Levantan edificios en todos lados: ¿quién vive ahí?

El Censo 2023 relevó 1.659.048 viviendas en el país y encontró un 19,5 % desocupadas, pero ese promedio engaña. Montevideo tiene la vacancia más baja de todo el país: 9,6 %, con el 90,4 % de las viviendas ocupadas. Y de las que están vacías en Montevideo, el 34 % está ofrecida en venta o alquiler —o sea, está en el mercado— y sólo el 13,6 % es de uso temporal. La imagen de torres vacías no aparece en los datos de Montevideo.

Entonces, ¿de dónde sale el 19,5 % de viviendas vacías?

Maldonado encabeza con 45,2 % de su stock desocupado y Rocha le sigue con 42,1 %. En Maldonado, el 72,5 % de esas viviendas desocupadas se destina a uso temporal: son casas de temporada cerradas nueve meses al año, no unidades que podrían estar bajando el alquiler en Montevideo. Es la razón por la que el promedio nacional no dice nada sobre el mercado de alquiler de la capital.

Si el país no crece en población, ¿por qué no baja el alquiler?

Dos cosas a la vez. Primero: con 9,6 % de vacancia, Montevideo no tiene el excedente que haría caer los precios. Segundo: el régimen de vivienda promovida de la Ley 18.795 exonera hasta el 100 % del IRPF, IRAE o IRNR sobre la renta del alquiler durante 10 años, más el Impuesto al Patrimonio por 10 años y el ITP en la compra. Un incentivo que actúa sobre el impuesto a la renta mejora el rendimiento neto del propietario sin necesidad de que el alquiler baje. Qué tanto de la evolución del precio se explica por eso es discutible, y no lo afirmamos: lo que sí es un hecho es qué premia el régimen y qué no.

¿Ningún inversor piensa en 10 años, o en una crisis?

La exoneración sobre la renta del alquiler y la del Impuesto al Patrimonio duran 10 años contados desde que termina la obra. No es un horizonte arbitrario: es el horizonte que fija la norma. Al año 11 la misma unidad empieza a tributar como cualquier otra, y ahí el rendimiento neto del alquiler cae aunque el precio no se mueva. Es un dato que conviene tener antes de comprar para alquilar, porque cambia la cuenta del último tramo del proyecto.

¿Qué es una vivienda promovida?

La Ley 18.795 promueve la inversión privada en construcción, refacción o ampliación de viviendas destinadas a venta o alquiler, con un paquete de exoneraciones tributarias. Los proyectos se presentan y los aprueba la Agencia Nacional de Vivienda. El objetivo declarado es facilitar el acceso a la vivienda de los sectores de ingresos medios.

MERCADO

Statybos vyksta visur: kodėl nemažėja nuomos kainos?

Šis klausimas kartojamas Urugvajaus subkultūrose ir beveik visada kyla iš tos pačios intuicijos: „yra daug tuščių namų“. 2023 m. surašymo duomenys byloja apie kitokią istoriją, o vieta, kurioje randamas tuščias namas... Tai ne tai, ką manai..

Klausimas, kaip jis užduodamas

„Jie stato pastatus visur, bet kas ten gyvena? Ši šalis neauga, todėl žmonės tiesiog keliasi iš vienos vietos į kitą. Jei žmonės palieka Montevidėją, kodėl nemažėja nuomos kainos? Argi joks investuotojas neklausia savęs, kas nutiks po 10 metų?“

19,5 %, kuriuos visi mini, neatitinka tikrovės.

2023 m. surašymas atskleidė 1.659.048 namai šalyje ir rado 19.5 % bedarbių. Tas vidurkis slepia dvi skirtingas šalis.

