Kohtulik või anonüümne enampakkumine: kaks erinevate reeglitega enampakkumist
Peaaegu kõik Uruguays oksjonil müüdavad esemed sisenevad oksjonile kahe ukse kaudu. Kohtuliku enampakkumise määrab kohus osana sundmüügimenetlusest – olgu see siis panga, omavalitsuse või võla sissenõudja vastu – ja selle reeglid on sätestatud üldises menetlusseadustikus. Kõige levinum kohtuvälise enampakkumise tüüp, millega avalikkus kokku puutub, on Riikliku Eluasemeagentuuri oma: see müüb oma hüpoteeklaenuportfellist kinnisvara ilma kohtuliku järelevalveta vastavalt BHU orgaanilise harta artiklitele 80 ja 81, millele viitab seadus 18.125, mida on tsiteeritud ka ameti enda teadetes. Mõlemal juhul langetab haamri oksjonipidaja ja seda protsessi reguleerib omaette seadus: dekreetseadus 15.508 nõuab registreerimist oksjonipidajate riiklikus registris, kohustab oksjonit läbi viima isiklikult ja valjult ning keelab oksjonipidajal oksjonil olevaid varasid osta. Enne hindade vaatamist uurige, kumb neist kahest on, sest tagatisraha, vahendustasu, tingimused ja see, kes võlgade eest vastutab, erinevad.
Mine juhendi jaotisse
Kuidas sundenampakkumine toimib: tagatisraha, jääk ja tehing
Üldise menetlusseadustiku (CGP) artikkel 387 nõuab enampakkumise teadaande avaldamist ametlikus väljaandes, kohtusüsteemi veebisaidil ja kohalikus ajalehes. Teates tuleb märkida, et enampakkumine toimub „ilma reservhinnata ja kõrgeima pakkumise tegijale“: garanteeritud miinimumhinda ei ole. Enampakkumisel tasub kõrgeima pakkumise tegija sissemakse, mille suuruse määrab kohus ja mis ei tohi olla väiksem kui 10% tema pakkumisest. Ülejäänud summa tuleb tasuda kahekümne kalendripäeva jooksul pärast enampakkumise heakskiitmise kohtumääruse teatavakstegemist. Seda perioodi ei katkesta kohtuvaheajad ega turisminädal ning akt allkirjastatakse määratud notari juures kolmekümne päeva jooksul. Oksjonipidaja vahendustasu määrab ülemkohus 2016. aasta resolutsiooniga 7.883: ostja maksab 3% ja müüja maksab 1% kinnisvara lõpliku müügihinna alusel. Kui te ei maksa jääksummat või ei vii lõpule omandiõiguse üleandmist, on artikkel 390 ühemõtteline: "pakkumine loetakse kehtetuks ja tagatisraha konfiskeeritakse" ning teise pakkujaga võetakse ühendust. Sama reegel sulgeb veel ühe ukse: te ei saa keelduda omandiõiguse üleandmise lõpuleviimisest, "väites enne oksjonit omandiõiguse puuduste olemasolul". Seetõttu kontrollitakse omandiõigust enne, kui käe tõstate.
Kuidas ANV oksjon toimib
ANV (Riiklik Eluasemeagentuur) avaldab oma oksjonid ametlikus väljaandes ja oma veebisaidil järgmiste tingimustega seisuga 2026. aasta september: algpakkumine on 50% hinnatud väärtusest, tagatisraha on 5% pakkumisest ja oksjonipidaja vahendustasu on 1% pluss käibemaks, mis on oluliselt vähem kui kohtuoksjonil. Oksjoni ajal tuleb tasuda täiendav summa oksjonikulude katteks, mis on teadaandes täpsustatud ja ei sisaldu hinnas. Kui oksjon toimub väljaspool Buenos Airest, teatab ANV, et seaduste 12.700 ja 16.694 kohaselt lisandub 1%. Tähtajad on sätestatud iga teatega, mida ANV ise nimetab kohustuslikuks viiteks: nende veebisaidil on märgitud, et jääksumma tasumise tähtaeg on üldiselt viis tööpäeva ning 2026. aasta aprilli teates anti jääksumma tasumiseks kümme päeva alates oksjoni heakskiidust ja kümme päeva alates ANV teatest oksjonilepingu allkirjastamiseks, kusjuures oksjoni eest tasumise tõend tuleb esitada 72 töötunni jooksul trahvi ähvardusel. Finantseerimist pakutakse indekseeritud ühikutes kuni avalikus teates määratud piirmäärani ja see on avatud ainult kõrgeima pakkumise tegijale. ANV töötajad, nende abikaasad ja kõik, kellel on olemasolev laen sotsiaalkorterite süsteemis, ei ole kõlblikud pakkumist tegema.
