Levantan edificios en todos lados: ¿quién vive ahí?

El Censo 2023 relevó 1.659.048 viviendas en el país y encontró un 19,5 % desocupadas, pero ese promedio engaña. Montevideo tiene la vacancia más baja de todo el país: 9,6 %, con el 90,4 % de las viviendas ocupadas. Y de las que están vacías en Montevideo, el 34 % está ofrecida en venta o alquiler —o sea, está en el mercado— y sólo el 13,6 % es de uso temporal. La imagen de torres vacías no aparece en los datos de Montevideo.

Entonces, ¿de dónde sale el 19,5 % de viviendas vacías?

Maldonado encabeza con 45,2 % de su stock desocupado y Rocha le sigue con 42,1 %. En Maldonado, el 72,5 % de esas viviendas desocupadas se destina a uso temporal: son casas de temporada cerradas nueve meses al año, no unidades que podrían estar bajando el alquiler en Montevideo. Es la razón por la que el promedio nacional no dice nada sobre el mercado de alquiler de la capital.

Si el país no crece en población, ¿por qué no baja el alquiler?

Dos cosas a la vez. Primero: con 9,6 % de vacancia, Montevideo no tiene el excedente que haría caer los precios. Segundo: el régimen de vivienda promovida de la Ley 18.795 exonera hasta el 100 % del IRPF, IRAE o IRNR sobre la renta del alquiler durante 10 años, más el Impuesto al Patrimonio por 10 años y el ITP en la compra. Un incentivo que actúa sobre el impuesto a la renta mejora el rendimiento neto del propietario sin necesidad de que el alquiler baje. Qué tanto de la evolución del precio se explica por eso es discutible, y no lo afirmamos: lo que sí es un hecho es qué premia el régimen y qué no.

¿Ningún inversor piensa en 10 años, o en una crisis?

La exoneración sobre la renta del alquiler y la del Impuesto al Patrimonio duran 10 años contados desde que termina la obra. No es un horizonte arbitrario: es el horizonte que fija la norma. Al año 11 la misma unidad empieza a tributar como cualquier otra, y ahí el rendimiento neto del alquiler cae aunque el precio no se mueva. Es un dato que conviene tener antes de comprar para alquilar, porque cambia la cuenta del último tramo del proyecto.

¿Qué es una vivienda promovida?

La Ley 18.795 promueve la inversión privada en construcción, refacción o ampliación de viviendas destinadas a venta o alquiler, con un paquete de exoneraciones tributarias. Los proyectos se presentan y los aprueba la Agencia Nacional de Vivienda. El objetivo declarado es facilitar el acceso a la vivienda de los sectores de ingresos medios.

MERCADO

Byggnation sker överallt: varför sjunker inte hyrorna?

Frågan upprepas i uruguayanska subkulturer och härrör nästan alltid från samma intuition: "det finns många tomma hus." Folkräkningsdata från 2023 berättar en annan historia, och platsen där det tomma huset finns... Det är inte vad du tror..

Frågan, som den ställs

"De bygger hus överallt, men vem bor där? Det här landet växer inte, så folk flyttar bara från en plats till en annan. Om folk lämnar Montevideo, varför sjunker inte hyrorna? Frågar sig inte någon investerare vad som kommer att hända om 10 år?"

De 19,5 % som alla anger är inte där de tros vara

Folkräkningen 2023 avslöjade 1.659.048 bostäder i landet och hittade en 19.5 % arbetslösa. Det genomsnittet döljer två olika länder.

Avdelning	Tomma hus	Därför att
Maldonado	45.2 %	Den högsta i landet. 72,5 % av dessa bostäder är för tillfälligt bruk: de är sommarbostäder, inte tillgängliga i lager.
Rocha	42.1 %	Samma resortlogik som Maldonado.
Lavalleja	28.4 %	Trea i rankingen procentuellt, fortfarande långt över riksgenomsnittet.
Paysandú	16.2 %	Redan under riksgenomsnittet: det är en permanent bostadsmarknad, inte en sommarmarknad.
Hoppa	13.9 %	Bland de lägsta i inlandet, och ytterligare ett tecken på att de nationella 19,5 % inte är jämnt fördelade.
Montevideo	9.6 %	LÄGST i landet: 90,4 % av bostäderna är bebodda. Där folk tror att det finns ett överskott av bostäder är just där det finns minst överskott.

Montevideo är departementet med mindre Lediga bostäder i landet: 9,6 %, varav 90,4 % av bostäderna är bebodda. Det nationella genomsnittet drivs av Maldonado (45,2 %) och Rocha (42,1 %), där lediga bostäder huvudsakligen är säsongsbetonade. Dessa bostäder hyrs ut enligt ett annat system: säsongskontrakt , vilket lagen definierar efter plats och för en maximal period av 120 dagar.

Och varför är de som är tomma tomma?

Här ser vi att Montevideo och Maldonado är olika marknader: i huvudstaden är lediga bostäder mestadels erbjödsi Maldonado finns det stängd väntar på sommaren.

Resonera	Montevideo	Maldonado	Vad betyder det
Till salu eller uthyrning	34 %	11.9 %	Den finns tillgänglig på marknaden. I Montevideo är det den största kategorin: den återspeglar en aktiv fastighetsmarknad, inte dolda enheter.
Tillfällig användning	13.6 %	72.5 %	Säsongshus. Det förklarar nästan hela Maldonados andel och nästan ingen av Montevideos.
Under konstruktion eller reparation	7.4 %	4.3 %	Den är ännu inte beboelig: det är ett pågående arbete eller en enhet under renovering, så den är för närvarande inte tillgänglig.

Procentsatserna baseras på antalet obebodda bostäder i varje avdelning, inte på totalen.

Vad belönar systemet egentligen?

Lag 18.795 främjar privata investeringar i bostäder genom skattebefrielser. Det är värt att undersöka vad dessa undantag omfattar: om den skatt som ägaren betalatinte om hyrespriset.

Personlig inkomstskatt / Företagsskatt / Inkomstskatt på hyresintäkter för utländska medborgare

Undantag på upp till 100 %

10 år sedan arbetet slutfördes

Hyran kan avstås helt. Omfattningen beror på området: den når 100 % i vissa områden i Montevideo och i inlandet.

Förmögenhetsskatt

Frikännande

10 år gammal

Ägaren betalar inte fastighetsskatt för den enheten under perioden.

ITP (skatt på fastighetsöverlåtelse)

Undantag vid köp

Omedelbart

Du sparar pengar vid undertecknandet av kontraktet.

Att tråden funnits i 10 år är ingen slump. Detta är perioden för befrielse från hyresintäktsskatt och förmögenhetsskatt. Efter år 11 beskattas fastigheten som vilken annan fastighet som helst, och nettoinkomsten minskar även om hyran förblir oförändrad. Om du köper för att hyra ut är detta den del av beräkningen som oftast förbises.

Frågorna, en efter en

Om du föredrar att hyra eller köpa

Guide till uthyrning Hyra medan man är på gläntan Levnadskostnadskalkylator Uruguays ekonomi

Källor

Data verifierad den 9 augusti 2026. Denna sida beskriver offentliga data och innehållet i en förordning; den påstår inte ett orsakssamband mellan regimen och hyrespriset.