Levantan edificios en todos lados: ¿quién vive ahí?

El Censo 2023 relevó 1.659.048 viviendas en el país y encontró un 19,5 % desocupadas, pero ese promedio engaña. Montevideo tiene la vacancia más baja de todo el país: 9,6 %, con el 90,4 % de las viviendas ocupadas. Y de las que están vacías en Montevideo, el 34 % está ofrecida en venta o alquiler —o sea, está en el mercado— y sólo el 13,6 % es de uso temporal. La imagen de torres vacías no aparece en los datos de Montevideo.

Entonces, ¿de dónde sale el 19,5 % de viviendas vacías?

Maldonado encabeza con 45,2 % de su stock desocupado y Rocha le sigue con 42,1 %. En Maldonado, el 72,5 % de esas viviendas desocupadas se destina a uso temporal: son casas de temporada cerradas nueve meses al año, no unidades que podrían estar bajando el alquiler en Montevideo. Es la razón por la que el promedio nacional no dice nada sobre el mercado de alquiler de la capital.

Si el país no crece en población, ¿por qué no baja el alquiler?

Dos cosas a la vez. Primero: con 9,6 % de vacancia, Montevideo no tiene el excedente que haría caer los precios. Segundo: el régimen de vivienda promovida de la Ley 18.795 exonera hasta el 100 % del IRPF, IRAE o IRNR sobre la renta del alquiler durante 10 años, más el Impuesto al Patrimonio por 10 años y el ITP en la compra. Un incentivo que actúa sobre el impuesto a la renta mejora el rendimiento neto del propietario sin necesidad de que el alquiler baje. Qué tanto de la evolución del precio se explica por eso es discutible, y no lo afirmamos: lo que sí es un hecho es qué premia el régimen y qué no.

¿Ningún inversor piensa en 10 años, o en una crisis?

La exoneración sobre la renta del alquiler y la del Impuesto al Patrimonio duran 10 años contados desde que termina la obra. No es un horizonte arbitrario: es el horizonte que fija la norma. Al año 11 la misma unidad empieza a tributar como cualquier otra, y ahí el rendimiento neto del alquiler cae aunque el precio no se mueva. Es un dato que conviene tener antes de comprar para alquilar, porque cambia la cuenta del último tramo del proyecto.

¿Qué es una vivienda promovida?

La Ley 18.795 promueve la inversión privada en construcción, refacción o ampliación de viviendas destinadas a venta o alquiler, con un paquete de exoneraciones tributarias. Los proyectos se presentan y los aprueba la Agencia Nacional de Vivienda. El objetivo declarado es facilitar el acceso a la vivienda de los sectores de ingresos medios.

MERCADO

Mindenhol építkezések zajlanak: miért nem csökkennek a bérleti díjak?

A kérdés ismétlődik az uruguayi szubkultúrákban, és szinte mindig ugyanabból az intuícióból fakad: „sok az üres ház”. A 2023-as népszámlálási adatok mást mutatnak, és a helyszín, ahol az üres házat találták... Nem az, amire gondolsz..

A kérdés, ahogy felteszik

„Mindenhol épületeket építenek, de ki lakik ott? Ez az ország nem fejlődik, így az emberek csak költöznek egyik helyről a másikra. Ha az emberek elhagyják Montevideót, miért nem csökkennek a bérleti díjak? Egyetlen befektető sem kérdezi meg magától, mi fog történni 10 év múlva?”

A mindenki által említett 19,5% nem az, ahol állítólag van.

A 2023-as népszámlálás feltárta 1.659.048 otthon az országban, és talált egy 19.5 % munkanélküliek. Ez az átlag két különböző országot rejt.

