Skulder för gemensamma utgifter: vad de kan göra med dig och när de förfaller
De förfaller efter fyra år, räntan är 12 % årligen och är inte sammansatt, och kontot som godkänts av fullmäktige är redan ett verkställbart instrument. Den viktiga delen kommer sedan: inget av detta kan ändras genom förordning, även om du har skrivit under den.
Inget av detta kan ändras genom avtal eller förordning
Lagen anger att bestämmelserna i den artikeln är en fråga om allmän ordning och gäller alla horisontella egendomsordningar och befintliga bostadsrätter, oavsett eventuella avtalsbestämmelser eller samägandebestämmelser. Varje förordning som fastställer en högre räntesats, kapitaliserar ränta eller förlänger preskriptionstiden är ogiltig i det avseendet – oavsett hur många gånger du har skrivit under den eller hur gammal byggnaden är. Lagdekret 14.560, artikel 14
Vad säger lagen om skulder?
Artikel 14 i lagdekret 14.560 har samma lydelse som i lag 19.604 från 2018. Den tidigare versionen hade en annan lydelse, så all text från före det datumet kan hänvisa till en annan ordning.
| Det konto som godkänts av församlingen är nu ett verkställbart instrument | Den utgiftsdeklaration som upprättats av förvaltaren och godkänts av församlingen utgör ett verkställbart dokument, förutsatt att dessa fakta vederbörligen bevisas enligt lag. Inga föregående rättsliga förfaranden krävs för att avgöra om skulden är skyldig; den är verkställd. | Lagdekret 14.560, artikel 14 |
| Protokollen från mötet fungerar som bevis som ett offentligt instrument | En notariebekräftad kopia av protokollet från ett möte som hållits i enlighet med föreskrifter eller lag har bevisvärdet av ett offentligt dokument. Därför är det tillräckligt att fastställa äganderätten: det som ifrågasätts i efterhand är beloppet, inte det beslut som fattades av mötet. | Lagdekret 14.560, artikel 7 |
| Skulden uppdateras även om ingen gör anspråk mot dig. | Beloppet uppdateras enligt lagdekret 14.500, oavsett om betalning begärs genom rättsliga förfaranden eller skiljeförfaranden. Väntan fryser det inte: det hålls aktuellt mot inflationen medan räntan uppgår. | Lagdekret 14.560, artikel 14 |
| Räntan är 12 % per år, och det är maximum. | Lagen fastställer en årlig ränta på 12 % på den uppdaterade skulden. Detta är inte ett minimum eller ett förslag: det är vad lagen föreskriver, och nedan följer vad som händer när byggreglerna anger annat. | Lagdekret 14.560, artikel 14 |
| Räntan sammansätts inte | Lagen uttrycker det med de orden. Det finns ingen sammansatt ränta: skulden växer linjärt, inte exponentiellt, vilket är skillnaden mellan en hanterbar skuld och en som inte gör det. | Lagdekret 14.560, artikel 14 |
| De upphör att gälla efter fyra år | Skulder för gemensamma utgifter och underhållsavgifter förfaller efter fyra år, och lagen hänvisar i sig till artikel 1222 i civillagen. Varje delbetalning har sin egen preskriptionstid som börjar från och med förfallodagen. | Lagdekret 14.560, artikel 14 |
Hur fördelas pengarna?
Varje person betalar i proportion till värdet av sin enhet.
Bidraget till kostnaderna för administration, underhåll och reparation av den gemensamma egendomen, samt till försäkringspremien, är proportionellt mot lägenhetens eller enhetens värde, utan att det påverkar vad parterna uttryckligen har överenskommit. Lag 10.751, artikel 5
Lägenheter på bottenvåningen och i källaren betalar inte för trappor eller hissar
Lagen undantar dem uttryckligen från att bidra till underhåll och reparation av trappor och hissar, eftersom de inte är delägare i dem. Lag 10.751, artikel 5
Lägenhetsägaren betalar för vad som händer inne i byggnaden.
Golv, dörrar, fönster, tak, putsning, målning och invändiga reparationer är den som bor därinnes ansvar, inte delägaren. Lag 10.751, artikel 6
Vad dessa regler inte besvarar
Om du köper en lägenhet med skulder, betalar du av den?
