Vad säljer de dig när de säljer dig äganderätten?
Besittning är inte detsamma som äganderätt. Besittning är att äga något med avsikt att äga det, antingen själv eller genom någon annan i eget namn; äganderätten till fastigheter, å andra sidan, bevisas genom en lagfart registrerad i fastighetsregistret. När någon säljer besittningsrätt till en mark eller ett hus till dig, säljer de inte själva fastigheten till dig – om de ägde den skulle de genomföra en vanlig försäljning inför en notarie –: de överför sin faktiska status, sitt yrke och hur länge de har ockuperat den. Den registrerade ägaren förblir en annan person. Överföringen sker skriftligen, men den förekommer inte bland de handlingar som registrerats i fastighetsregistrets fastighetsavdelning: listan i artikel 17 i lag 16.871 nämner äganderättsöverföringar, löften, kvarstad, stämningar och domar samt leasingavtal, men nämner inte besittning. För att omvandla det till äganderätt måste preskriptionstiden löpa ut och en domare måste förklara det. Allt du betalar före den domen är pengar investerade i en förväntan.
Gå till ett avsnitt i guiden
Hur många år tar det för en fastighet att bli preskriptionspliktig?
Civillagen fastställer två tidsfrister för förvärv av äganderätt till fast egendom, båda formulerade i dess ändrade lydelse genom lag 19.889 i juli 2020. Artikel 1204 anger att äganderätt förvärvas "genom besittning i tio år i god tro och med rättmätig äganderätt": detta gäller någon som köpt egendom i tron att säljaren var ägaren, med en äganderätt som skulle ha överfört äganderätten om säljaren hade varit ägaren. Artikel 1211 anger den längre tidsfristen: tjugo år, "utan att innehavaren behöver uppvisa en äganderätt och utan att ond tro kan vara ett försvar". Om du har läst om 25 eller 30 år i något forum, är det inte vad den nuvarande texten anger, och detta gäller även besittningar som började tidigare: Artikel 467 i den lagen tillämpade de nya tidsfristerna på pågående preskriptionsperioder och förlängde endast tidsfristen till två år efter dess ikraftträdande för de som, på grund av minskningen, skulle ha uppfyllts tidigare – en buffert som nu har löpt ut. Den som köper besittningsrätt vet att säljaren inte är ägaren, så det är klokt att beräkna perioden med tjugo år, inte tio. Och dessa tjugo år är inte vilken typ av ockupation som helst: de måste vara besittning med avsikt att äga, utan att titelns innehavare har avbrutit den.
Är säljarens verksamhetsår användbara för dig?
Detta är frågan för alla som har möjlighet att köpa "besittningsrätt i mer än tjugo år", och svaret finns i artikel 1206. För den längre perioden som anges i artikel 1211 kan den nuvarande innehavaren fullgöra den erforderliga tiden "genom att lägga till innehavsåren för den eller de personer som föregått dem, om de erhöll det från dem genom universell eller särskild titel, vare sig mot vederlag eller utan vederlag". En överlåtelse är en särskild titel, så i princip läggs säljarens år till dina, och de för den person som sålde till dem läggs också till, förutsatt att varje länk i kedjan dokumenteras. Problemet är inte regeln, det är beviset. Om det under dessa tjugo år fanns perioder då någon bodde där som hyresgäst, vaktmästare eller på lån från ägaren, räknas dessa år inte som besittning, eftersom den personen innehade fastigheten för någon annans räkning. Begär dokumentation för varje överlåtelse, kvitton för skatter och räkningar över tid, foton och vittnen som kan vittna om startdatumet, och var försiktig med kedjor med luckor.
Hur går det till för att få en titel?
Beslagsrättsliga mål handläggs inte på ett kontor; det drivs genom en rättegång. Käranden måste bevisa besittning under hela perioden, och eftersom motparten kan vara okänd – den registrerade ägaren, dennes arvingar eller någon annan berörd part – kallas alla som anser sig ha rätt att bestrida kravet genom offentlig kungörelse. Om ingen inställer sig utser domstolen en juridisk representant. En specifikt för detta ändamål utarbetad lantmäteriplan krävs också: Artikel 247 i lag 19.355 föreskriver att den nationella fastighetsregistreringsmyndigheten ska registrera de planer som ska användas i mål om beslagsrättsligt besittning i ett provisoriskt register, vilket endast blir permanent efter en laga kraftfull dom. Domen som förklarar dig som ägare registreras i fastighetsregistret, och först då har du äganderätt. Det finns ingen publicerad tidsram för allt detta: det beror på domstolen, bevisen och om någon invänder. Om den registrerade ägaren inställer sig och bestrider din besittning blir stämningen en tvist med osäkert resultat.
ITP betalas ut två gånger
Det är en kostnad som nästan ingen tar hänsyn till när man jämför priser. Avdelning 19 i den konsoliderade texten till DGI tar ut fastighetsöverlåtelseskatt på överföring av besittningsrätt till fastigheter, och förtydligar att "i skatteändamål kommer de att betraktas som en överföring av fullständig äganderätt": överföringen beskattas som en försäljning, 2 % av överlåtaren och 2 % av förvärvaren. Sedan är den fastställande domen om negativ besittning en annan skattepliktig händelse, som inträffar den dag domen vinner laga kraft, och den person som förklarats vara ägare beskattas som "andra skattebetalare", med 4 %. Lägg till dessa två skatter till domstolsavgifterna, lantmätarens arvoden och notariens arvoden innan man avgör om det låga priset på besittningsrätten verkligen är ett fynd, och jämför totalsumman med vad ett hus med lagfart skulle kosta i samma område.
Om du är arvinge och bor kvar i huset
Att vara arvinge och att vara besittning är olika saker, även om de ibland överlappar varandra. Om huset är registrerat i namn av någon som har avlidit och du är en av deras arvingar, är den normala handlingen bouppteckning, inte kontrabesittning: bouppteckningen erkänner dig som arvinge och fördelar tillgångarna mellan alla som har rätt till dem. Att åberopa kontrabesittning mot de andra arvingarna är inte uteslutet, men du måste bevisa att du ägde fastigheten som ensam ägare under hela perioden och inte som en av arvingarna som bodde där med de andras tillstånd, vilket är precis vad de kommer att hävda. Omvänt, när den avlidne ägde fastigheten utan äganderätt, är arvet en universell äganderätt, och artikel 1206 tillåter dig att lägga till deras besittningsperiod till din. Att betala fastighetsskatt, räkningar för allmännyttiga tjänster (UTE och OSE) och andra tjänster hjälper till att bevisa besittning, men det ensamt gör dig inte till ägare och ersätter inte heller en rättegång.