Gyakori kiadások miatti adósság: mit tehetnek Önnel, és mikor jár le
Négy év után lejárnak, a kamatláb évi 12% és nem kamatos, a közgyűlés által jóváhagyott számla pedig már végrehajtható okirat. A lényeg ezután jön: ezek közül semmit sem lehet rendelettel megváltoztatni, még akkor sem, ha aláírtad.
Ezen semmi sem változtatható meg szerződéssel vagy szabályozással
A törvény kimondja, hogy az említett cikk rendelkezései közrendi kérdések, és minden horizontális tulajdonjogi rendszerre és meglévő társasházi lakásra vonatkoznak, függetlenül bármilyen szerződéses kikötéstől vagy közös tulajdonra vonatkozó szabályozástól. Minden olyan szabályozás, amely magasabb kamatlábat állapít meg, kamatot tőkésít, vagy meghosszabbítja az elévülési időt, érvénytelen ebből a szempontból – függetlenül attól, hogy hányszor írták alá, vagy milyen régi az épület. 14.560. törvényerejű rendelet, 14. cikk
Mit mond a törvény az adósságról?
A 14.560. számú törvényerejű rendelet 14. cikke a 2018. évi 19.604. számú törvényben meghatározott szöveget viseli. Az előző változat mást mondott, így az e dátum előtti szövegek egy másik szabályozásra vonatkozhatnak.
| A közgyűlés által jóváhagyott számla mostantól végrehajtható okirat. | A vagyonfelügyelő által készített és a közgyűlés által jóváhagyott költségkimutatás végrehajtható okiratnak minősül, feltéve, hogy ezeket a tényeket a törvény által előírt módon kellően bizonyítják. Annak megállapításához, hogy a tartozás fennáll-e, nincs szükség előzetes jogi eljárásra; azt végrehajtják. | 14.560. törvényerejű rendelet, 14. cikk |
| A közgyűlés jegyzőkönyve közokiratként szolgál bizonyítékként | A szabályozásoknak vagy a törvényeknek megfelelően megtartott ülés jegyzőkönyvének közjegyző által hitelesített másolata közokirat bizonyító erejű. Ezért elegendő a tulajdonjog megállapítása: utólag az összeg vitatott, nem pedig az ülésen hozott határozat. | 14.560. törvényerejű rendelet, 7. cikk |
| A tartozás akkor is frissül, ha senki sem támaszt követelést Önnel szemben. | Az összeget a 14.500. számú törvényerejű rendelet szerint frissítik, függetlenül attól, hogy a kifizetést jogi vagy választottbírósági eljárás útján követelik-e. A várakozás nem fagyasztja be az összeget: naprakészen tartja az inflációval szemben, amíg a kamat felhalmozódik. | 14.560. törvényerejű rendelet, 14. cikk |
| Az éves kamatláb 12%, és ez a maximum. | A törvény évi 12%-os kamatot határoz meg a frissített tartozás kamatlábára. Ez nem minimum vagy javaslat: ezt írja elő a törvény, és az alábbiakban ismertetjük, mi történik, ha az építési szabályzat másként rendelkezik. | 14.560. törvényerejű rendelet, 14. cikk |
| A kamat nem kamatos | A törvény így fogalmazza meg. Nincs kamatos kamat: az adósság lineárisan növekszik, nem exponenciálisan, és ez a különbség a kezelhető és a nem kezelhető adósság között. | 14.560. törvényerejű rendelet, 14. cikk |
| Négy év után lejárnak | A közös költségekkel és a fenntartási díjakkal kapcsolatos tartozások négy év után elévülnek, és maga a törvény a Polgári Törvénykönyv 1222. cikkére hivatkozik. Minden részletnek saját elévülési ideje van, amely az esedékesség napjától kezdődik. | 14.560. törvényerejű rendelet, 14. cikk |
Hogyan osztják el a pénzt?
Mindenki a saját egysége értékének arányában fizet.
A közös vagyon kezelésének, állagmegóvásának és javításának költségeihez, valamint a biztosítási díjhoz való hozzájárulás a lakás vagy egység értékével arányos, függetlenül attól, hogy miben állapodtak meg a felek kifejezetten. 10.751. törvény, 5. cikk
A földszinti és alagsori lakások nem fizetnek lépcsőért vagy liftért
A törvény kifejezetten mentesíti őket a lépcsők és liftek karbantartásához és javításához való hozzájárulás alól, mivel nem tulajdonostársak azokban. 10.751. törvény, 5. cikk
Az épületben történtekért az egység tulajdonosa fizet.
A padlóburkolatok, ajtók, ablakok, mennyezetek, vakolás, festés és belső javítások a bent lakó személy felelőssége, nem a közös tulajdon. 10.751. törvény, 6. cikk
Amire ezek a szabályok nem adnak választ
Ha adóssággal veszel lakást, kifizeted?
