¿El propietario puede cambiar la cerradura y sacarme las cosas?

No. En los dos regímenes el desalojo es un proceso judicial y el lanzamiento lo hace efectivo el Alguacil con una providencia que lo dispone (Ley 19.889, art. 442; Decreto-Ley 14.219, art. 62). Nada de lo que firmaste habilita al propietario a desocupar por su cuenta.

¿Cómo sé cuál de los dos regímenes me rige?

Lo decide el contrato. El régimen sin garantía de la Ley 19.889 exige las cinco condiciones del artículo 421 a la vez, y una es que las dos partes hayan hecho constar expresamente en el contrato su voluntad de someterse a esa ley. Si falta cualquiera de las cinco, el arrendamiento se rige por el Decreto-Ley 14.219 o por el Código Civil, según el caso.

¿Puedo frenar el desalojo pagando lo que debo?

En el régimen común, el juicio queda clausurado si dentro del plazo para oponer excepciones consignás la suma adeudada más el 40 % de esa suma por intereses, tributos y costos (Decreto-Ley 14.219, art. 51, en la redacción de la Ley 15.799, art. 17). El beneficio se usa una sola vez. Mucho material todavía publica el 60 %, que es la redacción original de 1974. En el régimen sin garantía de la LUC no existe esta clausura: lo más parecido es la excepción de pago del artículo 440, que no admite pago parcial y se rechaza sin sustanciar si no la acompañás con prueba documental.

¿Cuánto tarda un desalojo en total?

No hay una respuesta honesta en días. La ley le pone plazo a cada paso —la mora, el plazo para desocupar, las excepciones, el lanzamiento— pero no al tiempo que el juzgado se toma entre uno y otro, y el paso de iniciar la demanda no tiene plazo legal ninguno. Sumar los plazos da un número que ningún expediente cumple, así que acá van de a uno con su artículo.

¿Es cierto que como buen pagador tengo un año para irme?

El plazo de un año del artículo 32 del Decreto-Ley 14.219 es para las causales excepcionales del artículo 24 y los numerales 1.º y 5.º del artículo 26, no para el desalojo por falta de pago. Y vive en el Capítulo VI de la ley, que es uno de los que el artículo 102 deja afuera: los contratos sobre fincas construidas después del 2 de junio de 1968 quedan excluidos de la ley salvo el Capítulo VII y la Sección I del Capítulo VIII, que es el procedimiento. O sea que en un apartamento moderno ese año no se invoca.

Me llegó una intimación de pago. ¿Ya estoy en mora?

No. En el régimen común quedás incurso en mora si no pagás dentro de los diez días hábiles siguientes a la intimación, y esa intimación no puede hacerse sino diez días después del día en que el pago debió efectuarse (Decreto-Ley 14.219, art. 55). En el régimen sin garantía el plazo es de tres días hábiles desde el día hábil siguiente al de la intimación, salvo que el contrato haya pactado mora automática (Ley 19.889, art. 437).

¿Qué puedo contestar en el juicio?

En el régimen sin garantía podés oponer exclusivamente las excepciones del artículo 133 del Código General del Proceso, la falta de cumplimiento de los requisitos del artículo 421 y la excepción de pago; el pago parcial no se admite y el tribunal rechaza sin sustanciar toda excepción sin prueba suficiente o con finalidad dilatoria (Ley 19.889, art. 440). En el régimen común el plazo para oponer excepciones es de diez días hábiles y perentorios (Decreto-Ley 14.219, art. 47).

ALQUILER

Kilakoltatás egy bérleményből Uruguayban: az időkeretek, cikkről cikkre

Uruguayban vannak két kilakoltatási rendszer eltérő határidőkkelÉs hogy melyik az irányadó, azt nem az adósság határozza meg, hanem a szerződésed. Az LUC garancia nélküli rendszere értelmében a bíró elrendeli a kilakoltatást… 6 munkanap és a seriff végrehajtja a szabadon bocsátást belül 5 munkanap a végzés kézbesítésének napjától számítva. A rendes rendszerben a kiköltözés határideje 20 nap és az indítás csak azután léphet hatályba, 15 munkanap a bejelentést követő naptól kezdve.

