Što vam prodaju kada vam prodaju prava posjeda?
Posjed nije isto što i vlasništvo. Posjed je posjedovanje nečega s namjerom vlasništva, bilo samostalno ili preko drugoga u svoje ime; vlasništvo nad nekretninama, s druge strane, dokazuje se vlasničkim listom registriranim u Zemljišnim knjigama. Kada vam netko proda prava posjeda nad zemljištem ili kućom, ne prodaje vam samu nekretninu - da je posjeduje, proveo bi standardnu prodaju pred bilježnikom -: prenosi svoj de facto status, svoje zanimanje i duljinu vremena koliko ju je zauzimao. Registrirani vlasnik ostaje druga osoba. Prijenos se vrši u pisanom obliku, ali se ne pojavljuje među aktima registriranim u odjeljku za nekretnine u Zemljišnim knjigama: popis u članku 17. Zakona 16.871 spominje prijenos vlasništva, obećanja, ovrhe, tužbe i presude te najmove, ali ne spominje posjed. Da bi se to pretvorilo u vlasništvo, mora isteći zastara i sudac to mora proglasiti. Sve što platite prije te presude je novac uložen u očekivanje.
Idi na odjeljak vodiča
Koliko je godina potrebno da nekretnina postane predmet zastare?
Građanski zakonik utvrđuje dva vremenska ograničenja za stjecanje vlasništva nad nekretninama, oba formulirana kako je izmijenjena Zakonom 19.889 u srpnju 2020. Članak 1204 navodi da se vlasništvo stječe "posjedom deset godina u dobroj vjeri i s pravednim vlasničkim listom": to se odnosi na nekoga tko je kupio nekretninu vjerujući da je prodavatelj vlasnik, s vlasničkim listom koji bi prenio vlasništvo da je prodavatelj bio vlasnik. Članak 1211 postavlja dulji rok: dvadeset godina, "bez potrebe da posjednik predoči vlasnički list i bez da loša vjera bude obrana". Ako ste pročitali o 25 ili 30 godina na bilo kojem forumu, to nije ono što trenutni tekst navodi, a to se odnosi i na posjede koji su započeli ranije: Članak 467. tog zakona primijenio je nove vremenske rokove na tekuća zastarjela razdoblja i produžio rok na dvije godine nakon njegovog donošenja samo za ona koja bi, zbog smanjenja, bila ispunjena ranije - tampon koji je sada istekao. Svatko tko kupuje posjedovna prava zna da prodavatelj nije vlasnik, stoga je razborito izračunati razdoblje koristeći dvadeset godina, a ne deset. I tih dvadeset godina nije bilo kakva vrsta posjeda: to mora biti posjed s namjerom vlasništva, bez da ga je nositelj prava prekinuo.
Jesu li vam godine poslovanja prodavatelja korisne?
Ovo je pitanje za svakoga tko ima priliku kupiti "prava posjeda dulja od dvadeset godina", a odgovor leži u članku 1206. Za dulje razdoblje propisano u članku 1211., trenutni posjednik može dovršiti potrebno vrijeme "dodavanjem godina posjeda osobe ili osoba koje su im prethodile, ako su ga od njih stekle univerzalnim ili partikularnim naslovom, bilo za vrijednosnu naknadu ili besplatno". Dodjela je partikularni naslov, pa se u načelu godine prodavatelja dodaju vašima, a dodaju se i one osobe koja im je prodala, pod uvjetom da je svaka karika u lancu dokumentirana. Problem nije pravilo, već dokaz. Ako je tijekom tih dvadeset godina bilo razdoblja kada je netko tamo živio kao najmoprimac, skrbnik ili na posudbu od vlasnika, te se godine ne računaju kao posjed, jer je ta osoba držala nekretninu u ime nekog drugog. Zatražite dokumentaciju za svaki prijenos, račune za poreze i režije tijekom vremena, fotografije i svjedoke koji mogu svjedočiti o datumu početka i budite oprezni s lancima s prazninama.
Kakav je postupak za dobivanje titule?
Posjed se ne obrađuje u uredu; provodi se putem tužbe. Tužitelj mora dokazati posjed za cijelo razdoblje, a budući da druga strana može biti nepoznata - registrirani vlasnik, njegovi nasljednici ili bilo koja druga zainteresirana strana - svi oni koji smatraju da imaju pravo osporiti zahtjev pozivaju se javnom obavijesti. Ako se nitko ne pojavi, sud imenuje pravnog zastupnika. Također je potreban plan izmjere pripremljen posebno za tu svrhu: članak 247. Zakona 19.355 nalaže da Nacionalni katastarski direktorat registrira planove koji će se koristiti u parnicama za posjed u Privremenom registru, koji postaje trajan tek nakon pravomoćne presude. Presuda kojom se proglašavate vlasnikom registrira se u Zemljišnom registru i tek tada imate pravo vlasništva. Ne postoji objavljeni vremenski okvir za sve ovo: ovisi o sudu, dokazima i prigovara li netko. Ako se registrirani vlasnik pojavi i ospori vaš posjed, tužba postaje spor s neizvjesnim ishodom.
ITP se isplaćuje dva puta
To je trošak koji gotovo nitko ne uzima u obzir pri usporedbi cijena. Članak 19. Pročišćenog teksta DGI-a oporezuje porez na prijenos vlasništva nad nekretninama, pojašnjavajući da će se "u porezne svrhe smatrati prijenosom punog vlasništva": prijenos se oporezuje kao prodaja, 2% za prenositelja i 2% za stjecatelja. Zatim, deklaratorna presuda o posjedu je još jedan oporezivi događaj, koji se događa na dan pravomoćnosti presude, a osoba proglašena vlasnikom oporezuje se kao "ostali porezni obveznici", s 4%. Dodajte ova dva poreza sudskim pristojbama, pristojbama geodeta i pristojbama javnog bilježnika prije nego što odlučite je li niska cijena prava posjeda doista povoljna i usporedite ukupan iznos s onim koliko bi koštala kuća s vlasničkim listom u istom području.
Ako ste nasljednik i živite u kući
Biti nasljednik i biti posjednik su različite stvari, iako se ponekad preklapaju. Ako je kuća registrirana na ime nekoga tko je umro, a vi ste jedan od njihovih nasljednika, uobičajeni tijek djelovanja je ostavinska rasprava, a ne posjed: ostavinska rasprava vas priznaje kao nasljednika i raspoređuje imovinu među svima koji imaju pravo na nju. Zahtjev za posjed protiv ostalih nasljednika nije isključen, ali morat ćete dokazati da ste posjedovali nekretninu kao jedini vlasnik tijekom cijelog razdoblja, a ne kao jedan od nasljednika koji tamo žive uz dopuštenje ostalih, što će upravo oni tvrditi. Suprotno tome, kada je pokojnik posjedovao nekretninu bez vlasničkog prava, nasljedstvo je univerzalni vlasnički dokument, a članak 1206. omogućuje vam da njihovo razdoblje posjeda dodate svom. Plaćanje poreza na imovinu, računa za komunalne usluge (UTE i OSE) i drugih usluga pomaže u dokazivanju posjeda, ali samo po sebi vas ne čini vlasnikom niti zamjenjuje tužbu.