Levantan edificios en todos lados: ¿quién vive ahí?

El Censo 2023 relevó 1.659.048 viviendas en el país y encontró un 19,5 % desocupadas, pero ese promedio engaña. Montevideo tiene la vacancia más baja de todo el país: 9,6 %, con el 90,4 % de las viviendas ocupadas. Y de las que están vacías en Montevideo, el 34 % está ofrecida en venta o alquiler —o sea, está en el mercado— y sólo el 13,6 % es de uso temporal. La imagen de torres vacías no aparece en los datos de Montevideo.

Entonces, ¿de dónde sale el 19,5 % de viviendas vacías?

Maldonado encabeza con 45,2 % de su stock desocupado y Rocha le sigue con 42,1 %. En Maldonado, el 72,5 % de esas viviendas desocupadas se destina a uso temporal: son casas de temporada cerradas nueve meses al año, no unidades que podrían estar bajando el alquiler en Montevideo. Es la razón por la que el promedio nacional no dice nada sobre el mercado de alquiler de la capital.

Si el país no crece en población, ¿por qué no baja el alquiler?

Dos cosas a la vez. Primero: con 9,6 % de vacancia, Montevideo no tiene el excedente que haría caer los precios. Segundo: el régimen de vivienda promovida de la Ley 18.795 exonera hasta el 100 % del IRPF, IRAE o IRNR sobre la renta del alquiler durante 10 años, más el Impuesto al Patrimonio por 10 años y el ITP en la compra. Un incentivo que actúa sobre el impuesto a la renta mejora el rendimiento neto del propietario sin necesidad de que el alquiler baje. Qué tanto de la evolución del precio se explica por eso es discutible, y no lo afirmamos: lo que sí es un hecho es qué premia el régimen y qué no.

¿Ningún inversor piensa en 10 años, o en una crisis?

La exoneración sobre la renta del alquiler y la del Impuesto al Patrimonio duran 10 años contados desde que termina la obra. No es un horizonte arbitrario: es el horizonte que fija la norma. Al año 11 la misma unidad empieza a tributar como cualquier otra, y ahí el rendimiento neto del alquiler cae aunque el precio no se mueva. Es un dato que conviene tener antes de comprar para alquilar, porque cambia la cuenta del último tramo del proyecto.

¿Qué es una vivienda promovida?

La Ley 18.795 promueve la inversión privada en construcción, refacción o ampliación de viviendas destinadas a venta o alquiler, con un paquete de exoneraciones tributarias. Los proyectos se presentan y los aprueba la Agencia Nacional de Vivienda. El objetivo declarado es facilitar el acceso a la vivienda de los sectores de ingresos medios.

MERCADO

Pembinaan sedang berlaku di mana-mana: mengapa sewa tidak menurun?

Persoalan ini diulang dalam subbudaya Uruguay dan hampir selalu berpunca daripada intuisi yang sama: "terdapat banyak rumah kosong." Data Banci 2023 menceritakan kisah yang berbeza, dan lokasi di mana rumah kosong itu ditemui... Ia bukan apa yang difikirkan..

Soalan itu, seperti yang ditanya

"Mereka membina bangunan di merata tempat, tetapi siapa yang tinggal di sana? Negara ini tidak berkembang, jadi orang ramai hanya berpindah dari satu tempat ke tempat lain. Jika orang ramai meninggalkan Montevideo, mengapa sewa tidak menurun? Tidakkah mana-mana pelabur bertanya kepada diri sendiri apa yang akan berlaku dalam 10 tahun?"

19,5% yang disebut oleh semua orang bukanlah seperti yang dipercayai

Banci 2023 mendedahkan 1.659.048 buah rumah di negara ini dan menemui 19.5 % menganggur. Purata itu menyembunyikan dua negara yang berbeza.