Először is, mert a kérdést először teszik fel.

A tulajdonos nem tud egyedül elköltözniMindkét rendszerben a kilakoltatást a végrehajtó bírósági végzéssel hajtja végre (19.889. törvény, 442. cikk; 14.219. törvényerejű rendelet, 62. cikk). A zárak cseréje, a szolgáltatások leállítása vagy a holmik elszállítása nem lépés a folyamatban: még akkor sem, ha a tartozás fennáll, és a szerződés lejárt.

Milyen rezsim uralkodik nálad?

Az LUC gyorsított eljárását azért nem aktiválják, mert kevés garanciát nyújt: megköveteli a következőket: a 421. cikk öt feltétele egyszerreEzen követelmények egyike, hogy mindkét fél kifejezetten kimondja a szerződésben, hogy elfogadja az adott jogot. Ha e követelmények bármelyike hiányzik, a bérleti szerződésre a 14.219. törvényerejű rendelet vagy a Polgári Törvénykönyv az irányadó, adott esetben.

Hogy az ingatlant lakóépületként használják.
Hogy a bérbeadó semmilyen garanciát nem kap.
A szerződésnek írásban kell történnie.
A szerződésben kifejezetten szerepel a lízing időtartama és ára.
Hogy mindkét fél a szerződésben kifejezetten kinyilvánítsa, hogy hajlandó alávetni magát ennek a törvénynek.

Lízing garancia nélkül

Csak akkor, ha a szerződés egyidejűleg megfelel a 421. cikk öt feltételének, beleértve azt is, hogy mindkét fél írásban nyilatkozik arról, hogy aláveti magát ennek a törvénynek.

19.889. törvény (LUC), 421. és 437–444. cikk

Átment	A törvény által meghatározott határidő	Szabály
Megfélemlítés és mulasztás Ha a megállapodás szerinti fizetési határidő lejár és nem történik fizetés, a bérbeadó hivatalos fizetési felszólítást küld – amely lehet ajánlott távirat is –, és a fizetési késedelem akkor következik be, ha Ön a felszólítást követő munkanaptól számított három munkanapon belül nem fizet, kivéve, ha a szerződés automatikus fizetési késedelemről rendelkezik. A bérbeadó felelős az első felszólítással kapcsolatos adókért és költségekért; a későbbi felszólítások az Ön felelőssége, és nem haladhatják meg a tartozás összegének 20%-át.	3 munkanap	19.889. törvény, 437. cikk
Kilakoltatási per Ha a bérlő fizetési hátralékban van, a bérbeadó jogosult kilakoltatási eljárást indítani nemfizetés miatt, amelyet gyorsított eljárásban folytatnak le. A törvény nem szab határidőt erre a lépésre: az a következő napon vagy hónapokkal később is megindítható.	törvényes határidő nélkül	19.889. törvény, 438. cikk
Határidő a kiköltözésre Mielőtt bármilyen határozatot kiadna, a bíróság ellenőrzi, hogy a szerződés megfelel-e a 421. cikk öt követelményének. Az ellenőrzést követően a bíró elrendeli a kilakoltatást, amelynek határideje az ítélet bérlővel való közlését követő naptól számított hat munkanap.	6 munkanap	19.889. törvény, 439. cikk
Kifogás benyújtásának határideje Ugyanebben a kilakoltatási végzésben hat munkanapot kap a kifogások benyújtására, és csak három kifogást emelhet: az Általános Eljárási Törvénykönyv 133. cikke szerinti kifogást, miszerint a szerződés nem felel meg a 421. cikk követelményeinek, és a fizetést. Részleges fizetés nem megengedett, és a dokumentumok nélküli fizetési kifogást további eljárás nélkül elutasítják.	6 munkanap	19.889. törvény, 440. cikk
Átadás a bérbeadónak A bérbeadónak hat munkanap áll rendelkezésére, hogy válaszoljon a kifogásokra, ezt követően az Általános Eljárási Törvénykönyv 353. és azt követő cikkei szerinti eljárást kell követni. Csak a kifogásokat elfogadó vagy elutasító jogerős ítélet fellebbezhető; más határozatok csak felülvizsgálatnak vannak kitéve.	6 munkanap	19.889. törvény, 441. cikk
Dob Miután a kilakoltatási értesítést aláírták és a határidő lejárt, a bérbeadó bármikor kérheti a kilakoltatást, amelyet a végrehajtó öt munkanapon belül végrehajt attól a naptól számítva, hogy Önt értesítették a kilakoltatásról.	5 munkanap	19.889. törvény, 442. cikk
Bővítmény indítása A kérelmet csak egyszer, két munkanappal a kitűzött időpont előtt kell benyújtani, és a bíró csak akkor hagyja jóvá, ha Ön meggyőző bizonyítékot szolgáltat a vis maior fennállására. A kérelem nem haladhatja meg az öt munkanapot. A kilakoltatási végzés, valamint a hosszabbítás engedélyezéséről vagy elutasításáról szóló végzés nem fellebbezhető.	5 munkanap, csak egyszer	19.889. törvény, 443. és 444. cikk