Varken artikel 14 i lagdekret 14.560 eller lag 10.751 anger att skulden följer enheten. Vad de däremot anger är mot vem äganderätten innehas: gäldenären/medägaren. Detta är inte tillräckligt för att dra slutsatsen att en köpare är befriad från skyldigheten, eftersom svaret kan komma från andra bestämmelser och de specifika villkoren för transaktionen. Det praktiska tillvägagångssättet, och det som inte är föremål för tolkning, är att begära bevis på enhetens skuld från förvaltaren INNAN undertecknandet, och att säkerställa att skuldstatusen registreras i både det preliminära köpeavtalet och köpehandlingen.
Vanliga frågor
- När förfaller en skuld för gemensamma utgifter i Uruguay?
- Efter fyra år. Detta anges i artikel 14 i lagdekret 14.560, ändrad genom lag 19.604 från 2018, och hänvisar till artikel 1222 i civillagen. Varje delbetalning löper med sin egen löptid från det datum den förföll.
- Vilken ränta kan de ta ut av mig för förfallna gemensamma utgifter?
- En årlig ränta på 12 % tillämpas på den uppdaterade skulden, och räntan sammansätts inte: det finns ingen ränta på räntan. Dessutom justeras beloppet enligt lagdekret 14.500 även om ingen vidtar rättsliga åtgärder mot dig.
- Kan byggreglerna föreskriva en annan räntesats eller en annan tidsram?
- Nej. Lagen anger att bestämmelserna i den artikeln är en fråga om allmän ordning och gäller alla horisontella egendomsordningar och befintliga bostadsrätter, oavsett eventuella avtalsbestämmelser eller samägandebestämmelser. Föreskrifter som fastställer en högre räntesats, kapitaliserar ränta eller förlänger preskriptionstiden är ogiltiga i det avseendet.
- Kan de stämma mig utan rättegång för gemensamma utgifter?
- Den utgiftsredovisning som upprättats av förvaltaren och godkänts av församlingen utgör ett verkställbart dokument, förutsatt att dessa fakta vederbörligen bevisas enligt lag. Med andra ord, det finns inget föregående rättsligt förfarande för att avgöra om skulden är giltig: processen går direkt till verkställighet, och församlingsprotokollet fungerar som bevis i form av ett offentligt dokument.
- Vem betalar hissen om jag bor på bottenvåningen?
- Du betalar den inte. Lag 10.751 undantar uttryckligen ägaren av bottenvåningen och källaren från att bidra till underhåll och reparation av trappor och hissar, eftersom de inte är delägare i dem.
- Hur fördelas de gemensamma utgifterna mellan lägenheterna?
- I proportion till värdet av varje lägenhet eller enhet, utan att det påverkar parternas uttryckliga bestämmelser. Den delas inte lika om inte annat överenskommits.
- Om jag köper en lägenhet med utestående gemensamma utgifter, betalar jag dem?
- Varken artikel 14 i lagdekret 14.560 eller lag 10.751 anger att skulden följer enheten; snarare anger de mot vem äganderätten innehas, gäldenären som är medägare. Detta är inte tillräckligt för att dra slutsatsen att köparen är befriad från ansvar, eftersom svaret kan ligga i andra regler och de specifika villkoren för transaktionen. Det som inte är föremål för tolkning är att begära bevis på enhetens skuld från förvaltaren innan skulden undertecknas och skuldstatusen registreras i det preliminära köpeavtalet och köpehandlingen.
- Är det värt att stoppa betalningarna och vänta på att preskriptionstiden ska löpa ut?
- Skulden är inte fryst medan du väntar: den uppdateras enligt lagdekret 14.500 även om ingen gör anspråk, och den löper med 12 % årligen. Och eftersom den godkända fakturan är ett verkställbart instrument behöver samägandet inte en långdragen rättegång för att inleda verkställighet. Preskriptionstiden på fyra år finns, men att förlita sig på den är att satsa på att ingen kommer att göra någonting på fyra år.
Var kom detta ifrån?
Från den aktuella texten i varje förordning, inte från en sammanfattning. Senast läst: 3 september 2026.
- Lagdekret nr 14.560, artikel 14 — nuvarande text (IMPO)
- Lag nr 19.604 — som gav artikel 14 dess nuvarande lydelse (2018)
- Lag nr 10.751 — Horisontell egendom (IMPO)