Les chantiers sont partout : pourquoi les loyers ne baissent-ils pas ?
La question revient sans cesse dans les milieux alternatifs uruguayens et repose presque toujours sur la même intuition : « il y a beaucoup de maisons vides ». Les données du recensement de 2023 dressent un tableau différent, et la localisation des maisons vides… Ce n'est pas ce que vous croyez..
« On construit des immeubles partout, mais qui y habite ? Ce pays ne connaît pas de croissance, alors les gens ne font que se déplacer d'un endroit à l'autre. Si les gens quittent Montevideo, pourquoi les loyers ne baissent-ils pas ? Aucun investisseur ne se demande ce qui se passera dans 10 ans ? »
Le chiffre de 19,5 % que tout le monde cite ne correspond pas à la réalité.
Le recensement de 2023 a révélé 1.659.048 logements dans le pays et a trouvé un 19.5 % chômage. Cette moyenne masque la réalité de deux pays différents.
| Département | Maisons vides | Parce que |
|---|---|---|
| Maldonado | 45.2 % | Le taux le plus élevé du pays. 72,5 % de ces logements sont des résidences secondaires : ce sont des résidences d’été, et non des logements disponibles à la vente. |
| Rocha | 42.1 % | Même logique de villégiature qu'à Maldonado. |
| Lavalleja | 28.4 % | Troisième au classement en pourcentage, toujours bien au-dessus de la moyenne nationale. |
| Paysandú | 16.2 % | Déjà en dessous de la moyenne nationale : il s'agit d'un marché immobilier permanent, et non d'un marché estival. |
| Saut | 13.9 % | Parmi les plus bas de l'intérieur du pays, et un autre signe que le taux national de 19,5 % n'est pas réparti uniformément. |
| Montevideo | 9.6 % | Le taux le plus bas du pays : 90,4 % des logements sont occupés. Les endroits où l’on croit à un surplus de logements sont précisément ceux où ce surplus est le plus faible. |
Et pourquoi ceux qui sont vides sont-ils vides ?
On constate ici que Montevideo et Maldonado constituent des marchés différents : dans la capitale, les logements vacants sont majoritairement offert; à Maldonado, il y a fermé J'attends l'été avec impatience.
| Raison | Montevideo | Maldonado | Qu'est-ce que ça veut dire |
|---|---|---|---|
| À vendre ou à louer | 34 % | 11.9 % | Ce bien est disponible sur le marché. À Montevideo, il représente la catégorie la plus importante : cela témoigne d’un marché immobilier dynamique, et non de biens cachés. |
| utilisation temporaire | 13.6 % | 72.5 % | Maison saisonnière. Cela explique la quasi-totalité du pourcentage de Maldonado et presque rien de celui de Montevideo. |
| En construction ou en réparation | 7.4 % | 4.3 % | Il n'est pas encore habitable : il s'agit d'un chantier ou d'un logement en rénovation, il n'est donc pas disponible actuellement. |
Les pourcentages sont calculés sur la base du nombre de logements inoccupés dans chaque département, et non sur le total.
Que récompense exactement ce système ?
La loi 18.795 encourage l'investissement privé dans le logement grâce à des exonérations fiscales. Il convient d'examiner en quoi consistent ces exonérations : concernant l'impôt payé par le propriétaireCela n'a rien à voir avec le prix de la location.
Le loyer peut être totalement exonéré. Le taux d'exonération varie selon la zone : il atteint 100 % dans certains quartiers de Montevideo et à l'intérieur du pays.
Le propriétaire ne paie pas de taxe foncière pour ce logement pendant la durée du bail.
Vous économisez de l'argent au moment de la signature de l'acte.
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Sources
Données vérifiées le 9 août 2026. Cette page décrit des données publiques et le contenu d'une réglementation ; elle n'établit aucun lien de causalité entre le régime et le prix du loyer.