ราคานี้ไม่ใช่ต้นทุนทั้งหมด
ข้อผิดพลาดที่พบบ่อยที่สุดคือ การตั้งงบประมาณไว้เฉพาะราคาอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น ในอุรุกวัย นอกเหนือจากราคาซื้อแล้ว คุณต้องเพิ่มค่าธรรมเนียมของทนายความ (ซึ่งโดยปกติจะอยู่ที่ประมาณ 3% ของมูลค่าเป็นตัวเลขอ้างอิง บวกกับเงินสมทบกองทุนทนายความและภาษีมูลค่าเพิ่ม ค่าธรรมเนียมเหล่านี้ไม่บังคับและแตกต่างกันไป ดังนั้นควรยืนยันจำนวนเงินกับทนายความของคุณ) ภาษีโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน (ITP) ที่ผู้ซื้อต้องชำระ (อัตรา 2% ที่กำหนดโดย DGI และคำนวณจากมูลค่าที่ดินตามทะเบียน ไม่ใช่ราคาที่ตกลงกัน ตรวจสอบอัตราปัจจุบัน) รวมถึงเงินสมทบ ค่าธรรมเนียมกองทุนบำเหน็จบำนาญทนายความ และใบรับรองต่างๆ หากคุณซื้อโดยใช้เงินกู้ ให้เพิ่มค่าใช้จ่ายของธนาคารด้วย เช่น ค่าประเมินราคา ค่าธรรมเนียมการจัดทำสินเชื่อ และบางครั้งอาจรวมถึงค่าประกันภัย ในทางปฏิบัติแล้ว ควรกันเงินไว้ประมาณ 5% ถึง 8% ของราคาเพื่อครอบคลุมค่าใช้จ่ายทั้งหมดเหล่านี้ การประเมินค่าใช้จ่ายต่ำเกินไปเป็นสาเหตุอันดับหนึ่งที่ทำให้การทำธุรกรรมล้มเหลวในขั้นตอนการลงนาม
ไปที่ส่วนใดส่วนหนึ่งของคู่มือ
เงินออมก่อนหน้าและความสามารถในการชำระเงิน
ก่อนที่จะมองหาอสังหาริมทรัพย์ใดๆ ให้พิจารณาก่อนว่าคุณสามารถจ่ายเงินสดได้เท่าไหร่ และต้องการกู้เงินเท่าไหร่ ธนาคารและ BHU (Banco Hipotecario del Uruguay) มักจะไม่ให้กู้ 100%: ขึ้นอยู่กับกรณี พวกเขามักจะให้กู้ได้สูงสุด 80% หรือ 90% ของมูลค่า (ในบางโปรแกรมอาจสูงกว่านั้น) ดังนั้นคุณจึงต้องมีเงินดาวน์ นอกจากนี้ ค่าผ่อนบ้านรายเดือนไม่ควรเกินประมาณ 25% ถึง 30% ของรายได้สุทธิของครอบครัว ซึ่งเป็นจำนวนสูงสุดที่พวกเขากำหนดโดยทั่วไป แม้ว่าจะแตกต่างกันไปตามธนาคารและโปรแกรม (BHU มีข้อจำกัดประเภทนี้และอาจสูงกว่าเล็กน้อยในบางกรณี) ดังนั้นควรตรวจสอบข้อกำหนดและเงื่อนไขปัจจุบันให้แน่ใจ โปรดจำไว้ว่าสินเชื่อบ้านส่วนใหญ่จะให้กู้ในหน่วยดัชนี (UI) ซึ่งผูกกับอัตราเงินเฟ้อ ดังนั้นค่าผ่อนบ้านรายเดือนเป็นเงินเปโซจะเพิ่มขึ้นทุกปีแม้ว่ามูลค่า UI จะคงที่ก็ตาม
เลือกและตรวจสอบก่อนยืนยัน
เมื่อคุณพบสิ่งที่ถูกใจ อย่ารีบร้อนซื้อ ขอหมายเลขทะเบียนที่ดินและตรวจสอบกับทนายความว่ากรรมสิทธิ์นั้นชัดเจน ไม่มีภาษีที่ดิน ค่าธรรมเนียมเทศบาล หรือค่าใช้จ่ายส่วนกลางค้างชำระ และผู้ขายเป็นเจ้าของที่จดทะเบียนจริง ตรวจสอบสภาพอาคาร รวมถึงความชื้น การติดตั้งระบบไฟฟ้าและประปา และตรวจสอบว่าทรัพย์สินนั้นได้รับการจดทะเบียนอย่างถูกต้องกับเทศบาลหรือไม่ (แบบแปลนที่ได้รับอนุมัติ ไม่มีสิ่งก่อสร้างที่ไม่ได้แจ้ง) ในกรณีของคอนโดมิเนียม ให้ขอข้อกำหนดเกี่ยวกับการเป็นเจ้าของร่วมและสถานะหนี้สินของอาคาร กระบวนการตรวจสอบกรรมสิทธิ์นี้จะประสานงานโดยทนายความและเป็นสิ่งที่จะปกป้องคุณ
