Levantan edificios en todos lados: ¿quién vive ahí?

El Censo 2023 relevó 1.659.048 viviendas en el país y encontró un 19,5 % desocupadas, pero ese promedio engaña. Montevideo tiene la vacancia más baja de todo el país: 9,6 %, con el 90,4 % de las viviendas ocupadas. Y de las que están vacías en Montevideo, el 34 % está ofrecida en venta o alquiler —o sea, está en el mercado— y sólo el 13,6 % es de uso temporal. La imagen de torres vacías no aparece en los datos de Montevideo.

Entonces, ¿de dónde sale el 19,5 % de viviendas vacías?

Maldonado encabeza con 45,2 % de su stock desocupado y Rocha le sigue con 42,1 %. En Maldonado, el 72,5 % de esas viviendas desocupadas se destina a uso temporal: son casas de temporada cerradas nueve meses al año, no unidades que podrían estar bajando el alquiler en Montevideo. Es la razón por la que el promedio nacional no dice nada sobre el mercado de alquiler de la capital.

Si el país no crece en población, ¿por qué no baja el alquiler?

Dos cosas a la vez. Primero: con 9,6 % de vacancia, Montevideo no tiene el excedente que haría caer los precios. Segundo: el régimen de vivienda promovida de la Ley 18.795 exonera hasta el 100 % del IRPF, IRAE o IRNR sobre la renta del alquiler durante 10 años, más el Impuesto al Patrimonio por 10 años y el ITP en la compra. Un incentivo que actúa sobre el impuesto a la renta mejora el rendimiento neto del propietario sin necesidad de que el alquiler baje. Qué tanto de la evolución del precio se explica por eso es discutible, y no lo afirmamos: lo que sí es un hecho es qué premia el régimen y qué no.

¿Ningún inversor piensa en 10 años, o en una crisis?

La exoneración sobre la renta del alquiler y la del Impuesto al Patrimonio duran 10 años contados desde que termina la obra. No es un horizonte arbitrario: es el horizonte que fija la norma. Al año 11 la misma unidad empieza a tributar como cualquier otra, y ahí el rendimiento neto del alquiler cae aunque el precio no se mueva. Es un dato que conviene tener antes de comprar para alquilar, porque cambia la cuenta del último tramo del proyecto.

¿Qué es una vivienda promovida?

La Ley 18.795 promueve la inversión privada en construcción, refacción o ampliación de viviendas destinadas a venta o alquiler, con un paquete de exoneraciones tributarias. Los proyectos se presentan y los aprueba la Agencia Nacional de Vivienda. El objetivo declarado es facilitar el acceso a la vivienda de los sectores de ingresos medios.

MERCADO

Būvniecība notiek visur: kāpēc īres maksas nesamazinās?

Jautājums atkārtojas Urugvajas subkultūrās un gandrīz vienmēr izriet no vienas un tās pašas intuīcijas: "ir daudz tukšu māju." 2023. gada tautas skaitīšanas dati liecina par ko citu, un vieta, kur atrodas tukša māja... Tas nav tas, ko kāds domā..

Jautājums, kā tas tiek uzdots

"Viņi ceļ ēkas visur, bet kas tur dzīvo? Šī valsts neaug, tāpēc cilvēki vienkārši pārceļas no vienas vietas uz otru. Ja cilvēki pamet Montevideo, kāpēc īres maksas nesamazinās? Vai neviens investors sev nejautā, kas notiks pēc 10 gadiem?"

19,5%, ko visi min, neatbilst lēstajam rādītājam.

2023. gada tautas skaitīšanā atklāts 1.659.048 mājas valstī un atrada 19.5 % bezdarbnieki. Šis vidējais rādītājs slēpj divas dažādas valstis.