Osztály	Üres házak	Mert
Maldonado	45.2 %	Az országban a legmagasabb. Ezen otthonok 72,5%-a ideiglenes használatú: ezek nyári otthonok, nem pedig raktáron lévők.
Rocha	42.1 %	Ugyanaz a üdülőhelyi logika, mint Maldonadónál.
Lavalleja	28.4 %	Százalékos arányban a harmadik helyen áll a rangsorban, még mindig jóval az országos átlag felett.
Paysandú	16.2 %	Már az országos átlag alatt van: ez egy állandó lakáspiac, nem nyári piac.
Ugrás	13.9 %	A belső régió legalacsonyabbjai között van, és egy újabb jele annak, hogy az országos 19,5% nem oszlik el egyenletesen.
Montevideo	9.6 %	A LEGALACSONYABB az országban: a lakások 90,4%-a lakott. Ahol az emberek lakásfelesleget gondolnak, ott van a legkevesebb a felesleg.

Montevideo az a megye, ahol kevesebb Üres lakások az országban: 9,6%, a lakások 90,4%-a lakott. Az országos átlagot Maldonado (45,2%) és Rocha (42,1%) vezeti, ahol az üres lakások elsősorban szezonálisak. Ezeket a lakásokat egy másik rendszer szerint adják bérbe: a szezonális szerződés , amelyet a törvény helyenként és legfeljebb 120 napos időtartamra határoz meg.

És miért üresek azok, amelyek üresek?

Itt láthatjuk, hogy Montevideo és Maldonado különböző piacok: a fővárosban az üres lakások többnyire felajánlottMaldonadóban van zárt nyarat várva.

Ok	Montevideo	Maldonado	Mit jelent?
Eladó vagy kiadó	34 %	11.9 %	Elérhető a piacon. Montevideóban ez a legnagyobb kategória: aktív ingatlanpiacot tükröz, nem rejtett egységeket.
Ideiglenes használat	13.6 %	72.5 %	Szezonális ház. Ez megmagyarázza Maldonado szinte teljes százalékos arányát, Montevideo-é pedig szinte semmit.
Építés vagy javítás alatt	7.4 %	4.3 %	Még nem lakható: folyamatban lévő építési vagy felújítás alatt álló egység, így jelenleg nem elérhető.

A százalékos arányok az egyes részlegekben lévő lakatlan lakások számán alapulnak, nem az összesített számon.

Pontosan mit jutalmaz a rendszer?

A 18.795-ös törvény adómentességek révén ösztönzi a magánbefektetéseket a lakásépítésbe. Érdemes megvizsgálni, hogy mire terjednek ki ezek a mentességek: a tulajdonos által fizetett adórólnem a bérleti díjról van szó.

Személyi jövedelemadó / Társasági jövedelemadó / Nem rezidensek jövedelemadója a bérleti díjbevétel után

Akár 100%-os mentesség

10 év telt el a munka befejezése óta

A bérleti díj teljes mértékben elengedhető. A mérték a területtől függ: Montevideo egyes területein és az ország belsejében eléri a 100%-ot.

Vagyonadó

Felmentés

10 éves

A tulajdonos a futamidő alatt nem fizet ingatlanadót az adott egység után.

ITP (ingatlan-átruházási adó)

Vásárlási mentesség

Azonnal

Pénzt takarít meg a szerződés aláírásakor.

A téma 10 éve nem véletlen. Ez az időszak mentes a bérleti díj adó és a vagyonadó alól. A 11. év után az ingatlant ugyanúgy adóztatják, mint bármely más ingatlant, és a nettó jövedelem akkor is csökken, ha a bérleti díj változatlan marad. Ha bérbeadásra vásárol ingatlant, ez a számítás azon része, amelyet a leggyakrabban figyelmen kívül hagynak.

A kérdések, egyenként

Ha inkább bérelne vagy venne

Útmutató a bérléshez Bérlés a tisztáson Megélhetési költségek kalkulátora Uruguay gazdasága

Források

Az adatok ellenőrizve 2026. augusztus 9-én. Ez az oldal nyilvános adatokat és egy szabályozás tartalmát ismerteti; nem állít ok-okozati összefüggést a szabályozás és a bérleti díj között.