Departamentas	Tušti namai	Nes
Maldonado	45.2 %	Didžiausias šalyje. 72,5 % šių namų yra skirti laikinai naudoti: tai vasarnamiai, o ne laisvi sandėliai.
Rocha	42.1 %	Tokia pati kurorto logika kaip ir Maldonado.
Lavalleja	28.4 %	Trečia pagal procentą reitinge, vis dar gerokai viršijanti šalies vidurkį.
Paysandú	16.2 %	Jau dabar žemiau šalies vidurkio: tai nuolatinė, o ne vasaros būsto rinka.
Šuolis	13.9 %	Vienas mažiausių šalies viduje ir dar vienas ženklas, kad 19,5 % šalies gyventojų nėra pasiskirstę tolygiai.
Montevidėjas	9.6 %	ŽEMIAUSIAS šalyje: 90,4 % namų yra užimti. Ten, kur žmonės mano, kad yra būstų perteklius, jų yra mažiausiai.

Montevidėjas yra departamentas su mažiau Laisvų būstų šalyje: 9,6 %, iš kurių 90,4 % yra užimti. Šalies vidurkį lemia Maldonado (45,2 %) ir Rocha (42,1 %), kur laisvi būstai daugiausia yra sezoniniai. Šie namai nuomojami pagal kitą sistemą: sezoninė sutartis , kurį įstatymas apibrėžia pagal vietą ir ne ilgesniam kaip 120 dienų laikotarpiui.

O kodėl tie, kurie tušti, yra tušti?

Čia matome, kad Montevidėjas ir Maldonado yra skirtingos rinkos: sostinėje laisvų būstų dažniausiai siūlomas; Maldonado mieste yra uždaryta laukia vasaros.

Priežastis	Montevidėjas	Maldonado	Ką tai reiškia
Parduodama arba nuomojama	34 %	11.9 %	Jis prieinamas rinkoje. Montevidėjuje tai didžiausia kategorija: ji atspindi aktyvią nekilnojamojo turto rinką, o ne paslėptus vienetus.
Laikinas naudojimas	13.6 %	72.5 %	Sezoninis namas. Tai paaiškina beveik visą Maldonado procentą ir beveik nieko Montevidėjo.
Statoma arba remontuojama	7.4 %	4.3 %	Jis dar netinkamas gyventi: tai nebaigti remonto darbai arba renovuojamas butas, todėl šiuo metu juo negalima naudotis.

Procentai apskaičiuojami pagal negyvenamų namų skaičių kiekviename departamente, o ne pagal bendrą skaičių.

Už ką tiksliai sistema apdovanoja?

18.795 įstatymas skatina privačias investicijas į būstą taikant mokesčių lengvatas. Verta išnagrinėti, ką apima šios lengvatos: apie savininko sumokėtą mokestįne apie nuomos kainą.

Gyventojų pajamų mokestis / Pelno mokestis / Nerezidentų pajamų mokestis nuo nuomos pajamų

Atleidimas nuo mokesčių iki 100 %

10 metų nuo darbų pabaigos

Nuomos mokestis gali būti visiškai atleidžiamas. Atleidimo nuo nuomos dydis priklauso nuo vietovės: tam tikrose Montevidėjo vietovėse ir šalies gilumoje jis siekia 100 %.

Turto mokestis

Išteisinimas

10 metų

Savininkas per tą laikotarpį nemoka nekilnojamojo turto mokesčio už tą butą.

ITP (Nekilnojamojo turto perleidimo mokestis)

Atleidimas nuo mokesčių perkant

Nedelsiant

Pasirašant aktą sutaupote pinigų.

10 metų temos gyvavimas nėra atsitiktinumas. Tai laikotarpis, kai netaikomas nuomos pajamų mokestis ir turto mokestis. Po 11 metų nekilnojamasis turtas apmokestinamas kaip ir bet kuris kitas, o grynosios pajamos mažėja, net jei nuomos kaina nesikeičia. Jei perkate nuomai, ši skaičiavimo dalis dažniausiai pamirštama.

Klausimai, po vieną

Jei pageidaujate nuomotis ar pirkti

Nuomos vadovas Nuoma valykloje Pragyvenimo išlaidų skaičiuoklė Urugvajaus ekonomika

Šaltiniai

Duomenys patikrinti 2026 m. rugpjūčio 9 d. Šiame puslapyje aprašomi vieši duomenys ir reglamento turinys; jame neteigiama, kad yra priežastinis ryšys tarp režimo ir nuomos kainos.