Dettes liées aux dépenses courantes : leurs conséquences et leur date d’expiration
Ils expirent au bout de quatre ans, le taux d'intérêt est de 12 % par an et n'est pas capitalisé, et le compte approuvé par l'assemblée est un titre exécutoire. Le plus important, c'est que rien de tout cela ne peut être modifié par voie réglementaire, même si vous l'avez signé.
Rien de tout cela ne peut être modifié par contrat ou par réglementation.
La loi stipule que les dispositions de cet article relèvent de l'ordre public et s'appliquent à tous les régimes de propriété horizontale et aux copropriétés existantes, indépendamment de toute stipulation contractuelle ou de tout règlement de copropriété. Tout règlement qui fixe un taux d'intérêt plus élevé, capitalise les intérêts ou prolonge le délai de prescription est nul à cet égard, quel que soit le nombre de signatures ou l'âge de l'immeuble. Décret-loi 14.560, art. 14
Que dit la loi en matière de dettes ?
L'article 14 du décret-loi 14.560 reprend la formulation qui lui a été donnée par la loi 19.604 de 2018. La version précédente disait quelque chose de différent, donc tout texte antérieur à cette date peut se référer à un régime différent.
| Le compte approuvé par l'assemblée est désormais un instrument exécutoire | Le relevé des dépenses établi par l'administrateur et approuvé par l'assemblée constitue un acte exécutoire, sous réserve de la preuve dûment établie conformément à la loi. Aucune procédure judiciaire préalable n'est nécessaire pour déterminer l'existence de la dette ; son recouvrement est immédiat. | Décret-loi 14.560, art. 14 |
| Le procès-verbal de l'assemblée fait foi en tant qu'acte public. | Une copie certifiée conforme du procès-verbal d'une réunion tenue conformément aux règlements ou à la loi a la même valeur probante qu'un acte authentique. Dès lors, elle suffit à établir la propriété : ce qui est contesté par la suite, c'est le montant, et non la résolution adoptée lors de cette réunion. | Décret-loi 14.560, art. 7 |
| La dette est mise à jour même si personne ne dépose de réclamation contre vous. | Le montant est actualisé conformément au décret-loi n° 14.500, que le paiement soit réclamé par voie judiciaire ou arbitrale. L’attente ne le bloque pas : elle le maintient à jour face à l’inflation, tandis que les intérêts courent. | Décret-loi 14.560, art. 14 |
| Le taux d'intérêt est de 12 % par an, et c'est le maximum. | La loi fixe un taux d'intérêt annuel de 12 % sur la dette actualisée. Il ne s'agit ni d'un minimum ni d'une simple suggestion : c'est le taux légal. Vous trouverez ci-dessous les dispositions applicables lorsque le règlement de construction prévoit une autre règle. | Décret-loi 14.560, art. 14 |
| Les intérêts ne sont pas composés. | La loi le stipule clairement. Il n'y a pas d'intérêts composés : la dette croît de façon linéaire, et non exponentielle, ce qui fait toute la différence entre une dette gérable et une dette ingérable. | Décret-loi 14.560, art. 14 |
| Elles expirent au bout de quatre ans. | Les dettes relatives aux charges communes et aux frais d'entretien se prescrivent après quatre ans, conformément à l'article 1222 du Code civil. Chaque échéance est soumise à un délai de prescription qui court à compter de sa date d'exigibilité. | Décret-loi 14.560, art. 14 |
Comment l'argent est-il distribué ?
Chaque personne paie proportionnellement à la valeur de son unité.
La contribution aux frais d'administration, de conservation et de réparation des parties communes, ainsi qu'à la prime d'assurance, est proportionnelle à la valeur de l'appartement ou du lot, sans préjudice de ce que les parties ont expressément convenu. Loi 10.751, art. 5
Les appartements situés au rez-de-chaussée et en sous-sol ne paient pas pour les escaliers ni les ascenseurs.
La loi les exempte expressément de contribuer à l'entretien et à la réparation des escaliers et des ascenseurs, car ils n'en sont pas copropriétaires. Loi 10.751, art. 5
Le propriétaire du logement paie pour ce qui se passe à l'intérieur du bâtiment.
Les revêtements de sol, les portes, les fenêtres, les plafonds, le plâtrage, la peinture et les réparations intérieures sont à la charge de la personne qui y vit, et non de la copropriété. Loi 10.751, art. 6
Ce que ces règles ne répondent pas
Si vous achetez un appartement à crédit, remboursez-vous vos dettes ?
