Kehakiman atau ANV: dua lelongan dengan peraturan yang berbeza
Hampir semua lelongan yang dilelong di Uruguay masuk melalui salah satu daripada dua pintu. Lelongan kehakiman diperintahkan oleh mahkamah sebagai sebahagian daripada prosiding perampasan—sama ada terhadap bank, perbandaran atau mana-mana pemiutang yang menguatkuasakan hutang—dan peraturannya ditetapkan dalam Kod Prosedur Am. Jenis lelongan luar kehakiman yang paling biasa dilihat oleh orang ramai ialah Agensi Perumahan Negara: ia menjual hartanah daripada portfolio gadai janjinya tanpa pengawasan kehakiman, di bawah Artikel 80 dan 81 Piagam Organik BHU, seperti yang dirujuk oleh Undang-undang 18.125, yang disebut dalam notisnya sendiri. Dalam kedua-dua kes, tukul diturunkan oleh juru lelong, dan proses ini ditadbir oleh undang-undang khususnya sendiri: Undang-undang Dekri 15.508 mewajibkan pendaftaran dalam Daftar Kebangsaan Juru lelong, mewajibkan lelongan dijalankan secara peribadi dan kuat, dan melarang juru lelong daripada membeli hartanah yang dilelong. Sebelum melihat harga, ketahui yang mana satu daripada kedua-duanya, kerana deposit, komisen, terma dan siapa yang bertanggungjawab atas hutang berbeza.
Pergi ke bahagian panduan
Cara lelongan kehakiman berfungsi: deposit, baki dan surat ikatan
Perkara 387 Kanun Prosedur Am (CGP) mewajibkan penerbitan notis lelongan dalam Warta Rasmi, di laman web Cawangan Kehakiman, dan di akhbar tempatan. Notis tersebut mesti menyatakan bahawa lelongan adalah "tanpa rizab dan kepada pembida tertinggi": tiada harga minimum yang dijamin. Di lelongan, pembida tertinggi mendepositkan bayaran pendahuluan, yang jumlahnya ditetapkan oleh mahkamah dan tidak boleh kurang daripada 10% daripada bidaan mereka. Baki perlu dibayar dalam tempoh dua puluh hari kalendar selepas pemberitahuan perintah mahkamah yang meluluskan lelongan. Tempoh ini tidak terganggu oleh rehat mahkamah atau Minggu Pelancongan, dan surat ikatan ditandatangani dalam tempoh tiga puluh hari dengan notari yang dilantik. Komisen jurulelong ditetapkan oleh Mahkamah Agung dalam Resolusi 7.883 tahun 2016: 3% dibayar oleh pembeli dan 1% dibayar oleh penjual untuk hartanah, berdasarkan harga jualan akhir. Jika anda tidak membayar baki atau melengkapkan pemindahan surat ikatan, Perkara 390 adalah jelas: "tawaran akan dianggap terbatal dan deposit akan dilucutkan," dan pembida kedua akan dihubungi. Peraturan yang sama menutup pintu lain: anda tidak boleh menolak untuk melengkapkan pemindahan surat ikatan "dengan mendakwa kecacatan hak milik sebelum lelongan." Itulah sebabnya hak milik diperiksa sebelum anda mengangkat tangan.
Cara lelongan ANV berfungsi
ANV (Agensi Perumahan Negara) menerbitkan lelongannya dalam Warta Rasmi dan di laman webnya, dengan syarat-syarat berikut mulai September 2026: bidaan permulaan adalah 50% daripada nilai penilaian, deposit adalah 5% daripada tawaran, dan komisen jurulelong adalah 1% ditambah VAT, jauh lebih rendah daripada lelongan mahkamah. Jumlah tambahan untuk perbelanjaan lelongan, yang dinyatakan dalam notis dan tidak termasuk dalam harga, perlu dibayar pada masa lelongan. Sekiranya lelongan diadakan di luar Buenos Aires, ANV menasihatkan bahawa tambahan 1% akan ditambah mengikut Undang-undang 12.700 dan 16.694. Tarikh akhir ditetapkan oleh setiap notis, yang dirujuk oleh ANV sendiri sebagai rujukan mandatori: laman webnya menyatakan bahawa tarikh akhir pembayaran baki biasanya lima hari bekerja, dan notis April 2026 membenarkan sepuluh hari dari kelulusan lelongan untuk pembayaran baki dan sepuluh hari dari pemberitahuan ANV untuk surat ikatan ditandatangani, dengan bukti pembayaran untuk lelongan dibuat dalam tempoh 72 jam bekerja di bawah penalti denda. Pembiayaan tersedia dalam unit berindeks sehingga had yang dinyatakan dalam notis awam, dan hanya terbuka kepada pembida tertinggi. Pekerja ANV, pasangan mereka, dan sesiapa sahaja yang mempunyai pinjaman sedia ada dalam sistem perumahan awam tidak layak untuk membida.
| Tempat | Lelongan kehakiman | Lelongan ANV |
|---|---|---|
| Pangkalan | Tiada tawaran minimum, kepada pembida tertinggi | 50% daripada nilai yang dinilai |
| Tindakan log masuk | Mahkamah menetapkannya, tidak kurang daripada 10% daripada tawaran | 5% daripada tawaran |
| Komisen yang perlu dibayar oleh pembeli | 3% daripada nilai yang diperoleh (Perjanjian 7.883 tahun 2016) | 1% daripada tawaran ditambah VAT; di kawasan pedalaman, 1% lagi mengikut undang-undang |
| Baki harga | 20 hari kalendar dari pemberitahuan kelulusan | Orang yang menetapkan titah: secara amnya, lima hari bekerja; sepuluh hari dalam kes April 2026 |
| Menulis | Dalam masa 30 hari, dengan notari yang ditetapkan | Orang yang menetapkan titah: sepuluh hari dari notis ANV pada April 2026 |
| Di mana ia diterbitkan | Warta Rasmi, platform Cawangan Kehakiman dan akhbar tempatan | Warta Rasmi dan laman web ANV |
Hutang ke atas harta yang manakah menjadi milik anda?