การจอง การวางมัดจำ และสัญญาซื้อขาย
โดยปกติแล้วขั้นตอนจะเป็นดังนี้: ขั้นแรกคือการจอง (จ่ายเงินจำนวนเล็กน้อยเพื่อกันทรัพย์สินออกจากตลาดในระหว่างที่รอการตรวจสอบกรรมสิทธิ์) จากนั้นทำสัญญาซื้อขายเบื้องต้นหรือสัญญาซื้อขายพร้อมเงินดาวน์ และสุดท้ายคือโฉนดที่ดิน สัญญาซื้อขายเบื้องต้นเป็นสัญญาที่เป็นทางการที่กำหนดราคา เงื่อนไข และข้อตกลงต่างๆ และควรจดทะเบียนกับสำนักงานที่ดินเพื่อป้องกันตนเองจากบุคคลที่สาม อย่าจ่ายเงินดาวน์จำนวนมากโดยไม่มีสัญญาซื้อขายเบื้องต้นที่ลงนามต่อหน้าทนายความ การจ่ายเงินโดยอาศัยเพียงใบเสร็จรับเงินโดยไม่มีสัญญาหรือการตรวจสอบกรรมสิทธิ์เป็นสาเหตุที่ทำให้หลายคนได้รับความเสียหาย เงินดาวน์มีผลผูกพันทั้งสองฝ่าย
การเขียน การเคลื่อนไหว และจากนั้น
ในวันโอนกรรมสิทธิ์ พนักงานรับรองเอกสารจะอ่านและลงนามในสัญญาซื้อขาย ชำระยอดเงินคงเหลือและภาษี และด้วยลายเซ็นนั้น คุณก็จะกลายเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ พนักงานรับรองเอกสารจะจดทะเบียนโฉนดที่ดินกับสำนักงานที่ดิน ซึ่งเป็นขั้นตอนที่ทำให้กรรมสิทธิ์ของคุณมั่นคงและปกป้องคุณจากบุคคลที่สาม เก็บสำเนาเอกสารทุกอย่างไว้ หลังจากย้ายเข้าอยู่แล้ว ให้โอนกรรมสิทธิ์สาธารณูปโภค (ไฟฟ้า น้ำ แก๊ส) มาเป็นชื่อของคุณ แจ้งเทศบาลท้องถิ่นเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์เพื่อประโยชน์ด้านภาษีที่ดิน และหากคุณอาศัยอยู่ในคอนโดมิเนียม ให้ลงทะเบียนกับฝ่ายบริหารอาคาร เมื่อการลงทะเบียนเสร็จสมบูรณ์แล้ว คุณจึงจะสบายใจได้
นี่เป็นคำแนะนำทั่วไป
คู่มือนี้อธิบายขั้นตอนการดำเนินการและไม่ใช่สิ่งทดแทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญ การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ในอุรุกวัยต้องดำเนินการโดยทนายความผู้รับรองเอกสาร ซึ่งจะตรวจสอบโฉนดที่ดิน คำนวณภาษี และให้ความคุ้มครองทางกฎหมาย สำหรับตัวเลขที่แน่นอนในกรณีเฉพาะของคุณ (ITP ค่าธรรมเนียม เงินสมทบ) โปรดปรึกษาทนายความและ DGI โดยตรง สำหรับเงื่อนไขการกู้ยืม โปรดปรึกษา BHU หรือธนาคาร มูลค่าอ้างอิงมีการเปลี่ยนแปลงทุกปี โปรดตรวจสอบตัวเลขปัจจุบันกับแหล่งข้อมูลอย่างเป็นทางการก่อนลงนามเสมอ