เมื่อพวกเขาขายสิทธิ์ในการครอบครองให้คุณ พวกเขากำลังขายอะไรให้คุณกันแน่?
การครอบครองไม่เหมือนกับการเป็นเจ้าของ การครอบครองคือการมีสิ่งใดสิ่งหนึ่งโดยมีเจตนาที่จะเป็นเจ้าของ ไม่ว่าจะโดยตนเองหรือผ่านผู้อื่นในนามของตนเอง ในขณะที่การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้นพิสูจน์ได้ด้วยโฉนดที่ดินที่จดทะเบียนในสำนักงานที่ดิน เมื่อมีคนขายสิทธิการครอบครองที่ดินหรือบ้านให้คุณ พวกเขาไม่ได้ขายทรัพย์สินนั้นให้คุณ—หากพวกเขาเป็นเจ้าของ พวกเขาจะทำการซื้อขายตามปกติต่อหน้าพนักงานรับรองเอกสาร—พวกเขาเพียงแต่โอนสถานะการครอบครองโดยพฤตินัย การอยู่อาศัย และระยะเวลาที่พวกเขาครอบครองอยู่เท่านั้น เจ้าของที่จดทะเบียนยังคงเป็นบุคคลอื่น การโอนนั้นทำเป็นลายลักษณ์อักษร แต่ไม่ได้ปรากฏอยู่ในรายการจดทะเบียนในส่วนของอสังหาริมทรัพย์ในสำนักงานที่ดิน: รายการในมาตรา 17 ของกฎหมาย 16.871 กล่าวถึงการโอนกรรมสิทธิ์ สัญญา การอายัด การฟ้องร้องและคำพิพากษา และสัญญาเช่า แต่ไม่ได้กล่าวถึงการครอบครอง การที่จะเปลี่ยนการครอบครองให้เป็นการเป็นเจ้าของนั้น ต้องรอให้หมดอายุความและผู้พิพากษาต้องประกาศ เงินทุกบาททุกสตางค์ที่คุณจ่ายไปก่อนที่ศาลจะตัดสินคดีนั้น ถือเป็นเงินที่ลงทุนไปโดยหวังว่าจะได้รับผลตอบแทนในอนาคต
ไปที่ส่วนใดส่วนหนึ่งของคู่มือ
ต้องใช้เวลากี่ปีจึงจะถือว่าที่ดินนั้นตกอยู่ภายใต้สิทธิครอบครองปรปักษ์?
ประมวลกฎหมายแพ่งกำหนดระยะเวลาสองช่วงสำหรับการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ โดยทั้งสองช่วงมีถ้อยคำตามที่กฎหมาย 19.889 กำหนดไว้ในเดือนกรกฎาคมของปี 2020 มาตรา 1204 ระบุว่ากรรมสิทธิ์ได้มา "โดยการครอบครองเป็นเวลาสิบปีโดยสุจริตและมีเอกสารสิทธิ์ที่ถูกต้อง" ซึ่งใช้กับผู้ที่ซื้อทรัพย์สินโดยเชื่อว่าผู้ขายเป็นเจ้าของ และมีเอกสารสิทธิ์ที่จะโอนกรรมสิทธิ์ให้หากผู้ขายเป็นเจ้าของจริง มาตรา 1211 กำหนดระยะเวลาที่ยาวกว่าไว้ที่ยี่สิบปี "โดยที่ผู้ครอบครองไม่จำเป็นต้องแสดงเอกสารสิทธิ์ และการครอบครองโดยไม่สุจริตไม่ถือเป็นข้อแก้ตัว" หากคุณอ่านมาตรา 25 หรือ 30 ที่กล่าวถึงในฟอรัมใดๆ นั่นไม่ใช่สิ่งที่ระบุไว้ในข้อความปัจจุบัน และยังใช้กับการครอบครองที่เริ่มต้นก่อนหน้านั้นด้วย: มาตรา 467 ของกฎหมายดังกล่าวได้นำระยะเวลาใหม่มาใช้กับระยะเวลาการครอบครองที่ต่อเนื่อง และขยายกำหนดเวลาออกไปเป็นสองปีหลังจากที่กฎหมายประกาศใช้สำหรับผู้ที่ครบกำหนดก่อนหน้านั้นเนื่องจากการลดระยะเวลา ซึ่งระยะเวลาดังกล่าวได้หมดอายุลงแล้ว ใครก็ตามที่ซื้อสิทธิ์ครอบครองย่อมรู้ว่าผู้ขายไม่ใช่เจ้าของ ดังนั้นจึงควรคำนวณระยะเวลาโดยใช้ยี่สิบปี ไม่ใช่สิบปี และยี่สิบปีนั้นไม่ใช่การครอบครองแบบใดก็ได้ แต่ต้องเป็นการครอบครองด้วยเจตนาที่จะเป็นเจ้าของ โดยที่ผู้ถือครองกรรมสิทธิ์ไม่ได้เข้ามาแทรกแซง
ประสบการณ์การดำเนินธุรกิจของผู้ขายเป็นประโยชน์ต่อคุณหรือไม่?