Ia merupakan soalan yang paling mahal jika dijawab dengan salah. Di lelongan ANV di Montevideo, peraturannya ditulis, tetapi ia bukan hadiah percuma: secara amnya, cukai harta, cukai yang dikutip bersama, dan Cukai Pendidikan Rendah termasuk dalam perbelanjaan lelongan, yang anda bayar serta-merta secara berasingan daripada harga, dan ANV akan menguruskan pembayarannya. Di jabatan lain, agensi itu sendiri memberi amaran, prosedurnya mungkin berbeza. Notis April 2026 menyatakan bahawa ANV bertanggungjawab untuk pembayaran, sehingga tarikh lelongan dan "secara eksklusif," Cukai Perbandaran Am, Cukai Harta, Yuran Sanitasi, dan Cukai Pendidikan Rendah. Semua perkara lain yang terhutang pada masa penutupan—utiliti, caj harta, sambungan sanitasi—adalah tanggungjawab pembeli, dan ANV menjelaskan bahawa hutang perbelanjaan bersama juga merupakan tanggungjawab pembeli, jadi anda mesti memintanya daripada pihak pengurusan bangunan sebelum membida. Dalam lelongan kehakiman, tiada jawapan tunggal: notis tersebut menyatakan apa yang diliputi oleh harga dan apa yang akan anda tanggung, dan adalah dinasihatkan untuk meminta taksiran cukai harta dan laporan pentadbir sebelum lelongan. Hutang ini ditolak daripada bidaan anda; ia tidak akan ditemui selepas itu.
Jika rumah itu diduduki
Banyak hartanah dilelong dengan orang yang masih tinggal di sana, dan pembeli membayar sebelum menerima kunci. Dekri ANV (Agensi Perumahan Negara) pada April 2026 menyatakannya secara terus terang: "Status penghunian hartanah tersebut tidak diketahui." ANV komited untuk menggunakan kuasa yang diberikan oleh Piagam BHU (Bank Perumahan Negara) untuk menyerahkan hartanah tersebut kepada orang yang kosong, tetapi menjelaskan bahawa proses ini "tidak akan menjejaskan kewajipan pembida tertinggi untuk membayar harga penuh dan melaksanakan surat ikatan jualan," dan mengulangi di laman webnya bahawa surat ikatan tersebut adalah bebas daripada penyerahan hartanah tersebut. Dalam praktiknya, ini bermakna anda akan membayar jumlah penuh dan menandatangani surat ikatan tersebut dalam tempoh akhir walaupun hartanah tersebut masih diduduki, dan masa sehingga anda boleh berpindah keluar adalah di luar kawalan anda: ANV menjelaskan bahawa untuk mendapatkan semula hartanah tersebut, ia mesti memulakan proses undang-undang yang, secara statistik, berlangsung antara enam dan sepuluh bulan. Jika anda tidak mempunyai tempat tinggal buat masa ini, atau jika anda merancang untuk menyewakannya untuk membayar pinjaman, bulan-bulan tersebut boleh menyebabkan anda menanggung kos yang lebih tinggi daripada yang anda jimatkan pada harga belian. Dalam lelongan mahkamah, tanya jurulelong apa yang didedahkan oleh fail tentang penghuni sebelum membida.
Apa yang anda tidak akan dapat semak sebelum membida
Jualan biasa memberi anda masa berminggu-minggu untuk melawat, menyemak hak milik, dan berunding. Lelongan perampasan tidak. Notis ANV (Agensi Perumahan Negara) menyatakan bahawa hartanah tersebut "dijual dalam keadaan pemuliharaan dan status undang-undang semasa pada tarikh lelongan," membebaskan agensi daripada liabiliti. Tambahan pula, dalam lelongan kehakiman, Perkara 390 Kanun Prosedur Am (CGP) menghalang anda daripada menolak untuk memindahkan hak milik disebabkan oleh kecacatan hak milik terdahulu. Memandangkan anda sering tidak dapat masuk, apa yang anda boleh lakukan ialah membaca keseluruhan notis, meminta nombor pendaftaran hartanah, menyemak cukai tertunggak, bercakap dengan pihak pengurusan bangunan jika ia sebuah kondominium, melihat kawasan kejiranan dan bahagian hadapan, dan bertanya kepada jurulelong semua yang mereka tahu tentang keadaannya. Kira senario terburuk: harga, deposit, komisen, perbelanjaan lelongan, pemindahan hak milik dan cukai, pembaikan tanpa melihat bahagian dalam, dan berbulan-bulan tanpa dapat menggunakannya. Jika ia masih tawar-menawar selepas pengiraan itu, barulah ia satu peluang sebenar.