Ką jie jums parduoda, kai parduoda jums nuosavybės teises?
Valdymas nėra tas pats, kas nuosavybė. Valdymas – tai daikto turėjimas turint tikslą jį turėti, tiek pačiam, tiek per kitą asmenį savo vardu; kita vertus, nekilnojamojo turto nuosavybė įrodoma nuosavybės dokumentu, įregistruotu Nekilnojamojo turto registre. Kai kas nors parduoda jums žemės sklypo ar namo valdymo teises, jie neparduoda jums paties turto – jei jis jiems priklausytų, jie sudarytų standartinį pardavimą notaro akivaizdoje – jie perduoda savo faktinį statusą, užsiėmimą ir laiką, kurį jame gyvena. Registruotas savininkas išlieka kitas asmuo. Perleidimas atliekamas raštu, tačiau jis nėra įtrauktas į Nekilnojamojo turto registro nekilnojamojo turto skyriuje registruojamus veiksmus: įstatymo Nr. 16.871 17 straipsnio sąraše minimi nuosavybės perleidimai, pažadai, areštai, ieškiniai ir teismo sprendimai bei nuomos sutartys, tačiau neminimas valdymas. Norint tai paversti nuosavybe, turi pasibaigti ieškinio senaties terminas ir teisėjas turi tai paskelbti. Viskas, ką sumokėsite iki šio sprendimo, yra pinigai, investuoti į lūkesčius.
Eiti į vadovo skyrių
Kiek metų reikia, kad turtui būtų taikomas senaties terminas?
Civilinis kodeksas nustato du nekilnojamojo turto nuosavybės įgijimo terminus, abu suformuluoti su pakeitimais, padarytais 2020 m. liepos mėn. 19.889 įstatymu. 1204 straipsnyje teigiama, kad nuosavybė įgyjama „dešimties metų valdymo metu sąžiningai ir turint teisingą nuosavybės teisę“: tai taikoma asmeniui, kuris įsigijo turtą manydamas, kad pardavėjas yra savininkas, turėdamas nuosavybės teisę, kuri būtų perleidusi nuosavybę, jei pardavėjas būtų buvęs savininkas. 1211 straipsnyje nustatytas ilgesnis terminas: dvidešimt metų, „valdytojui nereikalaujant pateikti nuosavybės teisės ir be nesąžiningumo kaip gynybos argumento“. Jei kuriame nors forume skaitėte apie 25 ar 30 metų, dabartiniame tekste tai nenurodoma, ir tai taip pat taikoma anksčiau prasidėjusiems valdymams: to įstatymo 467 straipsnis naujus terminus taikė tebesitęsiantiems senaties terminams ir pratęsė terminą iki dvejų metų po jo įsigaliojimo tik tiems terminams, kurie dėl sutrumpinimo būtų buvę suėję anksčiau – šis buferis dabar pasibaigęs. Kiekvienas, perkantis nuosavybės teises, žino, kad pardavėjas nėra savininkas, todėl protinga laikotarpį skaičiuoti naudojant dvidešimt, o ne dešimt metų. Ir tie dvidešimt metų nėra bet koks naudojimasis: tai turi būti valdymas su tikslu turėti nuosavybę, o nuosavybės teisės turėtojas jo nenutraukė.
Ar pardavėjo verslo metai jums naudingi?
Šis klausimas skirtas visiems, turintiems galimybę įsigyti „daugiau nei dvidešimties metų galiojančias nuosavybės teises“, o atsakymas slypi 1206 straipsnyje. Ilgesniam laikotarpiui, numatytam 1211 straipsnyje, dabartinis savininkas gali papildyti reikiamą laiką „pridėdamas ankstesnio asmens ar asmenų nuosavybės metus, jei jie ją įgijo iš jų visuotine ar konkrečia nuosavybės teise, už atlygį ar neatlygintinai“. Perleidimas yra konkreti nuosavybės teisė, todėl iš principo pardavėjo metai pridedami prie jūsų metų, taip pat pridedami ir jam pardavusio asmens metai, jei kiekviena grandinės grandis yra dokumentuota. Problema ne taisyklėje, o įrodymuose. Jei per tuos dvidešimt metų buvo laikotarpių, kai kažkas ten gyveno kaip nuomininkas, prižiūrėtojas arba skolingas savininko, tie metai neskaičiuojami kaip valdymas, nes tas asmuo valdė turtą kito asmens vardu. Reikalaukite kiekvieno perleidimo dokumentų, mokesčių ir komunalinių paslaugų kvitų per tam tikrą laiką, nuotraukų ir liudytojų, kurie gali paliudyti apie pradžios datą, ir būkite atsargūs dėl grandinių su spragomis.
