ทำไมราคานี้ถึงไม่เพียงพอ
การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในอุรุกวัยเกี่ยวข้องกับค่าใช้จ่ายหลายอย่างที่จะถูกบวกเพิ่มเข้าไปในราคาซื้อ และต้องมีพร้อมในวันที่ลงนาม ค่าใช้จ่ายหลักๆ ได้แก่ ค่าธรรมเนียมทนายความ ภาษีโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน (ITP) เงินสมทบทนายความและกองทุนบำเหน็จบำนาญ และค่าใช้จ่ายในการขอใบรับรองและขั้นตอนการจดทะเบียนต่างๆ โดยทั่วไปแล้ว ผู้ซื้อจะจัดสรรค่าใช้จ่ายเหล่านี้ประมาณ 5% ถึง 8% ของราคาซื้อ แต่เปอร์เซ็นต์อาจแตกต่างกันไปอย่างมาก ขึ้นอยู่กับมูลค่าที่แท้จริงของอสังหาริมทรัพย์ ค่าธรรมเนียมทนายความ และว่าการซื้อนั้นได้รับการจัดหาเงินทุนหรือไม่ ตรวจสอบรายละเอียดค่าใช้จ่ายปัจจุบันโดยขอใบแจ้งยอดเป็นลายลักษณ์อักษรจากทนายความ การประเมินค่าใช้จ่ายผิดพลาดเป็นสาเหตุที่ทำให้การทำธุรกรรมหลายครั้งต้องหยุดชะงักในนาทีสุดท้าย
ไปที่ส่วนใดส่วนหนึ่งของคู่มือ
ค่าธรรมเนียมพนักงานรับรองเอกสาร
ในอุรุกวัย การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จะดำเนินการโดยทนายความผู้รับรองเอกสาร (Notary Public) ซึ่งจะตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ จัดทำโฉนด หักและชำระภาษี และจดทะเบียนธุรกรรม ค่าธรรมเนียมของพวกเขามักจะอยู่ที่ประมาณ 3% โดยคำนวณจากราคาที่เสนอขายและราคาตลาดปัจจุบันของอสังหาริมทรัพย์ สูงกว่าราคาใด ๆ บวกภาษีมูลค่าเพิ่มและเงินสมทบเข้ากองทุนทนายความ ค่าธรรมเนียมนี้เป็นเพียงแนวทางและสามารถต่อรองได้ โดยปกติผู้ซื้อจะเป็นผู้แต่งตั้งและชำระค่าทนายความของตนเอง หากคุณซื้อโดยใช้สินเชื่อจำนอง ธนาคารหรือ BHU (Banco Hipotecario del Uruguay) มักจะต้องการทนายความของตนเองสำหรับสินเชื่อจำนอง ซึ่งอาจทำให้มีค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมสำหรับโฉนดนั้น ขอใบเสนอราคาเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนดำเนินการ โดยระบุรายละเอียดค่าธรรมเนียม ภาษีมูลค่าเพิ่ม และภาษีต่าง ๆ
ITP: ผู้ซื้อและผู้ขาย
ภาษีโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ (ITP) เป็นภาษีที่เรียกเก็บจากการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ ตามประมวลกฎหมายภาษี (DGI) อัตราภาษีที่ใช้กับผู้ซื้อคือ 2% และผู้ขายคือ 2% โดยคำนวณจากมูลค่าที่แท้จริงที่กำหนดโดยกรมที่ดินแห่งชาติสำหรับอสังหาริมทรัพย์นั้น ไม่ใช่ราคาขาย ซึ่งมูลค่านี้จะได้รับการปรับปรุงตามดัชนีราคาผู้บริโภค (CPI) กล่าวคือ แต่ละฝ่ายจ่ายภาษีของตนเองในอัตรา 2% ทนายความทำหน้าที่เป็นตัวแทนหักภาษี ณ ที่จ่าย โดยจะเก็บภาษี ITP ในขณะทำสัญญาและโอนไปยังประมวลกฎหมายภาษี (DGI) เนื่องจากภาษีนี้คำนวณจากมูลค่าที่ดินตามทะเบียน ซึ่งโดยปกติจะต่ำกว่ามูลค่าตลาด จึงควรขอใบรับรองที่ดินเพื่อประเมินจำนวนเงินล่วงหน้า
