Mida nad sulle müüvad, kui nad sulle valdusõigusi müüvad?
Valdus ei ole sama mis omand. Valdus on millegi omamine omandiõiguse eesmärgil, kas siis enda poolt või kellegi teise kaudu enda nimel; kinnisvara omandiõigust seevastu tõendab kinnistusraamatus registreeritud omandiõigust tõendav dokument. Kui keegi müüb teile maatüki või maja valdusõiguse, ei müü ta teile vara ennast – kui see talle kuuluks, viiks ta läbi tavalise müügi notari ees –: ta annab üle oma faktilise staatuse, oma ameti ja aja, mille jooksul ta on seda kasutanud. Registreeritud omanik jääb teiseks isikuks. Üleandmine toimub kirjalikult, kuid see ei kajastu kinnisvararegistri kinnisvaraosakonnas registreeritud toimingute hulgas: seaduse 16.871 artiklis 17 on loetletud omandiõiguse üleminekud, lubadused, arestimised, kohtuasjad ja kohtuotsused ning rendilepingud, kuid valdust ei mainita. Selle omandiks muutmiseks peab aegumistähtaeg lõppema ja kohtunik peab selle välja kuulutama. Kõik, mida maksate enne seda kohtuotsust, on ootusse investeeritud raha.
Mine juhendi jaotisse
Mitu aastat kulub vara aegumiseks?
Tsiviilseadustik kehtestab kinnisvara omandiõiguse omandamiseks kaks tähtaega, mõlemad on sõnastatud seadusega 19.889 muudetud kujul 2020. aasta juulis. Artiklis 1204 on sätestatud, et omandiõigus omandatakse "kümneaastase heauskse ja õiglase omandiõigusega valduse kaudu": see kehtib isiku kohta, kes ostis vara uskudes, et müüja on omanik, omandiõigusega, mis oleks omandiõiguse üle kandnud, kui müüja oleks olnud omanik. Artikkel 1211 sätestab pikema tähtaja: kakskümmend aastat, "ilma et valdaja peaks esitama omandiõiguse ja ilma et pahausksus oleks kaitseks". Kui olete kuskil lugenud 25 või 30 aastast, siis praegune tekst seda ei ütle ja see kehtib ka varem alanud valduste kohta: selle seaduse artikkel 467 kohaldas uusi tähtaegu käimasolevatele aegumistähtaegadele ja pikendas tähtaega kahe aastani pärast selle jõustumist ainult nende tähtaegade puhul, mis lühendamise tõttu oleksid varem täidetud – puhver, mis on nüüdseks aegunud. Igaüks, kes ostab valdusõigusi, teab, et müüja ei ole omanik, seega on mõistlik perioodi arvutada kahekümne, mitte kümne aastaga. Ja need kakskümmend aastat ei ole lihtsalt mingisugune valdamine: see peab olema valdus omandiõiguse eesmärgil, ilma et omandiõiguse omanik oleks seda katkestanud.
Kas müüja äritegevuse aastad on teile kasulikud?
See küsimus on mõeldud kõigile, kellel on võimalus osta „üle kahekümne aasta kestvaid valdusõigusi“ ja vastus peitub artiklis 1206. Artiklis 1211 sätestatud pikema perioodi puhul saab praegune valdaja nõutava aja täita, „liites juurde eelkäija(te) isiku(te) valdusaastad, kui nad said selle neilt üldise või eriomandi alusel, olgu siis tasu eest või tasuta“. Omandiõiguse üleandmine on eriomandiõigus, seega põhimõtteliselt liidetakse müüja aastad teie omadega ja ka temale müünud isiku aastad, eeldusel, et iga ahela lüli on dokumenteeritud. Probleem ei ole reeglis, vaid tõestuses. Kui nende kahekümne aasta jooksul oli perioode, mil keegi elas seal üürnikuna, hooldajana või omanikult laenatud, siis need aastad ei loeta valduseks, sest see isik hoidis vara kellegi teise nimel. Nõuage iga ülekande kohta dokumente, maksude ja kommunaalteenuste kviitungeid aja jooksul, fotosid ja tunnistajaid, kes saavad alguskuupäeva kohta tunnistusi anda, ning olge ettevaatlik lünkadega kettide suhtes.
Milline on tiitli saamise protsess?
Omandiõiguse vaidlustamist ei menetleta ametiasutuses; seda taotletakse kohtumenetluse teel. Hageja peab tõendama valduse olemasolu kogu perioodi jooksul ja kuna teine pool võib olla teadmata – registreeritud omanik, tema pärijad või mõni muu huvitatud isik –, kutsutakse avalikult välja kõik, kes peavad end õigustatuks nõudele vastu vaielda. Kui keegi ei ilmu kohale, määrab kohus seadusliku esindaja. Samuti on vaja spetsiaalselt selleks otstarbeks koostatud mõõdistusplaani: seaduse 19.355 artikkel 247 kohustab Riiklikku Katastriametit registreerima omavalitsusõiguse vaidluste lahendamise kohtuasjades kasutatavad plaanid ajutises registris, mis muutub püsivaks alles lõpliku kohtuotsuse jõustumisega. Omanikuks tunnistamise kohtuotsus registreeritakse kinnisvararegistris ja alles siis saate omandiõiguse. Selle kõige jaoks ei ole avaldatud ajakava: see sõltub kohtust, tõenditest ja sellest, kas keegi esitab vastuväiteid. Kui registreeritud omanik ilmub ja vaidlustab teie valduse, muutub kohtuasi ebakindla tulemusega vaidluseks.
ITP-d makstakse kaks korda
See on kulu, mida hindade võrdlemisel peaaegu keegi ei arvesta. DGI konsolideeritud teksti 19. jaotis kehtestab kinnisvara valdusõiguse üleminekule kinnisvaramaksu, selgitades, et "maksustamise eesmärgil loetakse seda täieliku omandiõiguse üleminekuks": üleandmist maksustatakse nagu müüki, 2% võõrandaja ja 2% omandaja poolt. Seejärel on valduse kaotamise tuvastamise kohtuotsus veel üks maksustatav sündmus, mis toimub kohtuotsuse jõustumise päeval, ja omanikuks kuulutatud isikut maksustatakse nagu "teisi maksumaksjaid" 4% maksuga. Lisage need kaks maksu kohtukuludele, maamõõtja tasudele ja notari tasudele, enne kui otsustate, kas valdusõiguse madal hind on tõesti soodne, ja võrrelge summat sellega, kui palju maksaks samas piirkonnas omandiõiguse dokumendiga maja.
Kui olete pärija ja elate majas
Pärijaks olemine ja valdajaks olemine on erinevad asjad, kuigi mõnikord kattuvad need. Kui maja on registreeritud surnud isiku nimele ja te olete üks tema pärijatest, on tavapärane toimimisviis pärimine, mitte valduse edasilükkamine: pärimismenetluses tunnistatakse teid pärijaks ja jagatakse vara kõigi õigustatud isikute vahel. Valduse edasilükkamine teiste pärijate vastu ei ole välistatud, kuid peate tõestama, et valdasite vara kogu perioodi vältel ainuomanikuna, mitte ühe pärijana, kes elas seal teiste loal, mida nad just väidavadki. Seevastu, kui surnud valdas vara ilma omandiõiguseta, on pärand universaalne omandiõigus ja artikkel 1206 lubab teil lisada tema valdusperioodi oma valdusperioodile. Kinnisvaramaksude, kommunaalmaksete (UTE ja OSE) ja muude teenuste maksmine aitab valdust tõestada, kuid see üksi ei tee teist omanikut ega asenda kohtuasja.