20 kalendarskih dana od obavijesti o odobrenju | Osoba koja donosi naredbu: općenito pet radnih dana; deset dana u slučaju travnja 2026. |
| Pisanje | Za 30 dana, kod određenog javnog bilježnika | Onaj koji donosi edikt: deset dana od obavijesti ANV-a u travnju 2026. |
| Gdje je objavljeno | Službeni glasnik, platforma pravosudne grane i lokalne novine | Službeni glasnik i web-stranica ANV-a |
Koji dugovi na nekretnini postaju vaši?
To je pitanje koje košta najviše novca ako se na njega odgovori netočno. Na ANV aukcijama u Montevideu pravilo je pisano, ali nije besplatno: općenito, porez na imovinu, zajednički prikupljeni porezi i porez na osnovno obrazovanje uključeni su u troškove aukcije, koje plaćate na licu mjesta odvojeno od cijene, a ANV se brine o njihovom plaćanju. U drugim odjelima, upozorava sama agencija, postupak se može razlikovati. Obavijest iz travnja 2026. navodi da je ANV odgovoran za plaćanje, do datuma aukcije i "isključivo", Općeg komunalnog poreza, poreza na imovinu, naknade za sanitaciju i poreza na osnovno obrazovanje. Sve ostalo što se duguje u trenutku zaključenja aukcije - komunalije, naknade za imovinu, priključak za kanalizaciju - odgovornost je kupca, a ANV pojašnjava da je dug za zajedničke troškove također odgovornost kupca, stoga ga morate zatražiti od uprave zgrade prije licitiranja. U sudskoj dražbi nema jedinstvenog odgovora: obavijest navodi što cijena pokriva i za što ćete biti odgovorni, a preporučljivo je zatražiti procjenu poreza na imovinu i izvješće stečajnog upravitelja prije dražbe. Ti se dugovi odbijaju od vaše ponude; ne otkrivaju se naknadno.
Ako je kuća zauzeta
Mnoge se nekretnine prodaju na dražbi dok ljudi još uvijek žive u njima, a kupac plaća prije nego što primi ključeve. Uredba ANV-a (Nacionalne stambene agencije) iz travnja 2026. to izričito navodi: "Status zauzetosti nekretnine nije poznat." ANV se obvezuje koristiti ovlasti koje mu daje Povelja BHU-a (Nacionalne stambene banke) kako bi predao nekretninu praznom, ali pojašnjava da taj postupak "neće utjecati na obvezu najvišeg ponuđača da plati punu cijenu i sklopi kupoprodajni ugovor" te na svojoj web stranici ponavlja da je kupoprodajni ugovor neovisan o isporuci nekretnine. U praksi to znači da ćete platiti puni iznos i potpisati kupoprodajni ugovor unutar rokova čak i ako je nekretnina još uvijek zauzeta, a vrijeme do iseljenja je izvan vaše kontrole: ANV objašnjava da za povrat nekretnine mora pokrenuti pravni postupak koji, statistički, traje između šest i deset mjeseci. Ako u međuvremenu nemate gdje živjeti ili ako ste planirali iznajmiti je kako biste otplatili kredit, ti mjeseci mogli bi vas koštati više nego što ste uštedjeli na kupoprodajnoj cijeni. Na sudskoj dražbi, prije licitiranja pitajte dražitelja što spis otkriva o stanarima.
Što nećete moći provjeriti prije licitiranja
Tipična prodaja daje vam tjedne za posjet, pregled vlasništva i pregovore. Dražba zbog ovrhe to ne daje. Obavijest ANV-a (Nacionalne stambene agencije) navodi da se nekretnina "prodaje u trenutnom stanju očuvanosti i pravnom statusu na datum dražbe", oslobađajući agenciju odgovornosti. Nadalje, na sudskoj dražbi, članak 390. Općeg postupovnog zakonika (CGP) sprječava vas da odbijete prijenos vlasništva zbog prethodnih nedostataka u vlasništvu. Budući da često nećete moći ući, ono što možete učiniti jest pročitati cijelu obavijest, zatražiti registracijski broj nekretnine, provjeriti nepodmirene poreze, razgovarati s upravom zgrade ako se radi o etažnoj svojini, pogledati susjedstvo i pročelje te pitati dražbovatelja sve što zna o njenom stanju. Izračunajte najgori mogući scenarij: cijena, polog, provizija, troškovi dražbe, prijenos vlasništva i porezi, popravci bez pregleda unutrašnjosti i mjeseci bez mogućnosti korištenja. Ako je nakon tog izračuna još uvijek povoljna kupnja, tek tada je to prava prilika.