Zašto cijena nije dovoljna
Kupnja nekretnine u Urugvaju uključuje paket troškova koji se dodaju kupoprodajnoj cijeni i moraju biti dostupni na dan potpisivanja. Glavni su javnobilježnički troškovi, porez na prijenos vlasništva (ITP), javnobilježnički doprinosi i mirovinski fondovi te niz potvrda i postupaka registracije. Kao praktična smjernica, kupci obično izdvajaju između 5% i 8% cijene za ove troškove, iako postotak znatno varira ovisno o stvarnoj vrijednosti nekretnine, javnobilježničkim naknadama i je li kupnja financirana. Provjerite trenutnu raspodjelu tako što ćete zatražiti pisanu izjavu od javnog bilježnika; pogrešna procjena tih troškova uzrokuje da se mnoge transakcije zaustave u zadnji čas.
Idi na odjeljak vodiča
Javnobilježničke pristojbe
U Urugvaju, prodaju nekretnina obavlja javni bilježnik koji pregledava vlasnički list, sastavlja ugovor o prodaji, zadržava i plaća porez te registrira transakciju. Njihove naknade obično iznose oko 3%, izračunate na temelju više od tražene cijene i trenutne tržišne vrijednosti nekretnine, plus PDV i doprinos Javnobilježničkom fondu. Ova naknada je smjernica i može se pregovarati. Kupac obično imenuje i plaća vlastitog javnog bilježnika. Ako kupujete s hipotekom, banka ili BHU (Banco Hipotecario del Uruguay) često zahtijevaju vlastitog javnog bilježnika za hipoteku, što može dodati dodatnu naknadu za taj ugovor. Zatražite pisanu ponudu prije nego što nastavite, s detaljnim popisom naknade, PDV-a i poreza.
ITP: kupac i prodavatelj
Porez na prijenos vlasništva (IPP) naplaćuje se na prijenos vlasništva nekretnina. Prema DGI (Poreznom zakoniku), stopa od 2% primjenjuje se na kupca i 2% na prodavatelja, izračunata ne na temelju prodajne cijene, već na temelju stvarne vrijednosti koju je utvrdila Nacionalna uprava za katastar za tu nekretninu, vrijednosti koja se ažurira prema Indeksu potrošačkih cijena (CPI). Drugim riječima, svaka stranka plaća svoj 2%. Javni bilježnik djeluje kao agent za zadržavanje poreza: oni prikupljaju ITP u trenutku sklapanja ugovora i prenose ga u DGI (Porezni zakonik). Budući da se izračunava na temelju katastarske vrijednosti, koja je obično niža od tržišne vrijednosti, preporučljivo je unaprijed zatražiti katastarski certifikat kako bi se procijenio iznos.
Doprinosi, mirovinski fondovi i certifikati
Uz javnobilježničku naknadu i porez na prijenos vlasništva (ITP), postoje i manji, ali dodatni troškovi. Doprinos mirovinskom fondu je uplata u Javnobilježnički fond, koja se izračunava na temelju javnobilježničke naknade i stoga se povećava s transakcijom. Potrebno je obraditi i platiti razne potvrde i postupke: podatke o zemljišnim knjigama (kojima se potvrđuje vlasništvo i nepostojanje založnih prava ili hipoteka), potvrde o ažurnosti poreza, doprinose za BPS kada je primjenjivo i, u slučaju etažnih stanova, dokaz o nepodmirenim zajedničkim troškovima. Svaka potvrda ima malu cijenu. Javni bilježnik ih traži kao dio pretrage vlasništva, a konačna raščlamba pojavljuje se u njihovom troškovniku.
Kako procijeniti ukupni iznos
Kako biste dobili predodžbu o troškovima prije potpisivanja, zatražite od javnog bilježnika procijenjeni raščlanjivanje: naknade plus PDV i doprinosi Javnobilježničkom fondu, porez na prijenos vlasništva (IPP) kupca na temelju katastarske vrijednosti, doprinosi za mirovinsko osiguranje i certifikati. Ako kupujete s financiranjem, troškove kredita i hipoteke dodajte zasebno. Za ITP koristite stvarnu katastarsku vrijednost, a ne prodajnu cijenu, jer se često razlikuju. Imajte novac za ove troškove lako dostupan i spreman na dan sklapanja ugovora, odvojeno od kupoprodajne cijene. Dobar javni bilježnik će rado dati ovaj raščlanjivanje.
Ovo je općenita smjernica.
Postoci naknada, katastarske vrijednosti i troškovi potvrde variraju, a svaka transakcija je drugačija. Ovaj vodič opisuje troškove i kako se izračunavaju, ali točne brojke za vaš specifični slučaj daje javni bilježnik, koji je odgovoran za izračun i plaćanje tih poreza. Za porez na prijenos imovine (ITP) i njegovu oporezivu osnovicu, službeni izvor je DGI; za doprinose, to su BPS i Javnobilježnički fond. Uvijek provjerite trenutne brojke prije nego što se obvežete i nikada ništa ne potpisujte bez detaljnog pisanog izvještaja o troškovima.