Levantan edificios en todos lados: ¿quién vive ahí?

El Censo 2023 relevó 1.659.048 viviendas en el país y encontró un 19,5 % desocupadas, pero ese promedio engaña. Montevideo tiene la vacancia más baja de todo el país: 9,6 %, con el 90,4 % de las viviendas ocupadas. Y de las que están vacías en Montevideo, el 34 % está ofrecida en venta o alquiler —o sea, está en el mercado— y sólo el 13,6 % es de uso temporal. La imagen de torres vacías no aparece en los datos de Montevideo.

Entonces, ¿de dónde sale el 19,5 % de viviendas vacías?

Maldonado encabeza con 45,2 % de su stock desocupado y Rocha le sigue con 42,1 %. En Maldonado, el 72,5 % de esas viviendas desocupadas se destina a uso temporal: son casas de temporada cerradas nueve meses al año, no unidades que podrían estar bajando el alquiler en Montevideo. Es la razón por la que el promedio nacional no dice nada sobre el mercado de alquiler de la capital.

Si el país no crece en población, ¿por qué no baja el alquiler?

Dos cosas a la vez. Primero: con 9,6 % de vacancia, Montevideo no tiene el excedente que haría caer los precios. Segundo: el régimen de vivienda promovida de la Ley 18.795 exonera hasta el 100 % del IRPF, IRAE o IRNR sobre la renta del alquiler durante 10 años, más el Impuesto al Patrimonio por 10 años y el ITP en la compra. Un incentivo que actúa sobre el impuesto a la renta mejora el rendimiento neto del propietario sin necesidad de que el alquiler baje. Qué tanto de la evolución del precio se explica por eso es discutible, y no lo afirmamos: lo que sí es un hecho es qué premia el régimen y qué no.

¿Ningún inversor piensa en 10 años, o en una crisis?

La exoneración sobre la renta del alquiler y la del Impuesto al Patrimonio duran 10 años contados desde que termina la obra. No es un horizonte arbitrario: es el horizonte que fija la norma. Al año 11 la misma unidad empieza a tributar como cualquier otra, y ahí el rendimiento neto del alquiler cae aunque el precio no se mueva. Es un dato que conviene tener antes de comprar para alquilar, porque cambia la cuenta del último tramo del proyecto.

¿Qué es una vivienda promovida?

La Ley 18.795 promueve la inversión privada en construcción, refacción o ampliación de viviendas destinadas a venta o alquiler, con un paquete de exoneraciones tributarias. Los proyectos se presentan y los aprueba la Agencia Nacional de Vivienda. El objetivo declarado es facilitar el acceso a la vivienda de los sectores de ingresos medios.

MERCADO

Ehitus käib kõikjal: miks üürihinnad ei lange?

See küsimus kordub Uruguay subkultuurides ja tuleneb peaaegu alati samast intuitsioonist: "seal on palju tühje maju." 2023. aasta rahvaloenduse andmed räägivad teistsugust lugu ja asukoht, kust tühi maja leitakse... See pole see, mida keegi arvab..

Küsimus, nagu seda küsitakse

„Nad ehitavad hooneid kõikjale, aga kes seal elab? See riik ei kasva, seega inimesed lihtsalt kolivad ühest kohast teise. Kui inimesed Montevideost lahkuvad, miks üürihinnad ei lange? Kas ükski investor ei küsi endalt, mis juhtub 10 aasta pärast?“

See 19,5%, mida kõik mainivad, ei ole see, kus seda arvatakse olevat.

2023. aasta rahvaloendus paljastas 1.659.048 kodu maal ja leidis ühe 19.5 % töötud. See keskmine varjab kahte erinevat riiki.