Közös rendszer

Minden más. Az eljárás azokra az ingatlanokra is vonatkozik, amelyeket a 102. cikk kizár a törvény többi részéből, és ugyanúgy vonatkozik azokra a bérlőkre is, akik nem fizetnek bérleti díjat.

14.219. számú törvényerejű rendelet, VIII. fejezet, 1. szakasz (43–62. cikk)

Átment	A törvény által meghatározott határidő	Szabály
Megfélemlítés és mulasztás Egy bérlőt késedelmesnek tekintenek, ha az értesítéstől számított tíz munkanapon belül nem fizet. Magának az értesítésnek is megvan a maga várakozási ideje: a fizetési határidőt követő tíz napon belül nem lehet megtenni.	10 munkanap	14.219. törvényerejű rendelet, 55. cikk
A hivatalos értesítés költsége A bérbeadó felelős az első fizetési felszólítással kapcsolatos adókért és költségekért; a későbbi felszólításokkal kapcsolatos költségekért a felszólítást kapó személy felel, függetlenül attól, hogy késedelembe esett-e. Amikor ezek a költségek Önt terhelik, a követelt összeg 20%-ának letétbe helyezésével fizeti meg azokat.	a kért összeg 20%-a	14.219. törvényerejű rendelet, 56. cikk
Határidő a kiköltözésre A bérleti díj nemfizetése miatti kilakoltatási eljárásban a bíró húsz napos határidőt biztosít, és felszólítja Önt, hogy az előző cikkben leírtak szerint nyújtsa be kifogásait. Ha nem emelnek kifogást, az eljárás további intézkedés nélkül lezárul, és a határidők az adott értesítést követő naptól kezdődnek.	20 nap	14.219. törvényerejű rendelet, 48. cikk
Kifogás benyújtásának határideje A határidőt is meghatározó kilakoltatási értesítés felszólítja az alperest, hogy tíz munkanapon belül kifogást emeljen. Minden esetben egy jól látható helyen elhelyezett értesítést is kifüggesztenek, amelyben nyilatkozatot kérnek az albérlőkről.	10 munkanap	14.219. törvényerejű rendelet, 47. cikk
Zárja le az ügyet fizetéssel A nem fizető bérlők elleni kilakoltatási pert elutasítják, ha a kifogás benyújtására rendelkezésre álló határidőn belül letétbe helyezi a tartozás összegét, plusz az összeg 40%-át a felhalmozódott kamatok, adók és költségek fedezésére. A bérlő vagy albérlő csak egyszer részesül ebből az elutasításból. Figyeljük meg az adatot: a forgalomban lévő 60% a 1974 eredeti megfogalmazása, amelyet a 30/12/1985-ből származó 15.799 törvény 17 cikkelye váltott fel.	tartozás összege + 40%, csak egyszeri alkalommal	14.219. törvényerejű rendelet, 51. cikk
Fizetéssel meghosszabbíthatja a futamidőt A fizetési határidő meghosszabbítását akkor adják meg, ha a megállapodás szerinti időkereten belül befizetik a felhalmozott bérleti díjat plusz 20%-ot a kamatok és költségek egyedüli megtérítéseként; a bíróság ezután meghosszabbítja a határidőt a teljes összegre, amely a határidőben fizetett bérlőnek jár. Ez a hosszabbítás ügyenként csak egyszer adható meg. Az elsőfokú ítélet elleni fellebbezéshez bizonyítani kell, hogy a bérleti díjakat havonta befizette a Központi Banknál.	tartozás összege + 20%, csak egyszeri alkalommal	14.219. törvényerejű rendelet, 52. cikk
Dob A kilakoltatási határidők lejárta után a lakót kérésre, saját költségén kilakoltatják. Ugyanez a cikk két korlátozást is megállapít: a kilakoltatást csak az alperes értesítését követő naptól számított tizenöt munkanap elteltével lehet végrehajtani, és a bíró betegség vagy indokolt vis maior esetén legfeljebb hatvan nappal elhalaszthatja. A kilakoltatási határozat ellen nincs helye fellebbezésnek.	15 munkanappal korábban, 60 napos hosszabbítás	14.219. törvényerejű rendelet, 62. cikk

