การประมูลทางศาลหรือ ANV: การประมูลสองแบบที่มีกฎเกณฑ์แตกต่างกัน
เกือบทุกอย่างที่นำออกประมูลในอุรุกวัยต้องผ่านช่องทางใดช่องทางหนึ่งจากสองช่องทางนี้ การประมูลโดยคำสั่งศาลเป็นการประมูลที่ศาลสั่งให้ดำเนินการตามขั้นตอนการยึดทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นการยึดทรัพย์จากธนาคาร เทศบาล หรือเจ้าหนี้ใดๆ ที่บังคับใช้หนี้ และกฎระเบียบต่างๆ ได้กำหนดไว้ในประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความทั่วไป ส่วนการประมูลนอกศาลที่พบเห็นได้ทั่วไปคือการประมูลของสำนักงานการเคหะแห่งชาติ ซึ่งขายทรัพย์สินจากพอร์ตสินเชื่อจำนองโดยไม่ต้องมีการกำกับดูแลจากศาล ภายใต้มาตรา 80 และ 81 ของธรรมนูญสำนักงานการเคหะแห่งชาติ ตามที่อ้างอิงในกฎหมาย 18.125 ซึ่งระบุไว้ในประกาศของสำนักงานเอง ในทั้งสองกรณี ผู้ประมูลจะเป็นผู้เคาะค้อน และกระบวนการนี้อยู่ภายใต้กฎหมายเฉพาะของตนเอง คือ พระราชกฤษฎีกา 15.508 กำหนดให้ต้องลงทะเบียนในทะเบียนผู้ประมูลแห่งชาติ กำหนดให้การประมูลต้องดำเนินการด้วยตนเองและประกาศเสียงดัง และห้ามมิให้ผู้ประมูลซื้อทรัพย์สินที่กำลังประมูล ก่อนที่จะดูราคา ให้ตรวจสอบให้แน่ใจก่อนว่าเป็นแบบไหน เพราะเงินมัดจำ ค่าคอมมิชชั่น เงื่อนไข และผู้รับผิดชอบหนี้สินนั้นแตกต่างกัน
ไปที่ส่วนใดส่วนหนึ่งของคู่มือ
ขั้นตอนการประมูลโดยคำสั่งศาล: เงินมัดจำ ยอดคงเหลือ และโฉนด
มาตรา 387 แห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง (CGP) กำหนดให้มีการประกาศแจ้งการประมูลในราชกิจจานุเบกษา เว็บไซต์ของฝ่ายตุลาการ และหนังสือพิมพ์ท้องถิ่น ประกาศต้องระบุว่าการประมูลนั้น "ไม่มีราคาขั้นต่ำและให้แก่ผู้เสนอราคาสูงสุด" กล่าวคือไม่มีการรับประกันราคาขั้นต่ำ ในการประมูล ผู้เสนอราคาสูงสุดจะต้องวางเงินมัดจำ ซึ่งจำนวนเงินจะกำหนดโดยศาลและต้องไม่น้อยกว่าร้อยละ 10 ของราคาเสนอ ส่วนที่เหลือจะต้องชำระภายในยี่สิบวันนับจากวันที่ได้รับแจ้งคำสั่งศาลอนุมัติการประมูล ระยะเวลานี้จะไม่นับรวมช่วงปิดทำการของศาลหรือสัปดาห์การท่องเที่ยว และจะต้องลงนามในเอกสารภายในสามสิบวันกับทนายความที่ได้รับการแต่งตั้ง ค่าคอมมิชชั่นของเจ้าหน้าที่จัดการประมูลกำหนดโดยศาลฎีกาในมติที่ 7.883 ปี 2016: ร้อยละ 3 ผู้ซื้อเป็นผู้ชำระ และร้อยละ 1 ผู้ขายเป็นผู้ชำระสำหรับอสังหาริมทรัพย์ โดยคำนวณจากราคาขายสุดท้าย หากคุณไม่ชำระยอดคงเหลือหรือดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ให้เสร็จสมบูรณ์ มาตรา 390 ระบุไว้อย่างชัดเจนว่า "ข้อเสนอจะถือเป็นโมฆะและเงินมัดจำจะถูกริบ" และจะมีการติดต่อผู้ประมูลรายที่สอง กฎเดียวกันนี้ยังปิดช่องทางอีกช่องทางหนึ่ง คือ คุณไม่สามารถปฏิเสธการดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ให้เสร็จสมบูรณ์ "โดยอ้างว่ามีข้อบกพร่องในกรรมสิทธิ์ก่อนการประมูล" นั่นเป็นเหตุผลที่ต้องมีการตรวจสอบกรรมสิทธิ์ก่อนที่คุณจะยกมือขึ้น