เงินสมทบ กองทุนบำเหน็จบำนาญ และใบรับรอง
นอกจากค่าธรรมเนียมของทนายความและภาษีโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน (ITP) แล้ว ยังมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมเล็กน้อยอื่นๆ อีกด้วย เงินสมทบกองทุนบำเหน็จบำนาญคือเงินที่จ่ายให้กับกองทุนทนายความ ซึ่งคำนวณจากค่าธรรมเนียมของทนายความและจะเพิ่มขึ้นตามมูลค่าของธุรกรรม นอกจากนี้ยังมีเอกสารและขั้นตอนต่างๆ ที่ต้องดำเนินการและชำระค่าใช้จ่าย เช่น ข้อมูลการจดทะเบียนที่ดิน (เพื่อยืนยันกรรมสิทธิ์และการไม่มีภาระผูกพันหรือจำนอง) ใบรับรองการชำระภาษีครบถ้วน เงินสมทบ BPS (ถ้ามี) และในกรณีของคอนโดมิเนียม หลักฐานการชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ค้างชำระ เอกสารแต่ละฉบับมีค่าใช้จ่ายเล็กน้อย ทนายความจะขอเอกสารเหล่านี้เป็นส่วนหนึ่งของการตรวจสอบกรรมสิทธิ์ และรายละเอียดค่าใช้จ่ายทั้งหมดจะปรากฏในใบแจ้งค่าใช้จ่ายของพวกเขา
วิธีประเมินยอดรวมของคุณ
เพื่อให้ทราบค่าใช้จ่ายโดยประมาณก่อนเซ็นสัญญา ให้ขอใบแจ้งรายละเอียดค่าใช้จ่ายจากทนายความ: ค่าธรรมเนียมรวมภาษีมูลค่าเพิ่มและเงินสมทบกองทุนทนายความ ภาษีโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน (ITP) ของผู้ซื้อตามมูลค่าที่ดินตามทะเบียน เงินสมทบกองทุนบำเหน็จบำนาญ และค่าเอกสารต่างๆ หากคุณซื้อโดยใช้เงินกู้ ให้บวกค่าใช้จ่ายในการกู้ยืมและค่าทำสัญญาจำนองแยกต่างหาก ใช้มูลค่าที่ดินตามทะเบียนจริงสำหรับภาษีโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน (ITP) ไม่ใช่ราคาขาย เพราะมักจะแตกต่างกัน เตรียมเงินสำหรับค่าใช้จ่ายเหล่านี้ให้พร้อมในวันปิดการซื้อขาย แยกต่างหากจากราคาซื้อ ทนายความที่ดีจะยินดีให้รายละเอียดค่าใช้จ่ายเหล่านี้แก่คุณ
นี่เป็นคำแนะนำทั่วไป
ค่าธรรมเนียม มูลค่าที่ดิน และค่าใช้จ่ายในการออกใบรับรองนั้นแตกต่างกันไป และแต่ละธุรกรรมก็ไม่เหมือนกัน คู่มือนี้อธิบายถึงค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องและวิธีการคำนวณ แต่ตัวเลขที่แน่นอนสำหรับกรณีเฉพาะของคุณนั้นขึ้นอยู่กับเจ้าหน้าที่รับรองเอกสาร ซึ่งเป็นผู้รับผิดชอบในการคำนวณและชำระภาษีเหล่านี้ สำหรับภาษีโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน (ITP) และฐานภาษีนั้น แหล่งที่มาอย่างเป็นทางการคือ DGI สำหรับเงินสมทบคือ BPS และกองทุนรับรองเอกสาร โปรดตรวจสอบตัวเลขปัจจุบันก่อนตัดสินใจ และอย่าลงนามในเอกสารใดๆ โดยไม่มีรายละเอียดค่าใช้จ่ายเป็นลายลักษณ์อักษร