Miért nem írják itt, hogy mennyi idő alatt történik?

A törvény minden egyes lépésre határidőt szab, nem pedig arra az időre, amelyet a bíróság eltölt közöttük. És van egy lépés, amelynek nincs jogi határideje: a 438. cikk felhatalmazza a bérbeadót a kilakoltatási eljárás megindítására, amint a bérlő késedelembe esik, és ezt másnap vagy hónapokkal később megteheti. A fenti táblázatok sorainak összeadása olyan számot eredményezne, amelyet egyetlen eset sem tart be, ezért a határidőket egyenként soroljuk fel, a megfelelő cikkel együtt, és az összesített összeget nem tesszük közzé.

A 14.219-es törvényerejű rendelet fele nem vonatkozik a modern lakásokra.

A 102. cikk kizárja a törvény hatálya alól az 1968. június 2. után épült ingatlanokra vonatkozó szerződéseket, „a VII. fejezetben és a VIII. fejezet I. szakaszában foglaltak kivételével”. A VII. fejezet a garanciákkal foglalkozik, a VIII. fejezet I. szakasza (43–62. cikk) pedig az eljárással: vagyis a fenti táblázatokban szereplő határidők ebből a törvényből maradtak fenn, de a VI. fejezetben szereplő meghosszabbítások és határidők, amelyekre pontosan a leggyakrabban hivatkoznak, nem. Ugyanez a cikk egy másik, gyakran figyelmen kívül hagyott pontot is hozzátesz: a bérlőknek járó előnyökre csak azok hivatkozhatnak, akik jól fizetnek, de a VIII. fejezetben szereplő eljárás a rossz fizetőkre is vonatkozik.

Okozati	Kilakoltatási határidő	Szabály
A 24. cikk (a 2. bekezdés kivételével) és a 26. cikk 1. és 5. bekezdésének kivételes indokai	egy év	14.219. törvényerejű rendelet, 32. cikk
Romos ingatlanok (26. cikk, 5. bekezdés)	A bíró határozza meg, 180 napnál nem hosszabb időn belül.	14.219. törvényerejű rendelet, 32. cikk

Ezek a határidők kivételes okokra vonatkoznak, nem fizetés elmulasztása miatti kilakoltatásra, és a VI. fejezetben találhatók: 1968. június 2. után épült ingatlanokban nem alkalmazhatók.

Gyakran Ismételt Kérdések

Kövesd ezt az utat

Útmutató a bérléshez Bérleti garancia Közös költségek adóssága Bérlés a tisztáson Kölcsönzés elérhető

Források

Az impo.com.uy oldalon 2026. október 8-án hatályos szöveggel összevetve. Ez az oldal kizárólag tájékoztató jellegű, és nem helyettesíti az ügyvéd tanácsát: egy ügyben a bíró döntése számít. Ha már van idézése vagy keresete, ingyenes jogsegélyszolgálatok állnak rendelkezésre.