Où habiter ? Location ou achat, quartier par quartier

Avant de signer

1. Si vous louez : d'abord la garantie, puis l'appartement

   Le service comptable et ANDA acceptent des loyers jusqu'à 40 % de votre revenu nominal, et Mapfre jusqu'à 30 %. Savoir quels organismes vous acceptent vous permettra de connaître le montant à demander, et certaines approbations prennent des semaines.

   Comparer les garanties

2. Contrat écrit et inventaire

   Demandez le contrat avant de verser l'acompte, prenez des photos de l'état du logement le jour de votre arrivée et notez tout ce qui était déjà cassé. Sans contrat écrit, vous ne pourrez rien réclamer par la suite.

   Guide de location pour les nouveaux locataires

3. La commission n'est pas obligatoire

   Les frais d'un mois plus TVA sont perçus par la Chambre immobilière et ne sont pas obligatoires. Ils ne sont dus que si vous avez signé le contrat ; les annonces provenant directement des propriétaires en sont exemptées.

   Commission immobilière

4. Si vous achetez : la carte de crédit avec la date

   J'ai demandé le taux d'intérêt effectif, tous frais compris, le tableau d'amortissement et le coût du remboursement anticipé. Deux prêts avec le même taux d'intérêt peuvent avoir un coût final différent en raison des assurances et des frais.

   prêt hypothécaire

5. Certificats et dettes antérieurs à la promesse

   Le notaire exige les certificats d'enregistrement foncier ainsi que les justificatifs des taxes foncières et autres charges municipales impayées, qui à Montevideo sont liées au bien. Aucun acompte ne sera versé sans ces documents.

   Taxe foncière (IM)

6. L'ITP est calculé sur la valeur cadastrale

   Les droits de mutation immobilière s'élèvent à 2 % pour chaque partie sur la valeur réelle établie par le cadastre, et non sur le prix convenu. J'ai demandé un relevé écrit du montant de ces droits.

   ITP à la DGI

Comment calculer

• Prix. Pour chaque quartier, le prix médian demandé pour un appartement de 2 chambres est calculé à partir des locations des dix derniers jours et des ventes des annonces actuelles, toujours avec au moins 8 annonces. Il s'agit du prix demandé, et non du prix de vente final.
• Le loyer qui suffit. Le service comptable et ANDA acceptent les loyers jusqu'à 40 % du revenu nominal ; Mapfre, jusqu'à 30 % du revenu déclaré, et prend en compte le revenu cumulé de cinq personnes maximum. Si vous fixez votre propre limite, veuillez nous la communiquer afin que nous la comparions au loyer et aux charges communes.
• Ce que vous pouvez vous permettre d'acheter. Le plafond le plus bas entre deux options est celui que vous pouvez vous fixer : la part de votre épargne non financée par le prêt, plus les frais d’acquisition, et le montant maximal que votre revenu net vous permet de payer mensuellement. Ce dernier est estimé en soustrayant les cotisations de retraite, la FONASA (Caisse nationale de santé), la FRL (Caisse de prévoyance) et l’IRPF (Impôt sur le revenu des personnes physiques), comme s’il s’agissait d’un salaire unique (avec deux salaires, le revenu net réel est légèrement supérieur). En unités indexées (UI), le taux annuel effectif est de 4,50 % jusqu’à 25 ans, avec un financement de 90 % et une mensualité pouvant atteindre 25 % du revenu disponible (30 % avec prélèvement automatique sur salaire). En UI, le taux est de 4,00 % jusqu’à 10 ans et de 4,75 % de 11 à 30 ans. Pour les particuliers, des durées allant jusqu’à 20 ans sont proposées, avec un financement de 80 % et une mensualité pouvant atteindre 35 % du revenu. La mensualité est calculée à partir du taux annuel effectif converti en taux mensuel.
• Frais d'achat. Les droits de mutation (ITP) s'élèvent à 2 % de la part de l'acquéreur dans la valeur cadastrale. Les frais d'enregistrement de l'acte de vente varient de 3 % à 5 % du prix (prix de référence, et non un tarif fixe). La commission, de 3 % + TVA, est appliquée si une agence immobilière intervient. Le montant le plus élevé est retenu pour calculer les économies potentielles.
• À quoi ressemble le quartier ? Les données recueillies comprennent les plaintes du ministère de l'Intérieur, les coupures de courant signalées par UTE (la compagnie d'électricité publique), les coupures d'eau signalées par OSE (la compagnie des eaux publique), les plaintes concernant l'assainissement, la propreté et l'éclairage public émanant de l'Intendencia (administration locale), ainsi que les services de proximité recensés par OpenStreetMap. Chaque quartier est comparé à tous les autres quartiers étudiés : « moins de plaintes que 70 % » signifie que 70 % des quartiers enregistrent davantage de plaintes. Il s'agit de statistiques, et non d'un risque individuel. Les données relatives à l'eau sont publiées intégralement, zone par zone, sur [site web/lien manquant]. coupures d'eau programmées par quartier, avec combien de notifications OSE a-t-il envoyées dans chaque cas.
• L'ordre. Chaque quartier est évalué selon le prix, la superficie au mètre carré, les plaintes, les services, l'électricité et l'eau, et, si vous achetez, la rentabilité. Les critères que vous jugez importants valent trois fois plus, et toute information manquante vaut un demi-point.

Cela n'inclut pas la taxe foncière ni la taxe scolaire primaire, qui dépendent de la valeur cadastrale de chaque propriété, ni l'assurance prêt hypothécaire. Pour le calcul complet de la location-accession, incluant le coût d'opportunité de l'acompte, veuillez consulter le calculatricePour comparer les quartiers sur une carte, comparaison de quartier.