วิธีการทำงานของการประมูล ANV
สำนักงานประมูลแห่งชาติ (ANV) ประกาศการประมูลในราชกิจจานุเบกษาและเว็บไซต์ โดยมีเงื่อนไขดังต่อไปนี้ ณ เดือนกันยายน 2026: ราคาเริ่มต้นประมูลคือ 50% ของมูลค่าประเมิน เงินมัดจำคือ 5% ของราคาเสนอ และค่าคอมมิชชั่นของผู้จัดการประมูลคือ 1% บวกภาษีมูลค่าเพิ่ม ซึ่งน้อยกว่าการประมูลในศาลมาก นอกจากนี้ยังมีค่าใช้จ่ายในการประมูลเพิ่มเติม ซึ่งระบุไว้ในประกาศและไม่รวมอยู่ในราคา จะต้องชำระในวันประมูล หากการประมูลจัดขึ้นนอกเมืองหลวง ANV แจ้งว่าจะต้องเสียค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม 1% ตามกฎหมาย 12.700 และ 16.694 กำหนดเวลาจะถูกกำหนดไว้ในประกาศแต่ละฉบับ ซึ่ง ANV เองเรียกว่าเป็นเอกสารอ้างอิงที่จำเป็น: เว็บไซต์ของ ANV ระบุว่าโดยทั่วไปแล้วกำหนดเวลาสำหรับการชำระยอดคงเหลือคือห้าวันทำการ และประกาศของเดือนเมษายน 2026 อนุญาตให้ชำระยอดคงเหลือได้ภายในสิบวันนับจากการอนุมัติการประมูล และสิบวันนับจากการแจ้งของ ANV สำหรับการลงนามในโฉนด โดยการชำระเงินสำหรับการประมูลจะต้องดำเนินการในช่วงเวลาทำการของ 72 มิฉะนั้นจะถูกปรับ การจัดหาเงินทุนมีให้ในหน่วยที่อ้างอิงตามดัชนีจนถึงวงเงินที่ระบุไว้ในประกาศสาธารณะ และเปิดให้เฉพาะผู้เสนอราคาสูงสุดเท่านั้น พนักงานของ ANV คู่สมรสของพนักงาน และบุคคลใดก็ตามที่มีสินเชื่ออยู่แล้วในระบบที่อยู่อาศัยสาธารณะไม่มีสิทธิ์เข้าร่วมประมูล
| จุด | การประมูลโดยศาล | การประมูล ANV |
|---|---|---|
| ฐาน | ไม่มีราคาขั้นต่ำ ผู้เสนอราคาสูงสุดเป็นผู้ชนะการประมูล | 50% ของมูลค่าที่ประเมินไว้ |
| การลงชื่อเข้าใช้ | ศาลกำหนดไว้ โดยไม่น้อยกว่า 10% ของข้อเสนอ | 5% ของข้อเสนอ |
| ค่าคอมมิชชั่นที่ผู้ซื้อต้องจ่าย | 3% ของมูลค่าที่ได้รับ (ข้อตกลงหมายเลข 7.883 ปี 2016) | 1% ของราคาสินค้า บวกภาษีมูลค่าเพิ่ม; ในพื้นที่ภายในประเทศ คิดเพิ่มอีก 1% ตามกฎหมาย |
| ความสมดุลของราคา | 20 วันตามปฏิทินนับจากวันที่ได้รับแจ้งการอนุมัติ | ผู้ที่โพสต์คำสั่ง: โดยทั่วไปใช้เวลาห้าวันทำการ สิบวันในกรณีของเดือนเมษายนของ 2026 |
| การเขียน | ภายใน 30 วัน โดยมีเจ้าหน้าที่รับรองเอกสารที่ได้รับการแต่งตั้ง | ผู้กำหนดคำสั่ง: สิบวันนับจากประกาศของ ANV ในเดือนเมษายน 2026 |
| เผยแพร่ที่ไหน | ราชกิจจานุเบกษา, แพลตฟอร์มฝ่ายตุลาการ และหนังสือพิมพ์ท้องถิ่น | ราชกิจจานุเบกษาและเว็บไซต์ ANV |
หนี้สินใดบ้างในทรัพย์สินที่จะตกเป็นของคุณ?