นี่คือคำถามสำหรับทุกคนที่มีโอกาสซื้อ "สิทธิครอบครองมากกว่ายี่สิบปี" และคำตอบอยู่ในมาตรา 1206 สำหรับระยะเวลาที่นานกว่านั้นตามที่ระบุไว้ในมาตรา 1211 ผู้ครอบครองปัจจุบันสามารถสะสมระยะเวลาให้ครบตามที่กำหนดได้ "โดยการนับปีที่ครอบครองของบุคคลหรือบุคคลที่มาก่อนหน้า หากพวกเขาได้รับสิทธินั้นจากบุคคลเหล่านั้นโดยกรรมสิทธิ์ทั่วไปหรือกรรมสิทธิ์เฉพาะ ไม่ว่าจะมีค่าตอบแทนหรือไม่ก็ตาม" การโอนกรรมสิทธิ์ถือเป็นกรรมสิทธิ์เฉพาะ ดังนั้นโดยหลักการแล้ว ปีที่ผู้ขายครอบครองจะถูกนำมารวมกับปีของคุณ และปีที่ผู้ขายครอบครองต่อจากคุณก็จะถูกนำมารวมด้วยเช่นกัน โดยมีเงื่อนไขว่าแต่ละส่วนในห่วงโซ่จะต้องมีเอกสารยืนยัน ปัญหาไม่ได้อยู่ที่กฎ แต่อยู่ที่หลักฐาน หากในระหว่างยี่สิบปีนั้น มีช่วงเวลาที่ใครบางคนอาศัยอยู่ที่นั่นในฐานะผู้เช่า ผู้ดูแล หรือยืมจากเจ้าของ ปีเหล่านั้นจะไม่นับรวมเป็นระยะเวลาครอบครอง เพราะบุคคลนั้นถือครองทรัพย์สินในนามของผู้อื่น ขอเอกสารหลักฐานการโอนกรรมสิทธิ์แต่ละครั้ง ใบเสร็จรับเงินภาษีและค่าสาธารณูปโภคตลอดระยะเวลาที่ผ่านมา รูปถ่าย และพยานที่สามารถยืนยันวันที่เริ่มต้นได้ และระวังการโอนกรรมสิทธิ์ที่มีช่องว่าง
ขั้นตอนการขอรับโฉนดที่ดินเป็นอย่างไร?
การครอบครองปรปักษ์ไม่ได้ดำเนินการในสำนักงาน แต่ต้องดำเนินการผ่านการฟ้องร้อง ผู้ฟ้องต้องพิสูจน์การครอบครองตลอดระยะเวลาที่กำหนด และเนื่องจากคู่กรณีอาจไม่เป็นที่รู้จัก เช่น เจ้าของที่ดินที่จดทะเบียน ทายาท หรือบุคคลอื่นใดที่เกี่ยวข้อง ศาลจึงเรียกตัวผู้ที่คิดว่าตนมีสิทธิ์คัดค้านโดยการประกาศต่อสาธารณะ หากไม่มีผู้ใดมาปรากฏตัว ศาลจะแต่งตั้งตัวแทนทางกฎหมาย นอกจากนี้ยังต้องมีแผนที่สำรวจที่จัดทำขึ้นโดยเฉพาะสำหรับวัตถุประสงค์นี้ มาตรา 247 ของกฎหมาย 19.355 กำหนดให้กรมที่ดินแห่งชาติจดทะเบียนแผนที่ที่จะใช้ในคดีครอบครองปรปักษ์ในทะเบียนชั่วคราว ซึ่งจะกลายเป็นทะเบียนถาวรเมื่อมีคำพิพากษาถึงที่สุด คำพิพากษาที่ประกาศว่าคุณเป็นเจ้าของจะได้รับการจดทะเบียนในทะเบียนที่ดิน และหลังจากนั้นคุณจึงจะมีกรรมสิทธิ์ ไม่มีกำหนดเวลาที่แน่นอนสำหรับกระบวนการทั้งหมดนี้ ขึ้นอยู่กับศาล หลักฐาน และว่าจะมีใครคัดค้านหรือไม่ หากเจ้าของที่ดินที่จดทะเบียนมาปรากฏตัวและโต้แย้งการครอบครองของคุณ คดีจะกลายเป็นข้อพิพาทที่มีผลลัพธ์ไม่แน่นอน