Kokia yra titulo gavimo procedūra?
Neteisėtas užvaldymo procesas nėra nagrinėjamas biure; jis vykdomas ieškiniu. Ieškovas turi įrodyti valdymą per visą laikotarpį, o kadangi kita šalis gali būti nežinoma – registruotas savininkas, jo įpėdiniai ar bet kuri kita suinteresuota šalis – visi, kurie laiko save turinčiais teisę prieštarauti ieškiniui, yra šaukiami viešu paskelbimu. Jei niekas neatvyksta, teismas paskiria teisinį atstovą. Taip pat reikalingas specialiai šiam tikslui parengtas matavimo planas: 19.355 įstatymo 247 straipsnis įpareigoja Nacionalinę kadastro direkciją registruoti planus, kurie bus naudojami neteisėto užvaldymo bylose, Laikinajame registre, kuris tampa nuolatiniu tik įsiteisėjus galutiniam sprendimui. Sprendimas, kuriuo esate paskelbiamas savininku, registruojamas Nekilnojamojo turto registre ir tik tada jūs įgyjate nuosavybės teisę. Visa tai nėra skelbiama terminų: tai priklauso nuo teismo, įrodymų ir to, ar kas nors prieštarauja. Jei registruotas savininkas pasirodo ir ginčija jūsų valdymą, ieškinys tampa ginču su neaiškia baigtimi.
ITP mokama du kartus
Tai išlaidos, į kurias beveik niekas neatsižvelgia lygindamas kainas. DGI konsoliduoto teksto 19 antraštinė dalis apmokestina nekilnojamojo turto perleidimo mokestį už nekilnojamojo turto valdymo teisių perleidimą, patikslindama, kad „mokesčių tikslais tai bus laikoma visiško nuosavybės perleidimu“: perleidimas apmokestinamas kaip ir pardavimas – 2 % mokesčio moka perleidėjas, o 2 % – gavėjas. Tuomet kitas apmokestinamasis įvykis yra deklaratyvus teismo sprendimas dėl nepalankaus valdymo, kuris įvyksta teismo sprendimo įsiteisėjimo dieną, o asmuo, paskelbtas savininku, apmokestinamas kaip „kiti mokesčių mokėtojai“ – 4 %. Pridėkite šiuos du mokesčius prie teismo mokesčių, matininko mokesčių ir notaro mokesčių, prieš nuspręsdami, ar maža valdymo teisių kaina tikrai yra pigus pirkinys, ir palyginkite bendrą sumą su tuo, kiek kainuotų namas su nuosavybės dokumentu toje pačioje vietovėje.
Jei esate įpėdinis ir gyvenate name
Būti paveldėtoju ir būti valdytoju yra skirtingi dalykai, nors kartais jie sutampa. Jei namas įregistruotas mirusiojo vardu ir jūs esate vienas iš jo įpėdinių, įprasta veiksmų eiga yra testamento patvirtinimas, o ne priešiškas valdymas: testamento patvirtinimo procese jūs pripažįstamas įpėdiniu ir turtas paskirstomas visiems asmenims, turintiems teisę į jį. Priešiško valdymo reikalavimas kitiems įpėdiniams nėra atmestas, tačiau turėsite įrodyti, kad visą laikotarpį valdėte turtą kaip vienintelis savininkas, o ne kaip vienas iš įpėdinių, gyvenančių jame su kitų leidimu, ką jie ir ginčys. Ir atvirkščiai, kai mirusysis valdė turtą be nuosavybės teisės, palikimas yra universalus nuosavybės teisės turtas, o 1206 straipsnis leidžia jums pridėti jų valdymo laikotarpį prie savo. Turto mokesčių, komunalinių sąskaitų (UTE ir OSE) ir kitų paslaugų mokėjimas padeda įrodyti valdymą, tačiau vien tai nepadaro jūsų savininku ir nepakeičia ieškinio.