Što je to i tko to pruža?
Hipotekarni kredit financira kupnju kuće, koristeći tu istu kuću kao kolateral: ako prestanete plaćati, zajmodavac može ovrhu izvršiti. U Urugvaju hipotekarne kredite nude BHU, specijalizirana javna banka, i pet privatnih banaka: Itaú, Santander, BBVA, Scotiabank i BTG Pactual, koja je preuzela urugvajske operacije HSBC-a i sada objavljuje te uvjete pod vlastitim uvjetima i odredbama. Nacionalna stambena agencija ne posuđuje novac; ona upravlja Fondom za jamstvo hipotekarnih kredita, državnim jamstvom osiguranim kreditima banaka sudionica. I postoji iznenađujući propust: BROU ne nudi hipotekarne kredite za kupnju kuća. Na vlastitoj web stranici navodi se da je BHU jedina javna banka ovlaštena za odobravanje hipotekarnih kredita, a ono što svojim klijentima nudi je popust na troškove podnošenja zahtjeva za takav kredit u BHU-u.
Idi na odjeljak vodiča
Valuta je odluka, prije tečaja.
Prvo provjerite mjernu jedinicu za svoj zajam. BHU daje zajmove samo u indeksiranim jedinicama; pet privatnih zajmodavaca nudi ili indeksirane jedinice (UI) ili dolare. UI se prilagođava prema indeksu potrošačkih cijena, tako da će se vaša mjesečna uplata u pezosima povećavati s inflacijom čak i ako vaša plaća ostane ista. Prilagodljiva jedinica (UR) je drugačija: prati indeks prosječne plaće, zbog čega stariji zajmovi u UR-u nisu usporedivi s onima potpisanim danas. U dolarima nema prilagodbe inflaciji, ali ako ste plaćeni u pezosima, apsorbirate punu devalvaciju, a stope u dolarima su dva ili tri postotna boda više od iste stope u UI. Ovdje ne uključujemo trenutnu vrijednost jedinice jer se mijenja svaki mjesec: provjerite njezinu vrijednost danas pomoću pretvarača indeksiranih jedinica i prilagodite svoju mjesečnu uplatu u pezose koristeći tu trenutnu stopu.
Što svaki zajmodavac objavljuje
Tablica prikuplja ono što svaki zajmodavac danas objavljuje na svojoj web stranici ili u svojoj službenoj brošuri, što je dokument koji uređuje ugovor i ne podudara se uvijek s naslovom odredišne stranice. Pročitajte je s jasnim razumijevanjem onoga što uspoređujete. Kamatne stope su godišnje efektivne kamatne stope po jedinici kredita, gotovo sve su "počevši od" i ovise o roku, iznosu i imate li plaću ili drugu financijsku potporu u banci. Postotak koji financiraju mjeri se u odnosu na kupovnu cijenu ili procijenjenu vrijednost, ovisno o instituciji, a ne u odnosu na ono što ste platili. A maksimalna mjesečna uplata u odnosu na prihod je filter koji isključuje većinu ljudi: to je gornja granica koju će banka prihvatiti, a ne preporuka o tome koliko biste se trebali obvezati. Nijedan od redaka ne predstavlja ponudu: to su objavljeni uvjeti i odredbe, koji se potvrđuju tek nakon podnošenja zahtjeva.