| Koht | Sunguline enampakkumine | ANV oksjon |
|---|---|---|
| Alus | Minimaalset pakkumist pole, kõrgeima pakkumise tegija | 50% hinnatud väärtusest |
| Sisselogimistoiming | Kohus määrab selle, vähemalt 10% pakkumisest | 5% pakkumisest |
| Ostja poolt makstav vahendustasu | 3% saadud väärtusest (2016. aasta leping nr 7.883) | 1% pakkumisest pluss käibemaks; sisemaal seadusega veel 1% |
| Hinna jääk | 20 kalendripäeva alates heakskiitmisest teatamisest | Edikti koostaja: üldiselt viis tööpäeva; 2026. aasta aprilli puhul kümme päeva |
| Kirjutamine | 30 päeva jooksul määratud notari juures | See, kes annab edikti: kümme päeva alates ANV teatest aprillis 2026 |
| Kus see avaldatakse | Ametlik Teataja, kohtusüsteem ja kohalik ajaleht | Ametlik Teataja ja ANV veebisait |
Millised kinnisvaraga seotud võlad saavad teie omaks?
See on küsimus, mis valesti vastates maksab kõige rohkem raha. Montevideo ANV oksjonitel on reegel kirjalik, kuid see pole tasuta: üldiselt on kinnisvaramaks, ühiselt kogutavad maksud ja algharidusmaks oksjonikuludes, mida makstakse kohapeal hinnast eraldi ja mille eest hoolitseb ANV. Teistes osakondades, hoiatab amet ise, võib protseduur erineda. 2026. aasta aprilli teates on täpsustatud, et ANV vastutab kuni oksjoni kuupäevani ja „ainuisikuliselt” üldise munitsipaalmaksu, kinnisvaramaksu, kanalisatsioonitasu ja algharidusmaksu maksmise eest. Kõik muu oksjoni lõpetamise ajal võlgnetav summa – kommunaalmaksed, kinnisvaratasud, kanalisatsiooniühendus – on ostja vastutusel ning ANV selgitab, et ühiskulude võlg on samuti ostja vastutusel, seega peate enne pakkumist seda hoonehaldurilt taotlema. Kohtuoksjonil pole ühest vastust: teates on täpsustatud, mida hind hõlmab ja mille eest te vastutate, ning enne enampakkumist on soovitatav taotleda kinnisvaramaksu hinnangut ja pankrotihalduri aruannet. Need võlad arvatakse teie pakkumisest maha; neid ei avastata hiljem.
Kui maja on asustatud
Paljud kinnisvarad müüakse oksjonil koos inimestega, kes seal endiselt elavad, ja ostja maksab enne võtmete kättesaamist. Riikliku Eluasemeagentuuri (ANV) 2026. aasta aprilli edikt ütleb seda otsekoheselt: "Kinnisvara kasutusstaatus on teadmata." ANV kohustub kasutama BHU (Riikliku Eluasemepanga) hartaga antud volitusi kinnisvara vabaks andmiseks, kuid selgitab, et see protsess "ei mõjuta kõrgeima pakkuja kohustust maksta täishinda ja vormistada müügileping", ning kordab oma veebisaidil, et leping on kinnisvara üleandmisest sõltumatu. Praktikas tähendab see, et maksate täissumma ja allkirjastate akti tähtaegselt isegi siis, kui kinnisvara on endiselt asustatud, ja aeg, mis kulub väljakolimiseks, ei ole teie kontrolli all: ANV selgitab, et kinnisvara tagasisaamiseks peab ta algatama kohtuprotsessi, mis statistiliselt kestab kuus kuni kümme kuud. Kui teil pole vahepeal kuskil elada või kui plaanisite selle laenu tagasimaksmiseks välja üürida, võivad need kuud teile maksta rohkem, kui ostuhinnalt kokku hoidsite. Kohtuoksjonil küsige enne pakkumise tegemist oksjonipidajalt, mida toimik elanike kohta näitab.
Mida te enne pakkumist kontrollida ei saa
Tüüpiline müük annab teile nädalaid aega kinnisvara külastamiseks, omandiõiguse ülevaatamiseks ja läbirääkimisteks. Sundmüügioksjonil seda ei ole. Riikliku Eluasemeagentuuri (ANV) teates on kirjas, et kinnisvara "müüakse praeguses säilivus- ja juriidilises seisukorras oksjoni kuupäeva seisuga", mis vabastab agentuuri vastutusest. Lisaks takistab kohtulikul enampakkumisel üldise menetlusseadustiku (CGP) artikkel 390 teil keelduda omandiõiguse üleandmisest varasemate omandiõiguse puuduste tõttu. Kuna te sageli ei saa osaleda, saate lugeda kogu teadet, küsida kinnisvara registreerimisnumbrit, kontrollida tasumata makse, rääkida hoonehaldusega, kui tegemist on korteriga, vaadata naabruskonda ja fassaadi ning küsida oksjonipidajalt kõike, mida ta kinnisvara seisukorra kohta teab. Arvutage välja halvim stsenaarium: hind, tagatisraha, vahendustasu, oksjonikulud, omandiõiguse üleandmine ja maksud, remont ilma sisemust nägemata ja kuud ilma kasutamise võimaluseta. Kui see on ka pärast seda arvutust soodne, on see reaalne võimalus.