ค่าธรรมเนียม ITP จ่ายสองครั้ง
นี่คือค่าใช้จ่ายที่แทบไม่มีใครนึกถึงเมื่อเปรียบเทียบราคา มาตรา 19 ของประมวลกฎหมายภาษีมูลค่าเพิ่ม (DGI) กำหนดให้มีการเก็บภาษีโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ โดยระบุชัดเจนว่า "เพื่อวัตถุประสงค์ทางภาษี จะถือเป็นการโอนกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์" การโอนนี้จึงถูกเก็บภาษีเช่นเดียวกับการขาย ในอัตรา 2% สำหรับผู้โอนและ 2% สำหรับผู้รับโอน นอกจากนี้ คำพิพากษาประกาศสิทธิครอบครองโดยปรปักษ์ก็เป็นอีกเหตุการณ์หนึ่งที่ต้องเสียภาษี ซึ่งเกิดขึ้นในวันที่คำพิพากษาถึงที่สุด และบุคคลที่ถูกประกาศว่าเป็นเจ้าของจะถูกเก็บภาษีเช่นเดียวกับ "ผู้เสียภาษีรายอื่น" ในอัตรา 4% ลองบวกภาษีทั้งสองนี้เข้ากับค่าธรรมเนียมศาล ค่าธรรมเนียมของเจ้าหน้าที่สำรวจ และค่าธรรมเนียมของทนายความ ก่อนที่จะตัดสินใจว่าราคาที่ต่ำของสิทธิครอบครองนั้นคุ้มค่าจริงหรือไม่ และเปรียบเทียบราคาทั้งหมดกับราคาบ้านที่มีโฉนดที่ดินในพื้นที่เดียวกัน
หากคุณเป็นทายาทและอาศัยอยู่ในบ้านหลังนั้น
การเป็นทายาทและการเป็นผู้ครอบครองนั้นแตกต่างกัน แม้ว่าบางครั้งอาจทับซ้อนกันก็ตาม หากบ้านจดทะเบียนในชื่อของบุคคลที่เสียชีวิตไปแล้ว และคุณเป็นหนึ่งในทายาทของเขา ขั้นตอนปกติคือการดำเนินการตามกฎหมายเกี่ยวกับมรดก ไม่ใช่การครอบครองโดยปรปักษ์ การดำเนินการตามกฎหมายเกี่ยวกับมรดกจะรับรองคุณในฐานะทายาทและแบ่งทรัพย์สินให้แก่ผู้ที่มีสิทธิ์ทั้งหมด การอ้างสิทธิ์ครอบครองโดยปรปักษ์ต่อทายาทคนอื่นๆ ไม่ใช่เรื่องที่เป็นไปไม่ได้ แต่คุณจะต้องพิสูจน์ว่าคุณครอบครองทรัพย์สินในฐานะเจ้าของแต่เพียงผู้เดียวตลอดระยะเวลาทั้งหมด ไม่ใช่ในฐานะทายาทคนหนึ่งที่อาศัยอยู่ที่นั่นโดยได้รับอนุญาตจากคนอื่นๆ ซึ่งเป็นสิ่งที่พวกเขาจะโต้แย้ง ในทางกลับกัน เมื่อผู้เสียชีวิตครอบครองทรัพย์สินโดยไม่มีเอกสารสิทธิ์ มรดกนั้นเป็นกรรมสิทธิ์ร่วม และมาตรา 1206 อนุญาตให้คุณเพิ่มระยะเวลาการครอบครองของพวกเขาเข้ากับของคุณ การจ่ายภาษีที่ดิน ค่าสาธารณูปโภค (UTE และ OSE) และค่าบริการอื่นๆ ช่วยพิสูจน์การครอบครอง แต่เพียงอย่างเดียวไม่ทำให้คุณเป็นเจ้าของและไม่สามารถแทนที่การฟ้องร้องได้