| Zajmodavac | Valuta | Godišnja kamatna stopa (APR) | Maksimalni rok | Financiranje do | Maksimalna kvota prihoda |
|---|---|---|---|---|---|
| BHU | Samo korisničko sučelje | UI: od 4,50% na liniji "Kredit iz snova", varijabilno ovisno o roku, iznosu i profilu | 25 godina (reforma, 20) | 90% vrijednosti; linija Dream kotira do 100%. | 25% raspoloživog dohotka |
| ANV / Jamstveni fond (FGCH) | UI ili pezosi, ovisno o banci sudionici | Ne objavljuje kamatnu stopu: određuje je banka sudionica. | 25 godina | 95%, uz minimalnu prethodnu uštedu od 5% | manje od 35%, s osnovnim prihodom koji ne prelazi 100 UR |
| BROU: ne nudi hipoteku za kupnju | nije primjenjivo | ne objavljuje kamatne stope za hipoteke | nije primjenjivo | ne odnosi se: odnosi se na BHU i smanjuje troškove podnošenja zahtjeva za kredit | ne objavljuje omjer kvote i prihoda |
| Itaú | UI | UI: od 3,75% uz Personal Bank ili Full paket | 30 godina | 80% tržišne vrijednosti, ovisno o području | 35%, s minimalnim obiteljskim prihodom od 10.000 UI |
| Santander | Korisničko sučelje ili USD | Osiguranje od nezaposlenosti do 10 godina, 4,00%; od 11 do 30 godina, 4,75% | 30 godina u UI-ju | do 85% kupovne cijene (80% za širu javnost) | 35% u UI i do 20% u USD, minimalni dohodak UI 10.000 |
| BBVA | Korisničko sučelje ili USD | Od 100.000 USD: osigurani iznos do 25 godina, 3,75%; USD do 25 godina, 6,50% | 25 godina (300 rata) | 80% i 90% za nekretnine preko 150.000 USD | 30% u neovisnom osiguranju, s minimalnim prihodom od 30.000 USD od imatelja |
| Scotiabank | Korisničko sučelje ili USD | UI: 4,50% i 4,65% ovisno o segmentu (službena knjižica) | 25 godina | 90% prva kuća, 75% druga kuća | ne objavljuje; minimalni neto prihod od 50.000 USD (UI) |
| BTG Pactual (ranije HSBC) | Korisničko sučelje ili USD | U UI: 3,75% za kredite od 99.999 do 500.000 USD i 4,75% od 30.000 do 99.999 USD; u USD: 5,75% fiksno na 20 godina | 25 godina u UI, 20 u USD | 90% prva nekretnina (80% iznad 150.000 USD) | 35%, s minimalnim osnovnim prihodom od 60.000 USD nominalno |
BHU i Jamstveni fond
BHU (Banco Hipotecario del Uruguay) nudi kredite u indeksiranim jedinicama (UI) do 25 godina za kupnju ili izgradnju kuće i 20 za renovacije, s mjesečnom otplatom do 25% raspoloživog dohotka za zaposlenike i umirovljenike, 30% ako prihvaćate izravno terećenje plaće i 20% ako se oslanjate na druge prihode. Njihov program "Dream Loan" počinje s godišnjom efektivnom kamatnom stopom od 4,50% i nudi financiranje do 100% vrijednosti nekretnine. Zahtijeva minimalnu dob od 18, minimalnu dob od 70 na kraju roka kredita i 6 mjeseci radnog iskustva u javnom sektoru ili 2 godina u privatnom sektoru. Fond za jamstvo hipotekarnih kredita, kojim upravlja ANV (Nacionalna stambena agencija), način je za postizanje 95% uz prethodnu ušteđevinu od 5%: zahtijeva da neto prihod kućanstva ne prelazi 100 UR (Unidades Reajustables) i da mjesečna uplata bude ispod 35%. Popis banaka sudionica koji je objavio ANV naziva BBVA, BHU, HSBC, Santander i Scotiabank, a ne uključuje BROU ili Itaú, bez javnog objašnjenja.
Itaú, Santander i BBVA
Itaú nudi 30-godišnje kredite u UI (indeksirane jedinice), počevši od 3,75% uz pakete Personal Bank ili Full. Financiraju do 80% tržišne vrijednosti ovisno o području i zahtijevaju minimalni obiteljski prihod od 10.000 UI, s mjesečnom otplatom ograničenom na 35%. Santander također nudi 30-godišnje kredite u UI, ali samo za klijente s plaćenim plaćama, Select klijente, diplomante i javne službenike; oglašavaju 20-godišnje kredite široj javnosti. Njihove kamatne stope su 4,00% do 10 godina i 4,75% od 11 do 30 godina, financirajući do 85% kupoprodajne cijene (80% za širu javnost) i dopuštajući mjesečnu otplatu od 35% u UI u odnosu na 20% u dolarima. BBVA ima maksimalno trajanje od 25 godina i 300 rata: od 100.000 USD objavljuje 3,75% u korisničkom računu i 6,50% u dolarima, financira 80% i povećava se na 90% za nekretnine veće od 150.000 USD, s minimalnim prihodom vlasnika od 30.000 USD i ratom od 30% u korisničkom računu.