Ni l'article 14 du décret-loi n° 14.560 ni la loi n° 10.751 ne stipulent que la dette est liée au bien. Ils précisent en revanche à l'identité du copropriétaire débiteur. Cela ne suffit pas à exonérer l'acquéreur de son obligation, car d'autres dispositions et les conditions spécifiques de la transaction peuvent apporter des éclaircissements. La démarche pratique, qui ne prête pas à interprétation, consiste à demander au syndic une attestation de la dette grevant le bien AVANT la signature, et à s'assurer que cette dette soit mentionnée dans l'avant-contrat de vente et dans l'acte de vente.
Foire aux questions
- Quand une dette pour dépenses communes expire-t-elle en Uruguay ?
- Après quatre ans. Ceci est stipulé à l'article 14 du décret-loi n° 14.560, tel que modifié par la loi n° 19.604 de 2018, et renvoie à l'article 1222 du Code civil. Chaque échéance court à son propre terme à compter de sa date d'exigibilité.
- Quel taux d'intérêt peuvent-ils me facturer pour les charges communes impayées ?
- Un taux d'intérêt annuel de 12 % est appliqué à la dette actualisée, et les intérêts ne sont pas capitalisés : il n'y a pas d'intérêts sur les intérêts. De plus, le montant est ajusté conformément au décret-loi n° 14.500, même en l'absence de poursuites judiciaires.
- Le règlement de construction peut-il prévoir un taux d'intérêt différent ou un délai différent ?
- Non. La loi stipule que les dispositions de cet article relèvent de l'ordre public et s'appliquent à tous les régimes de propriété horizontale et aux copropriétés existantes, indépendamment de toute stipulation contractuelle ou de tout règlement de copropriété. Les règlements qui fixent un taux d'intérêt plus élevé, capitalisent les intérêts ou prolongent le délai de prescription sont nuls à cet égard.
- Peuvent-ils me poursuivre en justice sans procès pour les frais communs ?
- Le relevé de dépenses établi par l'administrateur et approuvé par l'assemblée constitue un acte exécutoire, sous réserve que les faits soient dûment prouvés conformément à la loi. Autrement dit, aucune procédure judiciaire préalable n'est requise pour déterminer la validité de la dette : la procédure passe directement à l'exécution, et le procès-verbal de l'assemblée fait foi sous la forme d'un acte authentique.
- Qui paie l'ascenseur si j'habite au rez-de-chaussée ?
- Vous n'avez pas à payer. La loi 10.751 exempte expressément le propriétaire du rez-de-chaussée et du sous-sol de toute contribution à l'entretien et à la réparation des escaliers et des ascenseurs, car il n'en est pas copropriétaire.
- Comment les dépenses communes sont-elles réparties entre les appartements ?
- La répartition se fait au prorata de la valeur de chaque appartement ou unité, sans préjudice des stipulations expresses des parties. Elle n'est pas égale, sauf convention contraire.
- Si j'achète un appartement avec des charges communes impayées, dois-je les payer ?
- Ni l'article 14 du décret-loi n° 14.560 ni la loi n° 10.751 ne stipulent que la dette est liée au bien ; ils précisent plutôt à l'encontre duquel le titre de propriété est détenu, à savoir le copropriétaire débiteur. Cela ne suffit pas à exonérer l'acquéreur de toute responsabilité, car d'autres dispositions et les conditions spécifiques de la transaction peuvent apporter des éclaircissements. En revanche, il est impératif de demander à l'administrateur une preuve de la dette grevant le bien avant la signature et de faire inscrire cette dette dans le compromis de vente et l'acte authentique.
- Vaut-il la peine d'interrompre les paiements et d'attendre l'expiration du délai de prescription ?
- La dette n'est pas gelée pendant l'attente : elle est actualisée conformément au décret-loi n° 14.500, même en l'absence de réclamation, et porte intérêt à 12 % par an. L'acte de facture approuvé étant exécutoire, la copropriété n'a pas besoin d'engager une longue procédure judiciaire pour en demander le recouvrement. Le délai de prescription de quatre ans existe, mais s'en servir revient à parier que personne n'agira pendant cette période.
D'où cela vient-il ?
D’après le texte intégral en vigueur de chaque règlement, et non un résumé. Dernière consultation : 3 septembre 2026.
- Décret-loi n° 14.560, art. 14 — texte actuel (IMPO)
- Loi n° 19.604 — qui a donné à l'article 14 sa formulation actuelle (2018)
- Loi n° 10.751 — Propriété horizontale (IMPO)