Nodaļa	Tukšas mājas	Jo
Maldonado	45.2 %	Augstākais valstī. 72,5% no šīm mājām ir paredzētas pagaidu lietošanai: tās ir vasaras mājas, nevis pieejams krājumā.
Roša	42.1 %	Tā pati kūrorta loģika kā Maldonado.
Lavalleja	28.4 %	Trešais rangā pēc procentuālās daļas, joprojām krietni virs valsts vidējā rādītāja.
Paisandū	16.2 %	Jau tagad zem valsts vidējā rādītāja: tas ir pastāvīgs mājokļu tirgus, nevis vasaras tirgus.
Lēciens	13.9 %	Viens no zemākajiem iekšzemē, un vēl viena zīme, ka 19,5 % valstī nav sadalīti vienmērīgi.
Montevideo	9.6 %	ZEMĀKAIS valstī: 90,4% māju ir apdzīvotas. Tieši tur, kur cilvēki domā, ka ir mājokļu pārpalikums, to ir vismazāk.

Montevideo ir departaments ar mazāk Brīvi mājokļi valstī: 9,6 %, un 90,4 % māju ir apdzīvotas. Valsts vidējo rādītāju nosaka Maldonado (45,2 %) un Roša (42,1 %), kur brīvi mājokļi galvenokārt ir sezonāli. Šie mājokļi tiek izīrēti saskaņā ar citu sistēmu: sezonas līgums , ko likums nosaka atkarībā no vietas un uz maksimālo laiku 120 dienas.

Un kāpēc tie, kas ir tukši, ir tukši?

Šeit mēs redzam, ka Montevideo un Maldonado ir atšķirīgi tirgi: galvaspilsētā brīvi mājokļi pārsvarā ir piedāvāts; Maldonado ir slēgts gaidot vasaru.

Iemesls	Montevideo	Maldonado	Ko tas nozīmē
Pārdošanā vai īrē	34 %	11.9 %	Tas ir pieejams tirgū. Montevideo tā ir lielākā kategorija: tā atspoguļo aktīvu nekustamā īpašuma tirgu, nevis slēptas vienības.
Pagaidu lietošana	13.6 %	72.5 %	Sezonas māja. Tas izskaidro gandrīz visu Maldonado procentuālo daļu un gandrīz nevienu Montevideo.
Būvniecības vai remonta stadijā	7.4 %	4.3 %	Tas vēl nav apdzīvojams: tas ir nepabeigts remonts vai dzīvoklis renovācijas procesā, tāpēc pašlaik nav pieejams.

Procenti ir balstīti uz neapdzīvoto māju skaitu katrā departamentā, nevis uz kopējo skaitu.

Ko tieši sistēma atalgo?

Likums Nr. 18.795 veicina privātās investīcijas mājokļos, izmantojot nodokļu atbrīvojumus. Ir vērts izpētīt, ko šie atbrīvojumi aptver: par īpašnieka samaksāto nodoklinevis par īres cenu.

Iedzīvotāju ienākuma nodoklis / Uzņēmumu ienākuma nodoklis / Nerezidentu ienākuma nodoklis no īres ienākumiem

Atbrīvojums līdz pat 100% apmērā

10 gadi kopš darba pabeigšanas

Īres maksa var tikt pilnībā atcelta. Apmērs ir atkarīgs no apgabala: atsevišķos Montevideo rajonos un valsts iekšzemē tas sasniedz 100%.

Bagātības nodoklis

Atbrīvošana

10 gadus vecs

Īpašnieks īpašuma nodokli par šo vienību nemaksā šī termiņa laikā.

Īpašuma nodošanas nodoklis (ITP)

Atbrīvojums no pirkuma

Nekavējoties

Jūs ietaupāt naudu līguma parakstīšanas brīdī.

10 pavediena gadi nav nejaušība. Šis ir periods, kurā īpašums ir atbrīvots no īres ienākuma nodokļa un bagātības nodokļa. Pēc 11. gada īpašums tiek aplikts ar nodokli tāpat kā jebkurš cits īpašums, un neto ienākumi samazinās pat tad, ja īres maksa paliek nemainīga. Ja iegādājaties nekustamo īpašumu īrei, šī ir aprēķina daļa, kas visbiežāk tiek ignorēta.

Jautājumi, viens pēc otra

Ja vēlaties īrēt vai pirkt

Īres ceļvedis Īrēšana izcirtuma laikā Dzīves dārdzības kalkulators Urugvajas ekonomika

Avoti

Dati pārbaudīti 2026. gada 9. augustā. Šajā lapā ir aprakstīti publiski pieejami dati un noteikumu saturs; tajā netiek apgalvots, ka pastāv cēloņsakarība starp režīmu un īres cenu.