Scotiabank i BTG Pactual, prije HSBC
U trenutnoj brošuri o kreditima Scotiabank-a navedene su godišnje efektivne kamatne stope od 4,50% i 4,65%, ovisno o segmentu, za rok od 25 godina, s financiranjem do 90% za prvi dom i 75% za drugi, te minimalnim neto prihodom od 50.000 USD za UI (indeksirani kredit). Njihova web stranica istovremeno oglašava kamatne stope "od 3,80%" s izravnim depozitom plaće: to su dvije različite brojke iz iste banke, a mi ovdje objavljujemo onu iz brošure jer je to dokument koji uređuje ugovor. Zatražite datiranu kopiju prije usporedbe. BTG Pactual nastavlja proizvod koji je prethodno nudio HSBC i oglašava UI od 3,75% za kredite od 99.999 do 500.000 USD na 25 godina, te 4,75% za kredite između 30.000 i 99.999 USD; u dolarima, maksimalna stopa je 5,75% fiksno na 20 godina. Financira do 90% kupnje prve kuće, a za nekretnine iznad 150.000 USD smanjuje se na 80%, a za kućanstvo je potreban nominalni prihod od 60.000 USD. Jamstveni fond proglasio je njihov program kreditiranja operativnim, ali ANV (Nacionalna stambena agencija) i dalje navodi HSBC, a ne BTG Pactual.
Što nije uključeno u kvotu
Otplata hipoteke nije sve što plaćate. Porez na prijenos vlasništva iznosi 2% za kupca i 2% za prodavatelja, a DGI se izračunava na temelju stvarne vrijednosti koju je odredio Zemljišni registar, prilagođene inflaciji (CPI), a ne na temelju dogovorene cijene. Ukupni troškovi zatvaranja, uključujući javnobilježničku naknadu, doprinose Javnobilježničkom fondu, potvrde i marke, procjenjuju se na oko 3% do 5% cijene: ovo je tržišna referenca, a ne službena naknada, stoga zatražite od javnog bilježnika pisanu analizu. Zatim tu su i troškovi samog kredita: procjena, koju banka naplaćuje prije odobrenja; životno osiguranje na preostali saldo i osiguranje od požara, obavezno u svim anketiranim bankama; naknade za obradu i odobravanje kredita; te mjesečna naknada na preostali saldo koju određuje BCU, a koja se ne spominje ni u jednom oglasu. Ako kupujete u etažnoj svojini, dodajte uobičajene troškove.
Koliko morate zaraditi?
Ne postoji jedinstveno pravilo, čak ni unutar iste banke. Objavljeni raspon kreće se od 20% do 35% prihoda: BHU dopušta 25% za zaposlenike i umirovljenike, 30% s izravnim terećenjem plaće i 20% za ostale prihode; Itaú, Santander u UI (indeksirane jedinice) i BTG Pactual dosežu 35%; BBVA ostaje na 30% u UI i pada na 15% u dolarima; Santander smanjuje na 20% kada je kredit u dolarima. Osim toga, postoji minimalni prihod: UI 10.000 obiteljskog prihoda kod Itaú i Santander, 30.000 USD za vlasnika računa kod BBVA, 50.000 USD neto prihoda kod Scotiabank i 60.000 USD nominalnog prihoda za kućanstvo kod BTG Pactual. Jamstveni fond djeluje na suprotan način i postavlja gornju granicu: ako neto prihod kućanstva prelazi 100 UR (Unidades Rejustables), nemate pravo na pomoć. Da biste dosegnuli donju granicu, možete dodati prihod supružnika ili sudužnika.
Što pitati prije potpisivanja
Tražio sam trenutni ugovor o kreditu s datumom, a ne s početnom stranicom: u Scotiabank i Santander, podaci o vlasniku tvrtke i službeni dokument se ne podudaraju. Tražio sam godišnju kamatnu stopu (APR) sa svim uključenim troškovima i potpuni raspored amortizacije, jer dva kredita s istom stopom mogu na kraju koštati različite iznose ovisno o osiguranju i naknadama. Pitajte tri stvari koje se gotovo nikada ne spominju u oglasu: koliko košta prijevremeni raskid, dodaje li se naknada za obradu glavnici i stoga obračunava kamate te je li PDV na kamate oslobođen u vašoj valuti i odredištu. Potvrdite gornje granice cijena Jamstvenog fonda, koje ANV (Nacionalna stambena agencija) objavljuje svaki mjesec. Sve ovo smatrajte smjernicom: ovo su uvjeti objavljeni od 16. rujna 2026., mijenjaju se bez prethodne najave, a bitna je brojka koju vam banka da u pisanom obliku.