Cijena nije ukupni trošak
Najčešća pogreška je proračun samo za cijenu nekretnine. U Urugvaju, uz kupoprodajnu cijenu, morate dodati i javnobilježničke troškove (koji obično iznose oko 3% vrijednosti kao referentna vrijednost, plus doprinos Javnobilježničkom fondu i PDV; ove naknade nisu obvezne i variraju, stoga provjerite iznos sa svojim javnim bilježnikom), porez na prijenos vlasništva (ITP) koji plaća kupac (stopa od 2% koju određuje DGI i izračunava se na temelju stvarne katastarske vrijednosti, a ne dogovorene cijene; provjerite trenutnu stopu), plus doprinose, naknade javnobilježničkog mirovinskog fonda i potvrde. Ako kupujete kreditom, dodajte bankovne troškove: procjenu, naknade za obradu i ponekad osiguranje. Kao praktična smjernica, preporučljivo je izdvojiti otprilike 5% do 8% cijene za pokrivanje svih ovih troškova. Podcjenjivanje troškova glavni je razlog zašto transakcije propadaju prilikom potpisivanja.
Idi na odjeljak vodiča
Prethodna ušteđevina i sposobnost plaćanja
Prije nego što pogledate nekretnine, utvrdite koliko si možete priuštiti platiti iz vlastitog džepa, a koliko vam je potrebno za financiranje. Banke i BHU (Banco Hipotecario del Uruguay) rijetko daju 100% kredita: ovisno o slučaju, obično financiraju do 80% ili 90% vrijednosti (u nekim programima to može biti i više), stoga vam je potrebna predujam. Nadalje, mjesečna hipotekarna rata ne bi trebala prelaziti otprilike 25% do 30% vašeg neto obiteljskog dohotka, što je tipičan maksimalni iznos koji zahtijevaju, iako varira ovisno o banci i programu (BHU ima ograničenja ove vrste, a u određenim slučajevima čak i nešto veća), stoga provjerite trenutne uvjete i odredbe. Imajte na umu da se većina stambenih kredita odobrava u indeksiranim jedinicama (UI), vezanim uz inflaciju, tako da se mjesečna rata u pezosima povećava svake godine čak i ako vrijednost UI ostaje stabilna.
Odaberite i provjerite prije nego što se odlučite
Kada pronađete nešto što vam se sviđa, nemojte žuriti s kupnjom. Zatražite registracijski broj nekretnine i provjerite kod javnog bilježnika je li vlasnički list čist, bez nepodmirenih poreza na imovinu, komunalnih naknada ili zajedničkih troškova te je li prodavatelj doista registrirani vlasnik. Provjerite stanje zgrade, uključujući eventualnu vlagu, električne i vodovodne instalacije te je li nekretnina propisno registrirana u općini (odobreni planovi, bez neprijavljene gradnje). U slučaju etažnih stanova, zatražite propise o suvlasništvu i status duga zgrade. Ovaj postupak provjere vlasništva koordinira javni bilježnik i on vas štiti.
Rezervacija, polog i obećanje prodaje
Uobičajeni postupak je: prvo, rezervacija (mali iznos za povlačenje nekretnine s tržišta dok se pregledava vlasnički list), zatim predugovor o prodaji ili kupoprodajni ugovor s kaparom i na kraju, vlasnički list. Predugovor o prodaji je formalni ugovor koji utvrđuje cijenu, uvjete i odredbe, te ga je preporučljivo registrirati u Zemljišnom registru kako biste se zaštitili od trećih strana. Nikada nemojte davati značajnu kaparu bez predugovora o prodaji potpisanog pred bilježnikom: plaćanje novca na temelju jednostavne potvrde, bez ugovora ili provjere vlasničkog lista, je ono što većinu ljudi opeče. Kapara obvezuje obje strane.
Pisanje, selidba, a zatim
Na dan sklapanja ugovora, javni bilježnik čita i potpisuje kupoprodajni ugovor, plaća se preostali iznos i porez, te tim potpisom postajete vlasnik. Javni bilježnik registrira vlasnički list u Zemljišnoknjižnom registru, što je korak koji učvršćuje vaše vlasništvo i štiti vas od trećih strana. Sačuvajte kopije svega. Nakon useljenja, prenesite komunalne usluge (struja, voda, plin) na svoje ime, obavijestite lokalnu općinu o promjeni vlasništva u svrhu poreza na imovinu, a ako živite u etažnoj svojini, registrirajte se kod uprave zgrade. Tek kada je registracija završena, možete biti mirni.
Ovo je općenita smjernica.
Ovaj vodič objašnjava kako proces funkcionira i ne zamjenjuje stručni savjet. Transakcije nekretninama u Urugvaju mora obavljati javni bilježnik koji pregledava vlasnički list, izračunava poreze i pruža pravnu zaštitu. Za točne brojke za vaš specifični slučaj (ITP, naknade, doprinosi) obratite se javnom bilježniku i izravno DGI-u. Za uvjete kredita obratite se BHU-u ili banci. Referentne vrijednosti mijenjaju se godišnje; uvijek provjerite trenutne brojke sa službenim izvorom prije potpisivanja.