Osakond	Tühjad kodud	Sest
Maldonado	45.2 %	Riigi kõrgeim. 72,5% neist kodudest on ajutiseks kasutamiseks: need on suvekodud, mitte laos olevad kodud.
Rocha	42.1 %	Sama kuurordiloogika mis Maldonadol.
Lavalleja	28.4 %	Protsentuaalselt edetabelis kolmas, ikka veel riigi keskmisest tunduvalt kõrgem.
Paysandú	16.2 %	Juba praegu alla riigi keskmise: see on püsiv kinnisvaraturg, mitte suveturg.
Hüpe	13.9 %	Sisemaa madalaimate hulgas ja veel üks märk sellest, et riigi 19,5% ei ole ühtlaselt jaotunud.
Montevideo	9.6 %	Riigi MADALAIM: 90,4% kodudest on asustatud. Just seal, kus inimesed arvavad, et eluasemeid on üle, on neid kõige vähem.

Montevideo on departemang, kus on vähem Tühjad eluasemed riigis: 9,6%, kusjuures 90,4% kodudest on asustatud. Riigi keskmist näitajat juhivad Maldonado (45,2%) ja Rocha (42,1%), kus tühjad eluasemed on peamiselt hooajalised. Neid kodusid üüritakse teistsuguse süsteemi alusel: hooajaline leping , mille seadus määratleb kohati ja maksimaalselt 120 päevaks.

Ja miks on need, mis tühjad, tühjad?

Siin näeme, et Montevideo ja Maldonado on erinevad turud: pealinnas on tühjalt seisvad eluruumid enamasti pakutudMaldonados on olemas suletud Suve ootamine.

Põhjus	Montevideo	Maldonado	Mida see tähendab
Müüa või üürida	34 %	11.9 %	See on turul saadaval. Montevideos on see suurim kategooria: see peegeldab aktiivset kinnisvaraturgu, mitte varjatud üksusi.
Ajutine kasutamine	13.6 %	72.5 %	Hooajaline maja. See seletab peaaegu kogu Maldonado protsendi ja peaaegu mitte midagi Montevideo omast.
Ehituse või remondi all	7.4 %	4.3 %	See ei ole veel elamiskõlblik: tegemist on poolelioleva ehitus- või renoveerimisjärgus korteriga, seega pole see hetkel saadaval.

Protsendid põhinevad iga osakonna tühjade kodude arvul, mitte koguarvul.

Mida süsteem täpselt premeerib?

Seadus 18.795 edendab erainvesteeringuid eluasemetesse maksuvabastuste kaudu. Tasub uurida, mida need maksuvabastused hõlmavad: omaniku makstud maksu kohtamitte üürihinna kohta.

Isiku tulumaks / Ettevõtte tulumaks / Mitteresidendi tulumaks üüritulu pealt

Kuni 100% vabastus

10 aastat pärast töö valmimist

Üüri võib täielikult tühistada. Ulatus sõltub piirkonnast: see ulatub Montevideo teatud piirkondades ja riigi sisemaal 100%-ni.

Varandusmaks

Õigeksmõistmine

10-aastane

Omanik ei maksa selle üksuse eest kinnisvaramaksu selle aja jooksul.

ITP (kinnisvaraülekande maks)

Ostuvabastus

Kohe

Te säästate raha lepingu allkirjastamise ajal.

See, et teema on kestnud 10 aastat, pole juhus. See on periood, mil kinnisvara on üüritulu maksust ja varandusmaksust vabastatud. Pärast 11. aastat maksustatakse seda kinnisvara nagu iga teist kinnisvara ja netotulu väheneb isegi siis, kui üür jääb samaks. Kui ostate kinnisvara üürimiseks, siis see on arvutuse osa, mida kõige sagedamini tähelepanuta jäetakse.

Küsimused, ükshaaval

Kui eelistate üürida või osta

Üürimise juhend Rentimine lagendikul olles Elukalliduse kalkulaator Uruguay majandus

Allikad

Andmed kontrollitud 9. augustil 2026. See leht kirjeldab avalikke andmeid ja määruse sisu; see ei väida põhjuslikku seost režiimi ja üürihinna vahel.