Jabatan	Rumah kosong	Kerana
Maldonado	45.2 %	Tertinggi di negara ini. 72,5% daripada rumah tersebut adalah untuk kegunaan sementara: ia adalah rumah musim panas, bukan stok yang tersedia.
Rocha	42.1 %	Logik resort yang sama seperti Maldonado.
Lavalleja	28.4 %	Ketiga dalam ranking mengikut peratusan, masih jauh melebihi purata negara.
Paysandú	16.2 %	Sudah berada di bawah purata kebangsaan: ia adalah pasaran perumahan kekal, bukan pasaran musim panas.
Lompat	13.9 %	Antara yang terendah di kawasan pedalaman, dan satu lagi tanda bahawa 19,5% kebangsaan tidak diagihkan secara sama rata.
Montevideo	9.6 %	PALING RENDAH di negara ini: 90,4% rumah diduduki. Di tempat orang ramai berpendapat terdapat lebihan perumahan, tepatnya di tempat terdapat lebihan paling sedikit.

Montevideo ialah jabatan dengan kurang Perumahan kosong di negara ini: 9,6%, dengan 90,4% rumah diduduki. Purata kebangsaan didorong oleh Maldonado (45,2%) dan Rocha (42,1%), di mana perumahan kosong kebanyakannya bermusim. Rumah-rumah ini disewa di bawah sistem yang berbeza: kontrak bermusim , yang ditakrifkan oleh undang-undang mengikut tempat dan untuk tempoh maksimum 120 hari.

Dan mengapa yang kosong itu kosong?

Di sini kita melihat bahawa Montevideo dan Maldonado adalah pasaran yang berbeza: di ibu negara, perumahan kosong kebanyakannya ditawarkan; di Maldonado terdapat ditutup menunggu musim panas.

Sebab	Montevideo	Maldonado	Apa maksudnya
Untuk dijual atau disewa	34 %	11.9 %	Ia terdapat di pasaran. Di Montevideo, ia merupakan kategori terbesar: ia mencerminkan pasaran hartanah yang aktif, bukan unit tersembunyi.
Penggunaan sementara	13.6 %	72.5 %	Rumah bermusim. Itu menjelaskan hampir semua peratusan Maldonado dan hampir tiada peratusan Montevideo.
Dalam pembinaan atau pembaikan	7.4 %	4.3 %	Ia belum boleh didiami: ia merupakan kerja yang sedang dijalankan atau unit dalam pengubahsuaian, jadi ia tidak tersedia buat masa ini.

Peratusan adalah berdasarkan bilangan rumah yang tidak didiami di setiap jabatan, bukan jumlah keseluruhan.

Apakah sebenarnya ganjaran yang diberikan oleh sistem ini?

Undang-undang 18.795 menggalakkan pelaburan swasta dalam perumahan melalui pengecualian cukai. Adalah wajar untuk meneliti apa yang diliputi oleh pengecualian ini: tentang cukai yang dibayar oleh pemilikbukan tentang harga sewa.

Cukai Pendapatan Peribadi / Cukai Pendapatan Korporat / Cukai Pendapatan Bukan Pemastautin ke atas pendapatan sewa

Pengecualian sehingga 100%

10 tahun sejak kerja itu siap

Sewa mungkin dikecualikan sepenuhnya. Keluasannya bergantung pada kawasan: ia mencapai 100% di kawasan tertentu di Montevideo dan di pedalaman negara.

Cukai Kekayaan

Pembebasan

10 tahun

Pemilik tidak membayar cukai harta untuk unit tersebut sepanjang tempoh tersebut.

ITP (Cukai Pemindahan Harta)

Pengecualian atas pembelian

Segera

Anda menjimatkan wang semasa menandatangani surat ikatan.

10 tahun tempoh berlarutan itu bukanlah satu kebetulan. Ini adalah tempoh pengecualian daripada cukai pendapatan sewa dan cukai kekayaan. Selepas tahun ke-11, hartanah tersebut dikenakan cukai seperti yang lain, dan pendapatan bersih berkurangan walaupun sewa kekal tidak berubah. Jika anda membeli untuk disewa, ini adalah bahagian pengiraan yang paling sering diabaikan.

Soalan-soalan itu, satu persatu

Jika anda lebih suka menyewa atau membeli

Panduan untuk menyewa Menyewa semasa dalam proses Pembersihan Kalkulator kos sara hidup Ekonomi Uruguay

Sumber

Data disahkan pada 9 Ogos 2026. Halaman ini menerangkan data awam dan kandungan peraturan; ia tidak mendakwa terdapat hubungan kausal antara rejim dan harga sewa.