Įprastų išlaidų skola: ką ji gali jums padaryti ir kada ji baigiasi
Jos nustoja galioti po ketverių metų, palūkanų norma yra 12 % per metus ir nėra kaupiama kaupiamojoje sąskaitoje, o susirinkimo patvirtinta sąskaita jau yra vykdytinas dokumentas. Svarbiausia dalis yra toliau: nieko iš to negalima pakeisti reglamentu, net jei ją pasirašėte.
Nieko iš to negalima pakeisti sutartimi ar reglamentu
Įstatyme teigiama, kad šio straipsnio nuostatos yra viešosios tvarkos klausimas ir taikomos visiems horizontaliems nuosavybės režimams ir esamiems daugiabučiams, neatsižvelgiant į jokias sutartines sąlygas ar bendros nuosavybės reglamentus. Bet koks reglamentas, nustatantis didesnę palūkanų normą, kapitalizuojantis palūkanas arba pratęsiantis ieškinio senaties terminą, yra negaliojantis šiuo atžvilgiu – nesvarbu, kiek kartų jį pasirašėte ar koks pastato amžius. Įstatymo dekretas Nr. 14.560, 14 straipsnis
Ką įstatymas sako apie skolas?
Dekreto-įstatymo Nr. 14.560 14 straipsnis suformuluotas taip, kaip jam buvo suteiktas 2018 m. įstatymu Nr. 19.604. Ankstesnėje versijoje buvo nurodyta kitaip, todėl bet koks tekstas, priimtas iki tos datos, gali būti susijęs su kita tvarka.
| Asamblėjos patvirtinta sąskaita dabar yra vykdytinas dokumentas | Administratoriaus parengta ir susirinkimo patvirtinta išlaidų ataskaita yra vykdytinas dokumentas, jeigu šie faktai yra tinkamai įrodyti, kaip reikalaujama įstatymų. Norint nustatyti, ar skola yra mokėtina, nereikia jokių išankstinių teisinių procedūrų; ji yra išieškoma. | Įstatymo dekretas Nr. 14.560, 14 straipsnis |
| Susirinkimo protokolas yra įrodymas kaip viešas dokumentas | Notaro patvirtinta pagal reglamentus ar įstatymus vykusio susirinkimo protokolo kopija turi viešojo dokumento įrodomąją galią. Todėl pakanka nustatyti nuosavybės teisę: vėliau ginčijama tik suma, o ne susirinkime priimtas sprendimas. | Įstatymo dekretas Nr. 14.560, 7 straipsnis |
| Skola atnaujinama, net jei niekas nepareiškia jums pretenzijų. | Suma atnaujinama pagal 14.500-ąjį dekretą-įstatymą, neatsižvelgiant į tai, ar mokėjimas reikalaujamas teismine, ar arbitražo tvarka. Laukimas jos neįšaldo: ji išlieka aktuali, kol kaupiasi palūkanos. | Įstatymo dekretas Nr. 14.560, 14 straipsnis |
| Metinė palūkanų norma yra 12%, ir tai yra maksimali. | Įstatymas nustato 12 % metinę palūkanų normą atnaujintai skolai. Tai nėra nei minimali, nei pasiūlymas: taip numato įstatymas, o toliau aprašoma, kas nutinka, kai statybos reglamentuose nurodyta kitaip. | Įstatymo dekretas Nr. 14.560, 14 straipsnis |
| Palūkanos nėra kaupiamos | Įstatymas tai apibrėžia taip. Nėra sudėtinių palūkanų: skola auga tiesiškai, o ne eksponentiškai, ir tai yra skirtumas tarp valdomos skolos ir tokios, kuri nėra valdoma. | Įstatymo dekretas Nr. 14.560, 14 straipsnis |
| Jie nustoja galioti po ketverių metų | Bendrų išlaidų ir išlaikymo mokesčių skolos nustoja galioti po ketverių metų, o pats įstatymas remiasi Civilinio kodekso 1222 straipsniu. Kiekviena įmoka turi savo senaties terminą, kuris pradedamas skaičiuoti nuo jos mokėjimo termino dienos. | Įstatymo dekretas Nr. 14.560, 14 straipsnis |
Kaip paskirstomi pinigai?
Kiekvienas asmuo moka proporcingai savo turto vieneto vertei.
Įnašas į bendro turto administravimo, išsaugojimo ir remonto išlaidas bei draudimo įmoką yra proporcingas buto ar vieneto vertei, nepažeidžiant to, dėl ko šalys aiškiai susitarė. 10.751 įstatymo 5 straipsnis
Pirmame ir rūsyje esantys butai nemoka už laiptus ar liftus
Įstatymas aiškiai atleidžia juos nuo indėlio į laiptų ir liftų priežiūrą ir remontą, nes jie nėra jų bendrasavininkiai. 10.751 įstatymo 5 straipsnis
Už tai, kas vyksta pastato viduje, moka buto savininkas.
Grindų, durų, langų, lubų, tinkavimo, dažymo ir vidaus remonto darbai yra viduje gyvenančio asmens, o ne bendros nuosavybės, atsakomybė. 10.751 įstatymo 6 straipsnis
Į ką šios taisyklės neatsako
Jei perkate butą su skolomis, ar jas mokate?