คำถามนี้เป็นคำถามที่หากตอบผิดอาจทำให้เสียเงินมากที่สุด ในการประมูลของ ANV ในมอนเตวิเดโอ มีกฎเขียนไว้ แต่ไม่ใช่เรื่องฟรีๆ: โดยทั่วไปแล้ว ภาษีทรัพย์สิน ภาษีร่วม และภาษีการศึกษาขั้นพื้นฐาน จะรวมอยู่ในค่าใช้จ่ายในการประมูล ซึ่งคุณจะต้องชำระ ณ จุดประมูลแยกต่างหากจากราคา และ ANV จะเป็นผู้ดำเนินการชำระให้ ในส่วนอื่นๆ หน่วยงานเองก็เตือนว่า ขั้นตอนอาจแตกต่างกันไป ประกาศเดือนเมษายน 2026 ระบุว่า ANV รับผิดชอบในการชำระภาษีเทศบาลทั่วไป ภาษีทรัพย์สิน ค่าธรรมเนียมสุขาภิบาล และภาษีการศึกษาขั้นพื้นฐาน จนถึงวันที่ประมูลและ "เฉพาะ" เท่านั้น ส่วนค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่ค้างชำระ ณ เวลาปิดการขาย เช่น ค่าสาธารณูปโภค ค่าธรรมเนียมทรัพย์สิน ค่าเชื่อมต่อสุขาภิบาล เป็นความรับผิดชอบของผู้ซื้อ และ ANV ชี้แจงว่าหนี้สินค่าใช้จ่ายส่วนกลางก็เป็นความรับผิดชอบของผู้ซื้อเช่นกัน ดังนั้นคุณต้องขอข้อมูลจากฝ่ายบริหารอาคารก่อนการประมูล ในการประมูลโดยคำสั่งศาล ไม่มีคำตอบตายตัว: ประกาศจะระบุว่าราคานั้นครอบคลุมอะไรบ้าง และคุณจะต้องรับผิดชอบอะไรบ้าง และขอแนะนำให้ขอเอกสารประเมินภาษีทรัพย์สินและรายงานของผู้ดูแลทรัพย์สินก่อนการประมูล หนี้สินเหล่านี้จะถูกหักออกจากราคาที่คุณเสนอ และจะไม่ถูกค้นพบในภายหลัง
ถ้าบ้านหลังนั้นมีคนอาศัยอยู่
อสังหาริมทรัพย์หลายแห่งถูกนำออกประมูลขายในขณะที่ยังมีคนอาศัยอยู่ และผู้ซื้อจ่ายเงินก่อนที่จะได้รับกุญแจ คำสั่งของสำนักงานการเคหะแห่งชาติ (ANV) เมื่อวันที่ 2026 เมษายน ระบุอย่างตรงไปตรงมาว่า "สถานะการอยู่อาศัยของอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่เป็นที่ทราบแน่ชัด" ANV ยืนยันว่าจะใช้สิทธิอำนาจที่ได้รับจากกฎบัตรธนาคารเคหะแห่งชาติ (BHU) ในการส่งมอบอสังหาริมทรัพย์ที่ว่างเปล่า แต่ชี้แจงว่ากระบวนการนี้ "จะไม่ส่งผลกระทบต่อภาระผูกพันของผู้ประมูลสูงสุดในการชำระเงินเต็มจำนวนและลงนามในสัญญาซื้อขาย" และย้ำในเว็บไซต์ว่าสัญญาซื้อขายนั้นเป็นอิสระจากการส่งมอบอสังหาริมทรัพย์ ในทางปฏิบัติ หมายความว่าคุณจะต้องจ่ายเงินเต็มจำนวนและลงนามในสัญญาภายในกำหนดเวลา แม้ว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นจะยังมีคนอาศัยอยู่ และระยะเวลาจนกว่าคุณจะย้ายออกนั้นอยู่นอกเหนือการควบคุมของคุณ: ANV อธิบายว่าในการเรียกคืนอสังหาริมทรัพย์นั้น ANV ต้องเริ่มกระบวนการทางกฎหมายซึ่งโดยสถิติแล้วใช้เวลาประมาณหกถึงสิบเดือน หากคุณไม่มีที่อยู่อาศัยในระหว่างนี้ หรือหากคุณวางแผนจะปล่อยเช่าเพื่อชำระหนี้ การเสียเวลาในช่วงหลายเดือนนั้นอาจทำให้คุณเสียค่าใช้จ่ายมากกว่าที่คุณประหยัดได้จากราคาซื้อ ในการประมูลโดยศาล ให้สอบถามผู้จัดการประมูลว่าเอกสารต่างๆ เปิดเผยอะไรเกี่ยวกับผู้ที่อยู่อาศัยก่อนที่จะทำการประมูล
สิ่งที่คุณจะไม่สามารถตรวจสอบได้ก่อนการประมูล
การขายทั่วไปจะให้เวลาคุณหลายสัปดาห์ในการเข้าชม ตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ และเจรจาต่อรอง แต่การประมูลขายทอดตลาดทรัพย์สินนั้นไม่เป็นเช่นนั้น ประกาศของ ANV (สำนักงานการเคหะแห่งชาติ) ระบุว่าทรัพย์สิน "ขายตามสภาพการอนุรักษ์และสถานะทางกฎหมายในปัจจุบัน ณ วันประมูล" ซึ่งทำให้หน่วยงานพ้นจากความรับผิดชอบ นอกจากนี้ ในการประมูลโดยคำสั่งศาล มาตรา 390 ของประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งทั่วไป (CGP) ห้ามไม่ให้คุณปฏิเสธการโอนกรรมสิทธิ์เนื่องจากข้อบกพร่องของเอกสารสิทธิ์ก่อนหน้านี้ เนื่องจากคุณมักจะไม่สามารถเข้าไปได้ สิ่งที่คุณทำได้คืออ่านประกาศทั้งหมด ขอหมายเลขทะเบียนทรัพย์สิน ตรวจสอบภาษีค้างชำระ พูดคุยกับผู้จัดการอาคารหากเป็นคอนโดมิเนียม ดูสภาพแวดล้อมและด้านหน้าอาคาร และถามผู้จัดการประมูลทุกอย่างที่พวกเขารู้เกี่ยวกับสภาพของทรัพย์สิน คำนวณสถานการณ์ที่เลวร้ายที่สุด: ราคา เงินมัดจำ ค่านายหน้า ค่าใช้จ่ายในการประมูล การโอนกรรมสิทธิ์และภาษี ค่าซ่อมแซมโดยที่ไม่ได้เห็นภายใน และหลายเดือนที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ หากหลังจากคำนวณแล้วยังคงเป็นราคาที่คุ้มค่า นั่นจึงจะเป็นโอกาสที่แท้จริง