Sem a 14.560. számú törvényerejű rendelet 14. cikke, sem a 10.751. számú törvény nem mondja ki, hogy az adósság a lakást követi. Azt viszont igen, hogy kivel szemben áll fenn a tulajdonjog: az adós tulajdonostárssal. Ez nem elegendő annak megállapításához, hogy a vevő mentesül a kötelezettség alól, mivel a válasz más szabályozásokból és az ügylet konkrét feltételeiből is adódhat. A gyakorlati megközelítés, és ami nem értelmezhető, az, hogy az aláírás ELŐTT igazolást kérnek a lakás tartozására vonatkozóan a vagyonfelügyelőtől, és gondoskodnak arról, hogy az adósságstátusz mind az előzetes adásvételi szerződésben, mind az okiratban szerepeljen.
Gyakran Ismételt Kérdések
- Mikor jár le a közös költségekre vonatkozó tartozás Uruguayban?
- Négy év elteltével. Ezt a 2018. évi 19.604. törvény által módosított 14.560. törvényerejű rendelet 14. cikke tartalmazza, és a Polgári Törvénykönyv 1222. cikkére hivatkozik. Minden részletfizetési határidő a fizetési határidő napjától kezdődik.
- Milyen kamatot számíthatnak fel a lejárt közös költségekre?
- A frissített tartozás összegére 12%-os éves kamatlábat alkalmaznak, és a kamat nem kamatosodik: a kamatra nem számítanak fel kamatot. Továbbá az összeget a 14.500. számú törvényerejű rendelet szerint kiigazítják, még akkor is, ha senki sem indít jogi lépéseket Ön ellen.
- Az építési szabályzat előírhat-e eltérő kamatlábat vagy eltérő időkeretet?
- Nem. A törvény kimondja, hogy az említett cikk rendelkezései közrendi kérdések, és minden horizontális tulajdonjogi rendszerre és meglévő társasházi lakásra vonatkoznak, függetlenül bármilyen szerződéses kikötéstől vagy közös tulajdonra vonatkozó szabályozástól. Azok a szabályozások, amelyek magasabb kamatlábat állapítanak meg, kamatot tőkésítenek, vagy meghosszabbítják az elévülési időt, e tekintetben érvénytelenek.
- Perelhetnek engem tárgyalás nélkül a közös költségek miatt?
- A vagyonfelügyelő által készített és a közgyűlés által jóváhagyott költségkimutatás végrehajtható okiratnak minősül, feltéve, hogy ezeket a tényeket a törvény által előírt módon kellően bizonyítják. Más szóval, nincs előzetes jogi eljárás a tartozás érvényességének megállapítására: az eljárás közvetlenül a végrehajtásra kerül, és a közgyűlési jegyzőkönyv közokirat formájában szolgál bizonyítékként.
- Ki fizeti a liftet, ha a földszinten lakom?
- Nem fizeted ki. A 10.751-es törvény kifejezetten mentesíti a földszint és a pince tulajdonosát a lépcsők és liftek karbantartásához és javításához való hozzájárulás alól, mivel nem társtulajdonosai azoknak.
- Hogyan oszlanak meg a közös költségek a lakások között?
- Az egyes lakások vagy egységek értékének arányában, a felek kifejezett megállapodásainak sérelme nélkül. A vagyon egyenlően nem oszlik meg, kivéve, ha másként állapodnak meg.
- Ha veszek egy lakást, aminek vannak kiegyenlítetlen közös költségei, akkor azokat ki kell fizetnem?
- Sem a 14.560. számú törvényerejű rendelet 14. cikke, sem a 10.751. számú törvény nem mondja ki, hogy az adósság a lakást követi; ehelyett azt határozzák meg, hogy kivel szemben, az adós tulajdonostárssal szemben áll fenn a tulajdonjog. Ez nem elegendő annak megállapításához, hogy a vevő mentesül a felelősség alól, mivel a válasz más szabályozásokban és az ügylet konkrét feltételeiben rejlik. Ami nem értelmezhető, az az, hogy az aláírás előtt igazolást kérjenek a lakás tartozásáról a vagyonfelügyelőtől, és az adósságstátuszt rögzítsék az előzetes adásvételi szerződésben és az okiratban.
- Érdemes leállítani a kifizetéseket, és megvárni az elévülési időt?
- A tartozás nincs befagyasztva a várakozás alatt: a 14.500-as törvényerejű rendelet szerint frissül, még akkor is, ha senki sem nyújt be igényt, és évente 12%-os kamatozású. És mivel a jóváhagyott számla végrehajtható okirat, a közös tulajdonnak nincs szüksége hosszadalmas perre a végrehajtás megkezdéséhez. A négyéves elévülési idő létezik, de erre hagyatkozni olyan, mintha arra fogadnánk, hogy senki sem fog tenni semmit négy évig.
Honnan jött ez?
Az egyes rendeletek jelenlegi szövegéből, nem pedig összefoglalóból. Utolsó olvasás: 2026. szeptember 3.
- 14.560. számú törvényerejű rendelet, 14. cikk – jelenlegi szöveg (IMPO)
- 19.604. számú törvény – amely a 14. cikk jelenlegi szövegét adta (2018)
- 10.751. számú törvény – Horizontális ingatlanok (IMPO)