Nei Įstatymo dekreto Nr. 14.560 14 straipsnyje, nei Įstatyme Nr. 10.751 nenurodoma, kad skola seka kartu su butu. Juose nurodoma, kieno atžvilgiu priklauso nuosavybės teisė: skolininkas bendrasavininkis. To nepakanka, kad būtų galima daryti išvadą, jog pirkėjas atleidžiamas nuo prievolės, nes atsakymas gali būti grindžiamas kitais reglamentais ir konkrečiomis sandorio sąlygomis. Praktinis būdas, kuris nėra aiškinamas įvairiai, yra paprašyti administratoriaus pateikti buto skolos įrodymą PRIEŠ pasirašant sutartį ir užtikrinti, kad skolos statusas būtų užfiksuotas tiek preliminarinėje pirkimo-pardavimo sutartyje, tiek akte.
Dažnai užduodami klausimai
- Kada Urugvajuje baigiasi bendrų išlaidų skola?
- Po ketverių metų. Tai nurodyta 2018 m. Įstatymu Nr. 19.604 iš dalies pakeisto dekreto-įstatymo Nr. 14.560 14 straipsnyje ir yra nuoroda į Civilinio kodekso 1222 straipsnį. Kiekviena įmoka skaičiuojama nuo jos mokėjimo termino.
- Kokią palūkanų normą jie gali man taikyti už pradelstas bendrąsias išlaidas?
- Atnaujintai skolai taikoma 12 % metinė palūkanų norma, o palūkanos nėra skaičiuojamos kaupiamosios palūkanos: palūkanos už palūkanas netaikomos. Be to, suma koreguojama pagal 14.500 įstatyminį dekretą, net jei niekas nesiima teisinių veiksmų prieš jus.
- Ar statybos reglamentuose gali būti nustatyta kitokia palūkanų norma ar kitoks laikotarpis?
- Ne. Įstatyme teigiama, kad šio straipsnio nuostatos yra viešosios tvarkos klausimas ir taikomos visiems horizontaliems nuosavybės režimams ir esamiems daugiabučiams, neatsižvelgiant į jokias sutartines sąlygas ar bendros nuosavybės reglamentus. Reglamentai, kurie nustato didesnę palūkanų normą, kapitalizuoja palūkanas arba pratęsia ieškinio senaties terminą, šiuo atžvilgiu yra negaliojantys.
- Ar jie gali paduoti mane į teismą be teismo dėl bendrų išlaidų?
- Administratoriaus parengta ir susirinkimo patvirtinta išlaidų ataskaita yra vykdytinas dokumentas, jei šie faktai yra tinkamai įrodyti, kaip reikalaujama įstatymų. Kitaip tariant, nėra jokio išankstinio teisinio proceso, siekiant nustatyti, ar skola yra teisėta: procesas tiesiogiai pereina prie priverstinio vykdymo, o susirinkimo protokolas yra įrodymas viešojo dokumento forma.
- Kas moka už liftą, jei gyvenu pirmame aukšte?
- Jūs to nemokate. 10.751 įstatymas aiškiai atleidžia pirmo aukšto ir rūsio savininką nuo pareigos prisidėti prie laiptų ir liftų priežiūros ir remonto, nes jis nėra jų bendrasavininkis.
- Kaip bendrosios išlaidos paskirstomos tarp butų?
- Proporcingai kiekvieno buto ar vieneto vertei, nepažeidžiant aiškių šalių susitarimų. Jis nėra dalijamas po lygiai, nebent susitarta kitaip.
- Jei perku butą su neapmokėtomis bendrosiomis išlaidomis, ar turėčiau jas apmokėti?
- Nei Įstatymo dekreto Nr. 14.560 14 straipsnyje, nei Įstatyme Nr. 10.751 nenurodoma, kad skola atsiranda po buto įsigijimo; juose nurodoma, kieno atžvilgiu yra nuosavybės teisė – skolininko bendrasavininkio. To nepakanka, kad būtų galima daryti išvadą, jog pirkėjas atleidžiamas nuo atsakomybės, nes atsakymas gali slypėti kituose teisės aktuose ir konkrečiose sandorio sąlygose. Neaiškinamas reikalavimas, kad administratorius pateiktų buto skolos įrodymus prieš pasirašant ir įrašant skolos statusą į preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį ir aktą.
- Ar verta stabdyti mokėjimus ir laukti, kol pasibaigs ieškinio senaties terminas?
- Skola nėra įšaldoma, kol laukiate: ji atnaujinama pagal 14.500-ąjį dekretą, net jei niekas nepareiškia pretenzijų, ir kasmet kaupiasi 12 % palūkanos. Kadangi patvirtinta sąskaita faktūra yra vykdytinas dokumentas, bendrai nuosavybei nereikia ilgo teismo proceso, kad būtų pradėtas vykdymas. Ketverių metų ieškinio senaties terminas egzistuoja, bet juo pasikliauti reiškia lažintis, kad niekas nieko nedarys ketverius metus.
Iš kur tai atsirado?
Iš dabartinio kiekvieno reglamento teksto, o ne iš santraukos. Paskutinį kartą skaityta: 2026 m. rugsėjo 3 d.
- Dekreto-įstatymo Nr. 14.560 14 straipsnis – dabartinis tekstas (IMPO)
- Įstatymas Nr. 19.604, kuriuo 14 straipsniui buvo suteikta dabartinė formuluotė (2018 m.)
- 10.751 įstatymas – Horizontalioji nuosavybė (IMPO)